Что построят в Украине на китайские инвестиции?
Судя по озвученной чиновниками информации, в течение будущих 15 лет китайская сторона планирует выделить $15 млрд на развитие в Украине ипотечного кредитования и еще $18 млрд — на строительство жилых домов, большая часть которых будут участвовать в государственной программе «Аренда с правом выкупа». Хотя изначально речь шла только об одной инвестиционной программе стоимостью в 15 млрд.
В связи с чем не до конца понятно, сколько китайских денег будет инвестировано в украинские жилищные программы — пятнадцать миллиардов, восемнадцать или тридцать три. Чиновники акцентируют внимание на преимуществах, однако делателей договоренностей не разглашают.
Попробуем разобраться, чем же на практике могут обернуться китайские инвестиции для Украины.
В отличие от России, предоставившей Украине кредит в те же $15 млрд в качестве благодарности за отказ от ассоциации с ЕС , ну и крючка, благодаря которому украинское правительство можно будет в дальнейшем удерживать от поползновений в сторону Европы, китайская сторона исходит исключительно из соображений финансовой целесообразности. То есть, извлечения максимальной прибыли.
Изначально, непосредственно после возвращения президента Януковича из КНР, речь шла только о выделении средств на удешевление ипотеки в Украине. Правительственные чиновники даже позиционировали эту договоренность как возможность достроить недострои и решить жилищный вопрос в Украине. Однако параллельно с договоренностью о предоставлении $15 млрд китайских кредитных средств на развитие ипотеки была достигнута другая — о вхождении китайских банков на украинский рынок. Напрашивается очевидный вывод, что «удешевленную ипотеку» будут финансировать именно китайские банки.
Однако в январе министр регионального развития и ЖКХ заявил уже о $18 млрд инвестиций в строительство доступного жилья , благодаря чему планируется реализовать программу «Аренда с правом выкупа», а вскорости и Председатель правления ГИУ объявил о подписанном в связи с этим меморандуме с китайской государственной строительной компанией CITIC Construction. Более того, оказывается, что Минрегион уже работает над 43 земельными участками , на которые есть проектно-сметная документация и даже отработан вопрос о подведении коммуникаций.
При этом неизвестно, кто будет строить дома в Украине на китайские деньги — украинские или китайские специалисты. Если предположить, что к строительству будут привлекать только строителей из Китая, да еще и технику и стройматериалы будут использовать китайские, и, наконец, под строительство будут выделяться участки с уже подведенными коммуникациями, это позволит существенно удешевить строительство и, как результат, снизить стоимость жилья. А заодно создаст конкуренцию украинской строительной отрасли : сегодня большинство украинских застройщиков вынуждены самостоятельно подводить коммуникации под свои объекты.
Впрочем, застройщикам едва ли стоит опасаться конкуренции: во-первых, удешевление ипотеки, если таковое случится, будет даже способствовать более активной покупке украинцами квартир от застройщиков . Ну, а во-вторых, строиться на китайские инвестиции жилье будет по государственной социальной программе.
Мы решили посчитать, сколько же квадратных метров жилья под программу «Аренда с правом выкупа» удастся построить благодаря китайским инвестициям, исходя из сегодняшней стоимости строительства.
Номинальная опосредованная стоимость возведения квадратного метра жилья в Украине в 2013 году составляла 5142 грн. В Киеве этот показатель выше — 5985 грн.
Исходя из этих цифр, китайские инвестиции позволят построить около 29 млн кв. м жилья или около 2 млн в год.
Много это или мало?
Например, только в первом полугодии 2013 года в Украине было построено 3,679 млн квадратных метров — данных о результатах за год пока нет. А значит, рост строительства за счет китайских инвестиций составит 30, максимум 40%, учитывая стремление и способность китайцев все оптимизировать и удешевлять.
Безусловно, в 15-летней перспективе это немало. Только представьте: 2 млн квадратных метров жилья, ежегодно предоставляемых, по сути, в лизинг на льготных условиях государственной программы — это, как минимум, 30-40 тысяч квартир. На сегодняшний день в Киеве сдается в аренду, по разным оценкам, от 50 до 100 тысяч квартир. Даже если половина обещанного жилья будет построена в столице, это создаст более чем ощутимую конкуренцию частным арендодателям.
Следовательно, скажутся китайские инвестиции, в первую очередь, на рынке аренды: при столь ощутимой конкуренции арендодатели будут вынуждены как минимум, снизить арендные ставки. Как максимум, стоит ожидать и изменения условий аренды в пользу арендаторов. А в перспективе — снижения высокой сегодня доходности инвестиций в недвижимость.
Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2014
