Как определить класс последствий новостройки по новому закону о градостроении

Набравшие силу после 10 июня 2017 года законодательные новации ликвидировали двойную классификацию уровня опасности зданий и упростили разрешительные процедуры для застройщиков. Domik.ua выяснил, что в этих изменениях должен учесть инвестор жилья.

Почему важно знать класс последствий — ответственности жилого дома

Согласно вступившему в силу 10 июня этого года закону № 1817-VIII действует разделение объектов строительства на классы последствий – ответственности:

СС1 — незначительный;

СС2 — средний;

СС3 — значительный.

Соответствие построенного здания заявленному в проекте классу последствий важно для инвестора. Передача квартиры в собственность происходит после приема здания в эксплуатацию. При этом специалисты проверяют совпадение заявленного в проекте и фактического класса последствий на выстроенном объекте.

Читайте также: Квартира в новостройке: как оформить акт приема-передачи и стать владельцем жилья

Если приемная комиссия обнаружит расхождение заявленного класса зданий и фактического после завершения стройки, ввод сооружения в эксплуатацию откладывают. Далее следует процесс приведения проектной документации здания в соответствие с реальным классом. Для этого Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) назначает и проводит экспертизу объекта, утверждает ее результаты и проверяет, как застройщик исправил проектную документацию. Если исправленная документация отвечает нормам, застройщик опять приглашает приемную комиссию для ввода здания в эксплуатацию. ГАСИ вновь изучает и утверждает акт приемки. Эти действия отодвигают передачу жилья в собственность инвестору.

Читайте также: Как изменятся правила игры на рынке строительства жилья после 10 июня 2017 года

Конфликт категорий сложности и классов ответственности жилых зданий

Новый документ отменил действовавшую с 2011 года норму закона «О градостроительной деятельности» о разделении объектов строительства на I, II, III, IV, V категории сложности. Параллельно с версией градостроительного закона-2011 действовали принятые в 2009 году Государственные строительные нормы Украины «Общие принципы обеспечения надежности конструктивной безопасности зданий, сооружений строительных конструкций и оснований» ГСН В.1.2-14-2009. В 2014 году их изменили и утвердили в редакции ГСН А.2.2-3-2014.

Сборник нормативов ГСН по версиям 2009 и 20014 годов ввел для строительных объектов классы последствий – ответственности СС1, СС2 и СС3. При этом сохранялось в силе деление объектов на категории сложности, которые входили в классы. Это означало, что застройщик обязан документально доказать в ГАСИ соответствие объекта строительства и категории сложности, и классу ответственности. Класс ответственности СС1 — незначительный — включал объекты I и II категорий сложности, класс СС2 — средний — III и IV категорий, класс СС3 — значительный — объекты V категории сложности.

Читайте также: Исследования рынка новостроек Украины в июне 2017 года

Для объединенных в классе СС2 объектов жилого строительства III и IV категорий сложности действовали разные разрешительные процедуры. Для зданий III категории застройщик регистрировал в ГАСИ декларацию-уведомление с параметрами объекта и начинал строительство. Для зданий IV категории сложности необходимо было подать декларацию, на ее основе получить разрешение ГАСИ и только потом начать стройку.

Объединение в классе СС2 объектов с разными разрешительными процедурами позволило застройщикам манипулировать с категориями сложности. Для быстрого начала работ на объектах IV категории, требовавших разрешение из ГАСИ, указывали III категорию: декларировали объект и начинали строить. ГАСИ проверяло стройку, выявляло несоответствие, останавливало работы до исправления документов и штрафовало нарушителей.

Проблему занижения категории сложности объекта в рамках класса СС2 исправили парламентарии. В градостроительном законе № 1817-VIII оставили только классификацию по уровню последствий – ответственности строительных объектов, а деление на категории сложности отменили.

Читайте также: Какое жилье будут покупать украинцы через 10 лет

Общие принципы классификации строительных объектов

В законе № 1817-VIII утвержден термин «класс последствий – ответственности». Принятая норма разделила риски постоянного и временного выхода объекта из строя с учетом возможной опасности для людей. Для разделения на классы также оценивают максимальные суммы прямых материальных убытков и затраты на компенсацию негативных социальных последствий.

При этом учитывают уровень потенциальной опасности для людей, пребывающих на объекте постоянно, периодически, внутри, с внешней стороны или в окрестностях объекта.

Постоянным, по действующему трудовому законодательству, считается пребывание на объекте 150 дней в году по 8 часов. Ежедневное нахождение на объекте до трех часов в сутки признано периодическим. Угрозу жизни и здоровью людей начинает нести объект, который вышел из строя на срок более трех суток.

Класс последствий – ответственности объекту присваивает разработавшая проект организация. Внесение класса в разрешительные документы для строительства и ответственность за подачу достоверных данных возложены на заказчика строительства.

Читайте также: Инфраструктура возле новостроек: кто должен этим заниматься

Как формируют классы последствий — ответственности

Объекты класса СС1 — незначительные последствия: при выходе из строя угрожают группе в 50 человек внутри сооружения и группе в 100 человек за его пределами. Нарушение работы такого объекта несет ущерб в сумме 2000 минимальных зарплат — 640 тыс. грн.

Объекты класса СС2 — средние последствия: их выход из строя несет угрозу от 50 до 400 человек, пребывающим на объекте постоянно и 50 -- 1000 человек с периодическим посещением. Возможный экономический ущерб от выхода из строя достигает суммы в размере от 2000 до 150 000 минимальных зарплат.

Объекты класса СС3 — значительные последствия: нарушение их нормальной работы или выход из строя угрожают 400 людям при постоянном нахождении и 1000 людей — при периодическом, а также представляют опасность для 50000 человек вне объекта. Выход из строя или временное прекращение работы таких сооружений несет угрозу разрушения объектам национального масштаба энергетической и транспортной инфраструктуры, а также культурно-исторического наследия. Возможный экономический ущерб от выхода из строя превосходит сумму, равную 150 000 минимальных зарплат.

Выводы

1. В класс последствий — ответственности СС1 — незначительный входят жилые дома выстой до четырех этажей.

В класс последствий — ответственности СС2 — средний входят жилые дома высотой более четырех этажей.

В класс последствий — ответственности СС3 — значительный входят жилые комплексы многоэтажных домов с торговыми и общественными центрами.

2. Инвестору жилья важно проверить соответствие заявленного застройщиком класса ответственности дома или жилого комплекса. Если ГАСИ выявит несоответствие класса заявленному, акт ввода дома в эксплуатацию аннулируют до исправления документов. Если исправления приняты, процесс сдачи дома в эксплуатацию запускают опять. Эти процедуры отодвигают передачу жилья в собственность инвестору.

3. При заключении договора клиенту стоит обратиться к специалистам за подтверждением декларированного класса последствий здания или жилого комплекса.

Чтобы самостоятельно найти разрешительную документацию интересующей новостройки, можно использовать советы по поиску информации, приведенные в статье «Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете».

Строительный рынок жилья в Украине активно развивается

Выбор объекта жилищного инвестирования в Киеве в соответствии с запросом пользователя по параметрам цена-качество возможен здесь.

Читатели могут подробно изучить проекты новостроек определенных строительных компаний столицы в каталоге застройщиков Киева.

Принять участие в обсуждении новостей рынка жилого строительства, узнать, какие новостройки признаны незаконными, наглядно убедиться по реальным фотографиям, как идет строительство интересующего объекта, можно на форуме о недвижимости сайта Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017