Депутаты Верховной рады предлагают узаконить государственную регистрацию еще не построенных квартир в новостройках

Верховная рада Украины 20 сентября 2017 года зарегистрировала законопроект №7128 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью защиты имущественных прав лиц, которые приобрели квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства». Domik.ua выяснил, как законодатели намерены защитить права покупателей недвижимости, которая пока не существует фактически и юридически.

Главной целью утверждения изменений в действующее законодательство Украины авторы законопроекта №7128 от 20.09.2017 назвали незащищенность покупателей жилья от двойной продажи квартир в строящихся объектах застройщиками или заказчиками строек.

Читайте также: Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине

Пробелы в законодательстве и факторы риска

В пояснительной записке к документу законодатели обратили внимание на то, что благодаря пробелам в законодательстве права требования на квартиры и нежилые объекты по договорам инвестирования между покупателями и застройщиками не подлежат государственной регистрации.

Первым риском авторы законопроекта назвали возможность нарушения прав инвесторов недобросовестным застройщиком. Обладатели права требования по договору инвестирования не защищены от двойных продаж недобросовестным застройщиком намеченной для покупки квартиры до момента ввода в эксплуатацию.

Законодатели усмотрели такой механизм риска: получив разрешение ГАСИ на стройку, застройщик проводит государственную регистрацию объекта незавершенного строительства и становится его владельцем. В этот момент, согласно договору инвестирования, покупатель квартиры имеет только право требования на жилье, которое вещественно будет создано в будущем. Получивший государственную регистрацию застройщик выступает единственным собственником строящегося объекта. Это дает возможность застройщику несколько раз продавать отдельные части объекта незавершенного строительства - квартиры. Если такое происходит, инвесторы жилья не могут защитить свои права в суде, так как их квартира еще не существует вещественно и не узаконена юридически.

Читайте также: Как работает схема двойных перепродаж квартир в новостройках

Вторым риском авторы законопроекта назвали затягивание ввода в эксплуатацию жилых объектов, на которых ГАСИ обнаружило нарушения правил получения разрешения на строительство из-за предоставления застройщиками недостоверной информации о проекте. Из-за отсутствия требования проводить государственную регистрацию квартир в новостройках как части объектов незавершенного строительства, недобросовестные застройщики продают в новостройках в ходе строительства больше квартир, чем предусмотрено в проекте дома или жилого комплекса. Выявление таких фактов приводит к проверкам застройщиков, возникновению судебных исков и остановке строительства на неопределенный срок. Как отметили законодатели в пояснительной записке, возникновение таких ситуаций порождает долгострои и рост социальной напряженности в обществе.

Читайте также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам

Как депутаты предлагают решить проблему

Авторы законопроекта №7128 предложили с 1 июля 2018 года обязать застройщиков одновременно с регистрацией объекта незавершенного строительства проводить государственную регистрацию его частей — квартир и нежилых помещений, предназначенных на продажу после ввода комплекса или здания в эксплуатацию.

Также предложено ввести государственную регистрацию права требования покупателя на получение в собственность построенной в будущем квартиры.

По мнению законодателей, принятие этих положений позволит создавать в государственном реестре вещных прав списки официально зарегистрированных прав требований инвесторов на будущие квартиры по конкретным объектам строительства. Такие списки будут фиксировать факт и момент возникновения у покупателя права требования получить в собственность объект недвижимости после завершения строительства. Кроме того, с использованием списков государственной регистрации прав требований можно будет проверить, сколько квартир заявлено в проекте и сколько реально продано застройщиком по договорам инвестирования.

Читайте также: Как определить класс последствий новостройки по новому закону о градостроении

Предложенные законопроектом №7128 новшества необходимо внести в соответствующие статьи закона № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и закона № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Читайте также: Квартира в новостройке: как оформить акт приема-передачи и стать владельцем жилья

Подробно вникнуть в правовые особенности договорных отношений между инвесторами жилья и застройщиками дает возможность форум «Юридическая консультация».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017