Что такое долгострой

Остановленные на неопределенный период стройки жилья портят городской пейзаж, разрушаются под воздействием внешних фактов, угрожают людям и окружающей городской инфраструктуре.

Портал Domik.ua узнал, какие разработаны методы возобновления строительства долгостроев в Украине, и как инвесторам оценить риски превращения новостройки в долгострой.

Объект незавершенного строительства — это не страшно

По состоянию на январь 2018 года в украинском законодательстве отсутствует определение долгостроя. Единственное понятие прописано в законопроекте №7084 от 06 сентября 2017 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости».

Согласно этому закону, долгострой — это незавершенный строительством будущий объект жилой недвижимости, который соответствует критериям:

- Строительство объекта происходило с прямым или косвенным привлечением средств не менее десяти физических лиц.

- С наступления даты завершения строительства или сдачи объекта в эксплуатацию, оговоренной в договорах, предусматривающих передачу имущественных прав на незавершенный строительством объект. А также, если в соответствующих решениях органов местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка для строительства объекта прошло более трех лет.

- Возведение новостройки началось до вступления в силу действующего Закона.

Так как возведение проекта застройки – процесс длительный, который требует финансового и материального обеспечения, в украинском законодательстве введен термин «объект незавершенного строительства». Новостройки с таким статусом выступают объектами правовых отношений застройщика до окончания строительства с государством, проектировщиками, подрядчиками и инвесторами. Право собственности на жилой объект возникает у застройщика после ввода здания в эксплуатацию, а в ходе стройки объект незавершенного строительства фигурирует в бухгалтерском учете застройщика, налоговых отчетах, в расчетах с подрядчиками, поставщиками и другими участниками процесса.

Читайте также: Количество комнат и портрет покупателя новостроек: какие квартиры выбирают инвесторы

Завершение строительства жилого комплекса «Smart Plaza Obolon» — бывшего долгостроя столицы

Правовые трансформации объекта незавершенного строительства

В статьях 177 и 181 Гражданского кодекса Украины определены такие признаки объекта незавершенного строительства:

- тесная связь с земельным участком;

- невозможность перемещения без обесценивания и изменения назначения.

Конституционный суд Украины в своем решении №31-рп от 10.12.2009 разъяснил, что объект незавершенного строительства может быть предметом договорных отношений.

Законодатели сочли положения этих актов достаточными и в законе №1952-15 «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и его отягощения» объект незавершенного строительства фигурирует как исчерпывающий термин.

В части 1 статьи 1 закона №1952-15 указано, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства и их обременений проводится в порядке, определенном настоящим законом, с учетом особенностей правового статуса такого объекта.

В статье 4 этого закона переведены такие вещественные права и их отягощения, подлежащие государственной регистрации:

1. Право собственности.

Читайте также: Энергоэффективность новостроек: какие материалы используют застройщики в облицовке фасадов

2. Вещные права, производные от права собственности:

- право пользования (сервитут);

- право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка (суперфиций);

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;

право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;

- ипотека;

- право доверительной собственности;

- другие вещные права в соответствии с законом.

3. Право собственности на объект незавершенного строительства.

4. Запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Согласно положениям части 3 статьи 331 Гражданского кодекса Украины, до завершения строительства физическое или юридическое лицо считается собственником только материалов, которые использовали в процессе строительства. В ходе стройки материалы расходуют, и они прекращают свое существование в том физическом виде, в каком поступили на стройплощадку.

Читайте также: Законопроект о защите прав пострадавших вкладчиков в строительство решит проблему долгостроев в Украине, - Лев Парцхаладзе

Момент наступления права собственности на объект незавершенного строительства определен статьей 1 Закона № 898-IV «Про ипотеку» от 05. 06 2003 года в редакции от 19.10.2016. Ее положения содержат признаки, указанные в Гражданском кодексе Украины и уточняют, что в правовой сфере объект незавершенного строительства начинает существовать с момента получения застройщиком необходимых разрешений на проведение работ. В физическом виде существование объекта незавершенного строительства начинается, когда потраченные на его возведение материалы приняли вещественную форму, которую нельзя отделить от земельного участка — завершенный фундамент.

В соответствии с положениями части 3 статьи 331 Гражданского кодекса Украины, для регистрации объекта незавершенного строительства заказчик обязан подать в местный орган Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) документы, подтверждающие право на земельный участок и заявление на государственную регистрацию. Получение разрешения на выполнение строительных работ означает правовую легализацию объекта незавершенного строительства и дает возможность вести хозяйственные и финансовые операции по реализации проекта. Физическое или юридическое лицо может оформить права собственности на весь объект незавершенного строительства. Пока идет стройка часть объекта в виде квартиры выделить в отдельный правовой субъект нельзя.

Читайте также: Где инвесторы покупают квартиры в Киеве: портрет покупателя и локация новостройки

Квартиры получают правой статус после сдачи новостройки в эксплуатацию и присвоения ей статуса объекта завершенного строительства. Это изменение правового статуса объекта строительства позволяет признать квартиру предметом собственности застройщика, как части принадлежащего ему комплекса. Включение квартиры в состав комплекса как объекта собственности происходит после составления ее технического паспорта. Далее, в соответствии с договором купли-продажи, застройщик передает право собственности на квартиру покупателю.

Простыми словами. Фактически, до оформления разрешения на выполнение строительных работ, застройщик не может реализовывать будущие квартиры. Новостройка прекращает быть стройматериалами и становится объектом только после оформления разрешения в ГАСИ и после завершения фундамента. До того, как дом не ввели в эксплуатацию, инвестор покупает у застройщика не квартиру, а права на требование квартиры или долю в строительстве — в зависимости от выбранного типа финансирования. Квартира начинает существовать, как отдельный от новостройки объект после составления техпаспорта жилья.

Читайте также: Бюджет 500 тысяч гривен: вторичный рынок Киева vs. новостройки пригорода

Компания «Киевгорстрой» возобновила строительство новостройки на Глубочицкой, назвав проект ЖК «Mirax»
Как новостройка превращается в долгострой

Долгостроем считают новостройку, которую приостановили, перенесли ввод в эксплуатацию на поздние сроки или прекратили работы на неопределенный период. Во время финансового кризиса 2008-2009 годов в Украине, по данным Министерства регионального развития и коммунального хозяйства Украины за 2013 год, строительные компании заморозили более 4-х тысяч новостроек, которые вели с привлечением инвестиций граждан. Это вызвало многочисленные конфликты инвесторов с застройщиками. Покупатели квартир, выплатившие 100% стоимости, разрывали договора и пытались вывести свои средства из проектов. Согласно статье 625 Гражданского кодекса Украины, должник не освобождается от ответственности при невозможности выполнить свои обязательства. В случае с инвесторами, выплатившими 100% стоимости квартиры, это положение распространялось на застройщиков, получивших оплату, но не предоставивших жилье.

Читайте также: Лев Парцхаладзе: как законопроект №7151 повысит безопасность украинских новостроек

Эта правовая коллизия позволила судам выносить решения по искам о возврате вложений из проектов в пользу инвесторов. При этом требования выигравших дело покупателей жилья застройщик-должник выполнял только после выплат кредиторам «первой очереди» – кооперативным инвесторам, поставщикам и подрядчикам строительства, погашал фискальные обязательства. В ходе судебных апелляций застройщики-должники старались оттянуть сроки выполнения своих обязательств. Это заставило украинских законодателей установить сроки наступления безусловной ответственности за отсрочку ввода строительных объектов в эксплуатацию. В пункте 4 статьи 3 Закона № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 года, перенос застройщиками сроков завершения строительства ограничен 18 месяцами. Если отсрочка составляет менее 18 месяцев, то санкции к застройщику не применяют, а если превышает — в отношении застройщика действуют санкции, предусмотренные по условию договора инвестирования.

Простыми словами. Согласно украинскому законодательству, инвесторы могут взыскать компенсацию при задержке сроков сдачи более чем на полтора года. Такие условия были приняты во время кризиса 2008-2009 годов, когда было приостановлено много строек.

Читайте также: Анализ законности жилого комплекса «Parkland»

На Татарке продолжили возведение жилого комплекса, теперь именуемого «Henesi House»

Что делать с долгостроями

Украинские законодатели и участники строительного рынка считают главным методом решения проблем долгостроев передачу их новым застройщикам, способным завершить стройку.

В пункте 1 статьи 1 Закона № 800-VI предусмотрена возможность выкупа у строительных компаний нереализованного жилья в объектах незаконченного строительства, если застройщики не способны продолжить строительство объекта из-за недостатка средств. Обобщенный характер этой формулировки вызвал необходимость разработать конкретные механизмы такой передачи.

Конфедерация строителей Украины (КСУ) в 2015 году предложила схему, по которой незавершенные объекты строительства с уровнем готовности более 50 или 70%, переводят в собственность территориальных общин. Далее местные власти проводят конкурсы среди застройщиков, победители которых получают возможность достроить объект и извлечь себе прибыль от реализации еще не проданных квартир и коммерческих помещений. Конкретизируя предложения участников рынка, законодатели в 2017 году внесли на рассмотрение Верховной рады законопроекты №№6033 и 7084:

Читайте также: Доступное жилье: как украинцы оценили жилищные госпрограммы для молодежи

Авторы законопроекта №6033 от 06.02.2017 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирование обязательств относительно долгостроев» уточняют порядок передачи недостроенных объектов на баланс местных территориальных общин и определяют полномочия исполнительных комитетов местных советов. По мнению законодателей, местным исполкомам необходимо дать такие права:

1. Предоставлять застройщику дополнительное время для завершения строительства.

2. Создавать специальную временную комиссию, которая будет утверждать возможные методы решения из создавшейся ситуации с долгостроем.

3. Утверждать решение о переводе прав и обязанностей по объекту-долгострою на нового застройщика, определенного по результатам конкурсного отбора.

4. Проводить для застройщиков-претендентов открытые аукционы по продаже долгостроя.

Простыми словами. Проблема долгостроев решаема, но пока не регулируется конкретными законами. В одном законопроекте за февраль 2017 года предусмотрено достраивание таких новостроек или силами ЖСК, который создают инвесторы, или застройщиком, который прошел конкурсный отбор или купил объект на аукционе. В таких случаях, на введение постройки в эксплуатацию государство выделяет дополнительное время.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

Авторы законопроекта №7084 от 06.09.2017 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости» настаивают на дополнительной защите прав частных лиц, финансирующих строительство жилья в связи с такими существующими пробелами действующего законодательства:

1. Возможность оспорить инвестором право собственности на недвижимое имущество, которое будет построено в будущем и право собственности, которое наступает на основе договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость такого типа. Риск связан с нечеткой формулировкой перечня способов инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства в части 3 статьи 4 закона «Про инвестиционную деятельность». Фактическое проявление такого риска зафиксировано в постановлении Верховного суда Украины от 18 ноября 2015 года при рассмотрении дела № 6-1858цс15 и решении от 23 марта 2016 года при рассмотрении дела № 6-289цс16.

Читайте также: Когда ждать низкий процент по ипотеке в Украине

2. Практика заключения договоров инвестирования строительства жилой недвижимости показала ограниченный доступ инвестора к информации об объекте строительства, проектной документации новостройки, разрешительным документам застройщика для проведения стройки. Как отметили авторы в объяснительной записке к законопроекту №7084, массово зафиксированы случаи, когда строительные компании и девелоперы вводили в заблуждение потенциальных инвесторов по поводу такой информации.

3. Действующая законодательная база не дает возможности защитить интересы инвесторов в суде в случае двойной продажи права собственности на имущество, которое будет создано в будущем. Риск возникает из-за положений статьи 331 Гражданского кодекса Украины, которая допускает встречный иск собственника объекта незавершенного строительства к инвестору с целью оспорить его право требования на создаваемую в будущем недвижимость.

Простыми словами. Второй законопроект нацелен на уточнения в некоторых законах Украины, чтобы инвесторы могли избежать рисков. Существующие риски:

- возможные проблемы при оспаривании права собственности по некоторым видам инвестирования;

- сокрытие от инвесторов всей документации на строительство;

- сложность в решении проблемы двойных продаж квартир.

Проект жилой застройки «Академгородок», который будет достраивать корпорация «Укрбуд»

Выбрать объект для инвестиций в киевскую жилую недвижимость от застройщиков, исходя из таких параметров, как расположение новостройки, сроки сдачи и стоимость квадратного метра можно, воспользовавшись поиском по актуальным предложениям в жилых комплексах Киева.

Подобрать надежную строительную компанию или девелопера, которые представляют свои проекты застройки в Киеве можно по этой ссылке.

Обсудить последние новости, происходящие на первичном рынке недвижимости столицы, найти форумы любой киевской новостройки, узнать больше об объектах самовольного строительства или ознакомиться с новыми проектами жилой застройки можно на форуме жилых комплексов Киева вот здесь.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018