Что происходит на рынке недвижимости?

С начала текущего года до того времени вялый и стагнирующий рынок лихорадит. Законодатели, видимо, решили, что есть уж вводить новые правила, но методами революционными — все и сразу.

Последствия таких революционных методов во всей их красе мы наблюдаем уже полгода: новые правила регистрации права собственности ввели с полупустым реестром, налог на недвижимость — вообще без реестра налогоплательщиков и алгоритма взимания налога. На носу введение новых правил оценки — на сей раз, без достаточного количества оценщиков.

Примерно за месяц до «дня икс» на рынке наметилось какое-никакие оживление, проявившееся преимущественно в количестве заявок на покупку, просмотров и, в меньшей степени, сделок. Однако даже это небольшое оживление дало СМИ повод возвестить о буме на рынке , а потом — о сговоре руководителей ведущих агентств с целью стимулировать рынок. И даже главное столичное управление юстиции декларировало рост количества сделок купли-продажи на 20 % в первом полугодии 2013 года.

Однако, давайте попробуем разобраться, есть ли какое-либо оживление на рынке, кроме шумихи в прессе, и есть ли предпосылки для оного.

Призраки очередных нововведений

Согласно новым правилам, которые вступят в силу буквально завтра, более 10 тысяч действующих оценщиков должны быть отстранены от проведения оценки, а на смену им должны прийти всего 150 специалистов, подготовленных на скорую руку. Что, безусловно, повлияет и на качество, и на скорость оценки, и на ее цену. Как минимум, поначалу. Следовательно, рынок может столкнуться с ситуацией, наблюдаемой в начале года, когда вводились новые правила регистрации: большинство как продавцов, так и покупателей просто отложат заключение сделок до времени, когда ситуация стабилизируется. Но коллапса едва ли стоит ожидать.

С 1 сентября, однако, нас ждет еще одно новшество, давно и многократно обсуждаемое — ограничение наличных расчетов суммой 150 000 гривен. Относительно того, является ли это новшество существенной преградой для функционирования рынка, в частности Киева, мнения существуют порой полярные, как среди экспертов отрасли, так и обывателей.

Предполагалось, что призрак ограничения существенно оживит рынок, однако на практике, похоже, пока в связи с этим наблюдаются только манипуляции общественным мнением.

Цены на квартиры стабильны

Например, по данным портала недвижимости Domik.net , цены на квартиры в Киеве в течение июня-июля практически не изменились — цена колебалась в пределах статистической погрешности. То есть, ни желания продавцов побыстрее продать, ни покупателей — купить, пока можно по безналу, не наблюдается. Скорее всего, продавцы просто морально не готовы заметно снизить цену, а покупатели по-прежнему ждут глобальной распродажи недвижимости. В итоге, вся активность и проявляется в росте заявок на покупку.

Впрочем, в отдельных сегментах, цены на квартиры в течение последних месяцев таки выросли. Например, незначительно подорожали двухкомнатные квартиры, однако с начала лета этот рост составил менее одного процента, а количество предложений при этом выросло на 4%. Колебания цены на трехкомнатные квартиры также в течение этого периода совпадало с появлением новых объявлений, в которых, как мы уже писали, цены продавцы изначально выставляют выше . Как это ни странно, но реальное подорожание в течение двух летних месяцев наблюдалось только в сегменте четырехкомнатных квартир — они подорожали на 5,1%, при этом заметного увеличения количества предлагаемых объектов не наблюдалось.

Количество же предложений наиболее массовых однокомнатных квартир выросло на 5%, а их цена незначительно снизилась.

На сегодняшний день, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет около $65 000, двухкомнатной — около $105 000, трехкомнатной — $148 000. При этом, на окраинах столицы можно найти предложения в пределах $35 000 — как в новостройках от застройщика , так и в стареньких хрущевках.

Иными словами, с начала года ничего существенно не изменилось. И получается парадоксальная ситуация: на рынке вроде бы бум, но на ценах это никак не отражается.

С другой стороны, это и неудивительно в свете давно обещанного экспертами существенного снижения цен: ведь при снижении стоимости, скажем на 15%, покупка квартиры обойдется дешевле даже с оплатой экспертной оценки по новым правилам и процентов банку от перевода средств.

Есть ли предпосылки к заметной активизации рынка?

Если не брать в расчет грядущие нововведения, главным локомотивом такой активизации может стать только рост покупательной способности населения. А он, в свою очередь, может случится только в случае существенного экономического подъема в стране или появления ипотечных кредитов с адекватной ставкой.

Ни того, ни другого в Украине пока не предвидится.

Как бы «правительство профессионалов» не рапортовало в лучших советских традициях об успехах, призрак дефолта по-прежнему висит над Украиной. Но главное даже не прогнозируемый отдельными экспертами от оппозиции дефолт — главное то, что большинство простых украинцев никакого «покращення» на себе не ощутили, даже наоборот. Ввиду этого, не вдаваясь в подробности, текущее экономическое состояние страны можно обозначить как стабильно тяжелое.

Что же касается ипотеки, то она напрямую зависит от иностранных инвестиций в банковскую сферу, приток которых при существующей экономической ситуации крайне маловероятен.

Вот и получается, что в ближайшей перспективе рынок недвижимости украинской столицы так и останется рынком обменов со все более увеличивающимся оттоком средств на первичку.

Следовательно, ни о какой активизации пока, увы, говорить не приходится.

Автор: Наталия Рева , журналист Domik.net

© domik.net, 2013