Как форум недвижимости влияет на продажи в новостройках

С доисторических времен киевляне при выборе пещеры использовали сигнальные системы коммуникации. Современные жители и гости столицы, прежде чем купить квартиру, используют интернет-форумы. В форуме, как и в жизни, можно узнать новости, поделиться слухами, выяснить полезную информацию и даже поругаться. Отличие коммуникации в форумах от реального общения в том, что тут можно почти все, и тебе за это ничего не будет. Потому что в сети ты не Сидоров или Петренко, а Джек Воробей или Лолита. Джеки и Лолиты активно коммуницируют ради безошибочного выбора при покупке квартиры в новостройке. Прежде чем расстаться с непосильно нажитым, важно выяснить про товар и продавца как можно больше.

На форумах новостроек можно узнать то, о чем в отделе продаж скромно промолчат. Пишут на форумах в основном инвесторы (те, кто уже заключил инвестиционный договор), потенциальные покупатели и жители близлежащих домов. Также присутствуют представители застройщика, его тролли и тролли его конкурентов. Содержание и эмоциональный фон каждого поста радикально отличается в зависимости от авторства. Ввод в эксплуатацию далеко не всегда снижает активность форума, далее обсуждаются проблемы получения прав собственности на квартиру или эксплуатационного обслуживания.

Если с ходом реализации проекта строительства жилого комплекса не возникает каких-то серьезных проблем, писательская активность инвесторов обычно невысокая. Иногда они сдержанно хвалят новостройку по причинам, которые объяснимы. С одной стороны, люди склонны одобрять собственные решения, а с другой, инвесторы хотят заманить побольше потенциальных покупателей, повышая вероятность скорейшего ввода в эксплуатацию желанной квартиры.

Читайте также: Типичный покупатель новостроя в Киеве: кто он?
Совершенно противоположная задача у жителей соседних домов, а именно написать как можно больше гадостей, чтобы создать массу препятствий строительству. Они всегда «против!». Считайте это классовым противоречием. Нужно признать, что их претензии бывают справедливыми и, чаще всего, связаны с застройкой зеленых и рекреационных зон. Поэтому, если стройплощадка действительно нарушает все мыслимые нормы, форум может даже послужить стартом для своеобразной «арабской весны», когда протестующие договариваются об уличных протестах с привлечением прессы и общественных организаций. Литературный стиль форума также может приобретать черты триллера, если инвесторы приходят к мысли, что закопали свои сольдо в «стране дураков». Основные сюжетные линии таких триллеров: остановка строительства; неполучение прав собственности на квартиры; застройка территорий, предназначенных для возведения учебных заведений, зон отдыха и спорта или паркингов.

Недобросовестные застройщики относятся к форумам с легким раздражением. Игнорировать их они не могут, ведь значение форумов в принятии решения при покупке весьма высокое. Все больше потенциальных покупателей перед тем, как принять решение об инвестировании в новостройку, знакомятся с данными форумов.

Застройщики, у которых чистая совесть и всё отлично с документами, наоборот - активно общаются с инвесторами и вовремя объясняют все спорные моменты, что значительно снимает градус напряжения и делает строительство привлекательным.

Раздражение некоторых девелоперов особенно трудно назвать легким на фоне недавних ddos-атак на портал Domik.ua. Оно и понятно, никакой монополии на информацию. Строительные недоделки, задержки ввода в эксплуатацию, выдержки из реестра о судебных разбирательствах, просроченные договоры аренды на земельный участок, несоответствия в строительной декларации - все это, а также многое другое, фигурирующее в ленте, мешает девелоперу применять 400 сравнительно честных способов отъема денег у потенциальных покупателей. Информация, публикуемая участниками обсуждения новостройки, далеко не всегда достоверная. Строители нередко оказываются в роли «верблюда» и даже, если им удается доказать свою правоту, «осадочек» у аудитории все равно остается. Этим пользуются вышеупомянутые жители соседних домов и, конечно, тролли конкурентов. В качестве борьбы с этим явлением застройщики плодят собственных троллей, которые хвалят свои новостройки и ругают чужие. Разворачивается дискуссия, именуемая специальным термином «срач». Ознакомившись с подобной полемикой, неопытный покупатель может вообще отказаться от идеи инвестирования в новое жилье, ведь 100% киевских новостроек «имеют трещину»! В такой ситуации застройщикам можно посоветовать быть более открытыми. Сегодняшний покупатель жилья весьма искушен и понимает большинство проблем, связанных со строительством жилья, поэтому главное дать ему возможность понимать, что происходит. Скрыть информацию сегодня почти невозможно, а лишиться доверия очень даже.

Читайте также: На каких этапах выгоднее всего инвестировать в новостройки, - эксперты

Форум напоминает интерактивную пьесу, которая пишется для своего главного читателя - потенциального покупателя квартиры в новостройке. Как и в классическом театральном стиле, здесь присутствуют элементы комедии, драмы и фарса, а нередко дело оборачивается и счастливым концом. Поэтому контент и сюжетные повороты сильно влияют на модель поведения покупателя и принятие ним решения в пользу (или против) инвестирования в строительство. Никто не проводил точных исследований в области влияния интернет-дискуссий на принятие решений о покупке строящегося жилья, но по данным экспертных опросов без особой погрешности, можно обозначить основные модели реакции потребителя на содержание форумов. Большая часть потенциальных покупателей, принимая во внимание такую информацию, обращается за уточнениями в отдел продаж или использует полученные данные для успешных торгов, требуя увеличения дисконта за дополнительные риски (что конечно очень мудро). Впечатлительные и неопытные граждане от прочитанного приходят в крайнюю степень возбуждения и могут даже отказаться от затеи инвестировать в стройку. Однако, не все так щепетильны… От значительной части покупателей нижнего ценового сегмента негативные отзывы и предостережения отскакивают, как горох от стены. Фактор цены для них решающий, а логику принятия решений можно описать как: «…все равно все строят одинаково, раз начали строить, значит рано или поздно закончат. Надо брать...». Они игнорируют даже очевидные проблемы и достоверные предостережения.

В виртуальном пространстве украинцы ведут себя, в основном, так же как и в реальной жизни. Народ у нас проницательный и на все смотрит с прищуром. Безотчетного доверия от них девелопер не дождется. Если возникают какие-то подозрения, сразу бьется тревога и публикуется вся подозрительная информация: фото, данные реестров и, конечно, слухи. В форумах новостроек соседних стран, кстати, поведение более спокойное. Там даже при наличии реальных проблем люди до последнего убеждают себя в том, что все нормально и что, в крайнем случае, государство накажет «кого надо» и поможет разобраться с неприятностями. Украинцы же давно привыкли рассчитывать исключительно на себя и в последнее время все чаще объединяются для решения своих проблем. И, как минимум, раз в десять лет граждане Украины, объединившись, так решают свои проблемы, что вздрагивает весь мир. Интернет-форумы для таких случаев являются лучшим подспорьем, ведь для обсуждения проблем в сети требуется гораздо меньше времени и организационных усилий. В «открытом космосе» люди собираются уже подготовленные для конкретных согласованных действий. 

Читайте также: Киевский рынок недвижимости под микроскопом: итоги апреля 2016 года

Таким образом, использование форумов может иметь очень сильный эффект - как с позитивными, так и с негативными последствиями. Все зависит от того, куда будет направлена энергия участников форума. «Благодаря» истерикам неадекватных инвесторов, а также трудам неутомимых троллей и ботов, атмосфера нервозности может серьезно препятствовать продажам, а значит и графику строительства. И наоборот, усыпляющие бдительность сладкие речи псевдо-интересантов (представляющих застройщика) могут принести массу неприятностей желающим выгодно инвестировать в новое жилье. В связи с этим важно уметь пользоваться форумом и правильно анализировать его содержание. Вот некоторые основные правила:

• Откровенно хвалебные посты редко принадлежат реальным инвесторам.
• Реальный инвестор, как правило, обсуждает конкретные детали и обстоятельства (иногда весьма неожиданные). Они волнуют его в силу личного опыта (например, материал стен, темпы строительства или документы).
• Если пост содержит слишком большое количество деталей, доказывающих преимущества или недостатки жилого комплекса высока вероятность того, что пишет заинтересованная сторона.
• Чуть более тонкий троллинг звучит так: "…я конечно тоже недоволен отставанием от графика, но в целом дом классный он мне нравится и получше, чем у соседей, у которых то-то и то-то…". Или наоборот: «…место нормальное, но вы посмотрите на этого застройщика! Эту компанию создали накануне, чтобы всех надувать!».
• И еще совет: верьте собственным глазам. Наблюдайте за ходом строительства и сравнивайте очевидное с тем, что читаете.

На полях форумов случаются не только потенциальные покупатели, но и потенциальные пациенты психотерапевтов. В публичных местах, пусть даже и виртуальных, всегда найдется местный сумасшедший, который обличает всех тотально, часто используя нецензурные комбинации. 

К слову, цензура на форумах практикуется. Модераторы «банят» откровенные оскорбления и посты рекламного содержания, а вопросы достоверности публикуемой информации остаются полностью на совести участников. Совесть - понятие субъективное, поэтому бывают перегибы. Если перегибы такие, что не будь пространство виртуальным, то началась бы перестрелка, модератор блокирует возможность публиковать посты на несколько суток.

Так, модератор портала Domik.ua, помимо озвученного выше, выполняет большой спектр работы - например, следит за фейковыми множественными регистрациями (которые создают боты), блокирует их и следит за официальным госреестром (проблемные темы перемещаются в соответствующий раздел). Больше о правилах модерирования можно узнать по ссылке .
Читайте также: Виталий Котенко: Форум о новостройках — это зеркало застройщиков

Дискуссии о новостройках не смогли (за редким исключением) прижиться в социальных сетях. Это связано с тем, что форумы дают больший уровень анонимности. Также следует учесть, что среди данной аудитории немало людей, которые сравнительно редко пользуются интернетом (да, таких еще много), а некоторые пользователи не имеют (и не желают иметь) аккаунты в социальных сетях. Кроме того, психологически Facebook и В Контакте чаще используют все же для менее утилитарных целей. Поэтому форумы все больше влияют на первичный рынок недвижимости, тем более что последний продолжает увеличивать свою долю, отбирая ее у вторичного рынка. Еще бы, ведь покупая квартиру на «первичке», Вы имеете возможность платить в гривне (от которой продавцы «вторички» шарахаются, как чумные) и получить рассрочку (срок которой становится все больше, и у некоторых девелоперов достигает уже 10 лет). Логично, что специализированные интернет-форумы новостроек будут становиться все популярнее, приобретать элементы соцсетей и расширять свой функционал.

Автор: Вячеслав Савченко, директор Formula Estate