Киевский рынок недвижимости под микроскопом: итоги апреля 2016 года.

И это не смотря на огромное психологическое давление потенциальных покупателей, ожидающих резкого падения цен; не смотря на множественные убедительные доводы в пользу такого снижения; не смотря на то, что, судя по нашим оценкам, у сотен тысяч киевлян есть потребности продать и/или обменять свои квартиры.

Читайте также: Владимир Коломейко: Почему на киевском рынке недвижимости не работают рыночные законы? Итоги марта и первого квартала 2016 года

В апреле эти устоявшиеся в последние годы тенденции мало изменились. Тем не менее, как гласит народная мудрость: «вода камень точит»; немало продавцов снизили цены. В результате за месяц средние цены предложений на вторичном рынке недвижимости Киева просели в долларах на 1,3%, в гривнах на 4,9%.

Учитывая многочисленные экономические, политические и социальные кризисы и проблемы, подобного удешевления киевской недвижимости явно недостаточно для выздоровления рынка. Но тут важно подчеркнуть достаточно важный фактор: увеличилась доля продавцов, готовых ориентироваться на реальные цены продаж, и идти на компромиссы с покупателями. Другое дело, что далеко не во всех сегментах рынка сформировались более-менее четкие представления о ценах продаж (достоверной информации о сделках мало, значительная часть их проходит «в тени» и/или носят «ситуативный характер»). Тем не менее, даже в этих условиях опытные риэлторы способны дать достаточно адекватные прогнозы, за сколько и в какие сроки можно продать квартиры массовых серий с учетом их состояния и месторасположения.

В подобных случаях сценарий продажи одно-двухкомнатной квартиры эконом-класса выглядит примерно так.

На первом этапе риэлтор оценивает подобную квартиру с точностью до одной-трех тысяч долларов. Продавец, как правило, с этой оценкой не соглашается и указывает цену на 5-10 тысяч долларов дороже, предполагая при этом, что сбросит пару тысяч во время просмотров и предварительных торгов.

Второй этап обычно начинается через несколько недель после подачи первого объявления. Убедившись, что просмотров мало, а покупатели уходят, даже не затронув тему торгов, продавец снижает первоначальную цену сначала на тысячу, затем на две, бывает, что и на три. Количество просмотров увеличивается, покупатели начинают интересоваться возможными уступками. Но до конкретных договоренностей дело на этом этапе обычно не доходит.

На третьем этапе продавец снижает цену до уровня, который первоначально рекомендовал риэлтор. Переговоры и торги приобретают деловой характер. Однако время упущено, эффективная рекламная кампания сорвана. Поэтому продавцу приходится ориентироваться на цену, которая ниже первоначальной оценки риэлтора.

Во многом сходные сценарии можно нередко наблюдать и при продажах более просторных и/или престижных квартир, но там разброс цен значительно больше, а количество потенциальных покупателей меньше.

Отдельные истории – продажи многокомнатных престижных квартир. Цены на такие квартиры в значительной степени определяются субъективными факторами, а они у разных людей существенно отличаются. Скажем, если при продаже «социального жилья» в отдаленных районах главенствующую роль играют такие объективные факторы как цена и количество квадратных метров, то для покупателей квартир «бизнес», а тем более «премиум-класса», крайне важны комфорт, месторасположение, окружающая социальная среда. Сформировать все это в одночасье никто не в состоянии, однако с помощью профессионально проведенных рекламных кампаний, просмотров и торгов продавцы и их риэлторы могут заметно повысить оценку подобных (во многом субъективных) характеристик продаваемых квартир. Равно как и наоборот: не «те» аргументы и интонации способны разрушить стремление приобрести данный объект недвижимости.

Все это достаточно явно просматривается с помощью такого объективного показателя как средние цены предложений квадратного метра в двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах. Если в двух- и трехкомнатных квартирах эти цены примерно на одном уровне, то в четырехкомнатных квартирах они нередко на 50-60% выше. Вот эти немалые дополнительные проценты и учитывают такие факторы как месторасположение и уровень комфорта многокомнатных квартир, значительная часть которых находится в дореволюционных домах и престижных новостройках.

Читайте также: Какое жилье продается на рынке Киева

Для тех, кто не очень доверяет продавцам и риэлторам, советуем использовать мировой опыт приобретения недвижимости с помощью тест-драйвов . Суть такого подхода состоит в том, чтобы до заключения сделки продажи сначала пожить на правах арендатора в этой или аналогичной квартире. При этом подробно записывать и анализировать все плюсы и минусы данного района, дома и квартиры. Для чего используются специальные опросники и тесты.

Наиболее важные события, процессы и тенденции

Завершение правительственного кризиса

14 апреля Верховная Рада приняла отставку Арсения Яценюка, назначила новым премьер-министром Владимира Гройсмана и утвердила новый состав Кабинета министров. Таким образом, длившийся два месяца правительственный кризис подошел к концу (если, конечно, не принимать во внимание то, что парламенту пришлось отменить свое февральское постановление о признании работы правительства неудовлетворительной, а должность министра здравоохранения до сих пор вакантна).

Насколько существенно изменится обстановка в высших эшелонах власти и в Украине в целом – пока говорить рано. Важно то, что досрочные перевыборы парламента, которые вполне могли бы дестабилизировать и без того очень сложную обстановку в стране, отодвинулись на неопределенное будущее. Риски проведения сейчас таких перевыборов весьма значительны: по мнению многих аналитиков, на этих выборах значительно укрепятся позиции таких антагонистических политических сил, как «Батькивщина» Юлии Тимошенко, «Радикальной партии» Олега Ляшка и Оппозиционного блока. Вместе с тем, без проведения коренных реформ практически всех органов власти не обойтись, в противном случае страна может столкнуться с серьезными социальными противостояниями и потрясениями. Важно, на наш взгляд, то, чтобы подобные реформы проводили не антагонисты, а союзники.

Повышение цены на газ для населения

Одна из наиболее сложных проблем Украины – борьба с коррупцией и монополизмом в коммунальной и энергетических сферах. Значительная разница тарифов на газ для населения и предприятий многие годы поощряла и насаждала коррупционные схемы грабежа страны. На словах с подобными схемами боролись все президенты и премьер-министры. Но до реальных криминальных дел практически не доходило: в условиях, когда большинство жилых домов и квартир не были оборудованы счетчиками газа и тепла, огромные суммы исчезали как дым.

От подобного крайне несправедливого и неэффективного для экономики перераспределения государственного бюджета страдали не только граждане, не только представители мелкого и среднего бизнеса, но и многие отрасли (в том числе ЖКХ). Но при этом целый ряд олигархов создавали свои империи, не забывая подкармливать политиков и чиновников.

В последнее время проблемы учета и контроля расходования газа постепенно решаются (и это, в частности, позволило существенно сократить его импорт). Но сопротивление отлаженной коррупционной системы велико – уж очень большие деньги крутятся в этой сфере. В этих условиях правительство Яценюка (а теперь и правительство Гройсмана) под мощным давлением МВФ было вынуждено пойти на крайне непопулярные меры унификации тарифов на природный газ для населения и предприятий. С первого мая устанавливается единая для всех цена 6879 гривен за тысячу кубометров.

Смягчение резко возросшей финансовой нагрузки для населения должно осуществляться с помощью адресных субсидий. По расчетам Минсоцполитики, в этом году количество таких субсидий может возрасти на 50%. И это притом, что в прошлом отопительном сезоне субсидии получали 36% потребителей. Одновременно планируется продолжить субсидирование затрат, связанных с установкой счетчиков газа и тепла в жилищах наших граждан.

Читайте также: Как заполнить заявление на получение субсидии на оплату коммунальных услуг

Не смотря на эти меры защиты населения, подавляющее большинство наших граждан крайне негативно воспринимают любые повышения коммунальных тарифов. Рост цен в платежках никого не может радовать, да и правительство явно недорабатывает как в области информационной политики, так и в области реальной финансовой защиты граждан. Важнейшие реформы просто саботируются, в том числе и на высшем уровне.

И тут важно подчеркнуть, что сложности переходного периода и медленное проведение реформ умело используют в своей риторике самые разные рвущиеся к власти политические силы, представители которых кричат со всех трибун о грабеже населения, замалчивая о резком увеличении субсидий. Другое дело, что популизмом страдают практически все партии – одни превозносят плюсы, замалчивая минусы, другие - минусы, замалчивая плюсы. При таких подходах перевес явно на стороне тех, кто критикует. Тем более что их критика в значительной степени основана на вполне конкретных фактах и процессах – ведь как бы там ни было, а коррупция основательно разъела и общество, и экономику, и политику. Достаточно упомянуть, что и нынешнее правительство формировалось при непосредственном участии целого ряда олигархических структур.

Что же касается непосредственного влияния на рынок недвижимости удорожания природного газа (а вместе с ним горячей воды, отопления, других коммунальных расходов) , то тут прогноз на ближайшие месяцы и годы дать несложно. Многим нашим гражданам придется избавляться от «лишних» квартир и домов. Субсидии на «лишнюю» недвижимость вряд ли будут распространяться, а потому далеко не все ее смогут содержать. И если в крупных городах дополнительные коммунальные расходы можно будет компенсировать за счет сдачи «лишней» недвижимости в аренду, то во многих регионах доходов от аренды «лишней» недвижимости может и не хватить на покрытие коммуналки.

Читайте также: Держи карман шире: расчет средних трат на коммуналку по новым тарифам

Ужесточение правил регистрации граждан

В соответствии с программой расширения полномочий органов местного самоуправления, Кабмин принял и ввел в действие новые правила регистрации места проживания граждан. Теперь регистрацией места проживания граждан будет заниматься не Госмиграционная служба, а местные органы власти. Мол, они и проживающих людей лучше знают, и в дополнительных источниках финансирования нуждаются.

К рынку недвижимости (особенно к рынку аренды жилья) все это имеет самое непосредственное отношение. Не смотря на ссылку на закон «О свободе перемещения и свободный выбор места жительства в Украине», государство и местные органы власти явно стремятся ужесточить надзор за тем, кто и где живет; равно как и надзор за тем, кто сдает жилье, и какие доходы от этого получает. И, естественно, наказывать тех, кто подобную информацию утаивает или искажает .

Ни для кого не секрет, что сотни тысяч, а то и миллионы наших граждан проживают вовсе не там, где зарегистрированы (именно поэтому о реальном количестве киевлян приходится судить по таким косвенным показателям, как количество потребляемого хлеба, количество пассажиров и транспортных средств). И ни для кого не секрет, что мало кто из арендодателей регистрируют своих жильцов и платят соответствующие налоги . К этому необходимо добавить и острые проблемы, связанные с регистрацией вынужденных переселенцев, выплатой им пенсий и пособий.

Так что во многом принятие новых правил регистрации граждан вполне оправдано.

Но эти правила имеют существенный минус: порядок проведения регистрации прописан достаточно четко и подробно (во многом он имеет императивный характер), а вот порядок снятия с регистрации в значительной степени имеет декларативный характер.

В отношениях сторон у арендатора значительно больше прав, а у арендодателя - обязанностей. Арендодатель обязан зарегистрировать арендатора. Более того, арендатор на основании договора аренды (в том числе, и фиктивного, ибо нотариального заверения договора краткосрочной аренды не требуется) имеет право самостоятельно зарегистрироваться в жилье арендодателя. Самостоятельно снять с регистрации такого жильца арендодатель не имеет права даже в случае окончания аренды (это либо с согласия жильца, либо через суд). На выселение ребенка, у которого нет иного жилья, суд вряд ли даст разрешение. А с ребенком может (вернее, должен) жить кто-то из родителей или опекунов.

Вот и возникает вопрос: много ли найдется арендодателей, согласных на подобных условиях официально сдать свое жилье? Так что описанный выше минус вполне может стать основным препятствием для реального массового использования новых правил регистрации места проживания граждан.

В условиях кризиса и резкого повышения коммунальных расходов, ответ на этот вопрос далеко не очевиден. Дело в том, что арендатор имеет право претендовать на субсидии . Это одна из причин увеличения числа сделок, связанных со сдачей комнат в просторных квартирах с целью оплаты коммунальных расходов. Стороны оформляют договор аренды на весьма скромную сумму (например, на 500 грн в месяц), с этой суммы платят 15% налог и арендатор оформляет субсидию.

Читайте также: Украинцев обязали становиться на учет при переезде

Изменение деловой активности

Несмотря на погожие апрельские дни, традиционное весеннее оживление вторичного рынка пока мало заметно. По сравнению с мартом, количество сделок хотя и выросло процентов на 10, но все еще далеко от среднестатистических показателей аналогичных периодов других лет. Тоже самое можно сказать и о количестве заявок и просмотров. Изменение количества объектов недвижимости, попавших в доверительный интервал, используемый для вычисления средних цен предложений, представлено на диаграмме. В течение апреля оно выросло почти на 16% (с 16417 до 18994). При этом доля предложений квартир новостройках на вторичном рынке составила 48%. Согласно нашей актуальной базе данных, 36% всех предложений приходятся на сегмент «украинский кирпич» и 12% предложений – на сегмент «украинская панель». То есть новое жилье уверенно вытесняет старое .

Анализируя изменение деловой активности, необходимо также отметить, что внимание значительной части потенциальных покупателей (а вместе с ними и риэлторов) переключилось на первичный рынок жилья. И не только потому, что сделки на первичном рынке проводятся преимущественно в национальной валюте. Очень важно и то, что застройщики проводят хорошо подготовленные рекламные кампании, открывают продажи в новых жилых комплексах, которые проектируют с учетом пожеланий и финансовых возможностей потенциальных покупателей. Некоторые застройщики за счет собственных средств предоставляют рассрочки на оплату строящихся квартир , причем сроки действия этих рассрочек нередко растягиваются и на достаточно длительные периоды после постройки дома.

Читайте также: Рынок недвижимости ждет очередное потрясение

Статистика цен предложений вторичного рынка жилья Киева

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены ниже.

При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Заметим, что средние цены предложений, отражающие мнения основной массы продавцов, во-первых, обладают значительной инерцией, а, во-вторых, практически всегда заметно выше цен реальных продаж. Причем, чем ниже деловая активность, чем меньше сделок, тем больше расхождение средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка и цен продаж в этом же сегменте. Объясняется это тем, что при небольшом количестве сделок покупателям легче подыскать квартиру, продаваемую (по тем или иным причинам) со значительным дисконтом.

Графики изменения средних цен предложений (в долларах за квадратный метр) по наиболее характерным сегментам вторичного рынка жилья представлены ниже.

Статистика цен предложений по всему городу, в новых домах и возле метро

Средние цены предложений квадратного метра в киевских квартирах в апреле снизились на 1,3%, за последние три месяца снизились на 4,7%, за последнее полугодие снизились на 0,4%, за последние 12 месяцев снизились на 8,3%.

Средние цены предложений квадратного метра в новых домах в апреле снизились на 2,7%, за последние три месяца снизились на 3,2%, за последнее полугодие выросли на 5,6%, за последние 12 месяцев снизились на 6,4%.

Средние цены предложений квадратного метра в квартирах возле метро в апреле снизились на 0,1%, за последние три месяца снизились на 3,8%, за последнее полугодие выросли на 0,3%, за последние 12 месяцев снизились на 2,6%.

График №2. Статистика цен предложений в сегментах «дореволюционные дома», «сталинки»

В сегменте «дореволюционные дома» средние цены предложений в апреле выросли на 0,4%, за последние три месяца снизились на 5,3%, за последнее полугодие снизились на 2,4%, за последние 12 месяцев снизились на 1,9%.

В сегменте «сталинки» средние цены предложений в апреле снизились на 1,8%, за последние три месяца снизились на 9,9%, за последнее полугодие снизились на 14,3%, за последние 12 месяцев снизились на 10,6%.

График №3. Статистика цен предложений в сегментах «улучшенный кирпич», «украинский кирпич»

В сегменте «улучшенный кирпич» средние цены предложений в апреле выросли на 1,4%, за последние три месяца снизились на 3,3%, за последнее полугодие снизились на 2,1%, за последние 12 месяцев снизились на 11,3%.

В сегменте «украинский кирпич» средние цены предложений в апреле снизились на 0,7%, за последние три месяца снизились на 2,8%, за последнее полугодие выросли на 5,6%, за последние 12 месяцев выросли на 5,6%.

График №4. Статистика цен предложений в сегментах «старая панель», «типовая панель», «старый кирпич»

В сегменте «старая панель» средние цены предложений в апреле снизились на 2,0%, за последние три месяца снизились на 4,5%, за последнее полугодие снизились на 4,3%, за последние 12 месяцев снизились на 9,0%.

В сегменте «типовая панель» средние цены предложений в апреле снизились на 2,1%, за последние три месяца снизились на 4,2%, за последнее полугодие снизились на 4,2%, за последние 12 месяцев снизились на 8,4%.

В сегменте «старый кирпич» средние цены предложений в апреле снизились на 1,9%, за последние три месяца снизились на 6,1%, за последнее полугодие снизились на 5,3%, за последние 12 месяцев снизились на 11,2%.

График №5. Статистика цен предложений в сегментах «улучшенная типовая панель», «украинская панель»

В сегменте «улучшенная типовая панель» средние цены предложений в апреле снизились на 1,5%, за последние три месяца снизились на 4,2%, за последнее полугодие снизились на 5,5%, за последние 12 месяцев снизились на 11,2%.

В сегменте «украинская панель» средние цены предложений в апреле снизились на 1,8%, за последние три месяца снизились на 5,0%, за последнее полугодие выросли на 2,7%, за последние 12 месяцев снизились на 8,5%.

Как видно на графиках , в апреле 2016 года в большинстве сегментов рынка средние цены предложений снизились. Исключения - сегменты «улучшенный кирпич» и «дореволюционные», где средние цены предложений выросли соответственно на 1,4% и 0,4%. В процентном соотношении наибольшее снижение произошло в новых домах (-2,7%), а также в сегменте «типовая панель» (-2,1%).

За последние три месяца средние цены предложений снизились практически во всех сегментах рынка. Исключение: сегмент четырехкомнатных раздельных квартир, где они выросли на 0,5%.

За последние полгода рост средних цен предложений зафиксирован в новых домах (+5,6%), в домах возле метро (+0,3%), а также в сегментах «украинский кирпич» (+5,6%) и «украинская панель» (+2,7%). Практически во всех остальных сегментах рынка средние цены предложения снизились. Максимальное снижение зафиксировано в сегменте «сталинки» (-14,3%).

За последний год средние цены предложения снизились во всех основных сегментах рынка. Исключение: сегмент «украинский кирпич», где они выросли на 5,6%. Максимальное снижение зафиксировано в сегментах «улучшенный кирпич» (-11,3%), «старый кирпич» (-11,2%) и «улучшенная типовая панель» (-11,2%).

Детальную информацию об изменении статистики цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса //www.domik.net/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Индекс недоступности жилья в Киеве в апреле 2016 года составлял 25,1. То есть среднестатистическому жителю столицы необходимо работать 25 лет, ничего при этом не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.

Читайте также: Насколько недоступны квартиры в Киеве

Прогноз на май и ближайшее будущее

Процессы перехода потенциальных покупателей с вторичного рынка недвижимости на первичный, скорее всего, продолжатся. И это, на наш взгляд, станет одной из основных побудительных причин для дальнейшего снижения цен вторичного рынка. И не только потому, что растущая конкуренция первичного и вторичного рынка заставит продавцов это сделать. Как показывает опыт прошлых лет, продавцы киевских квартир достаточно спокойно реагировали на появление конкурентов, и при отсутствии спроса нередко предпочитали снимать свои объекты с продажи, а не снижать цены.

В данном случае ситуация несколько иная. Рост внимания к новостройкам напрямую затрагивает многих владельцев старых киевских квартир. Постепенно меняется их ментальность, их восприятие того, в каких домах и квартирах лучше жить. И меняется это восприятие в пользу новых домов и квартир. Возникает потребность продать старое жилье и приобрести новое. А чтобы продать старое жилье, необходимо снижать цены.

При этом еще раз подчеркнем, что инерция рынка недвижимости очень высока. Так что в мае на вторичном рынке мы, скорее всего, будем наблюдать примерно те же процессы, что и в марте-апреле. То есть достаточно медленное и плавное снижение цен и относительно низкую деловую активность.

Если в стране не произойдет чего-то экстраординарного, то и в летние месяцы этот сценарий особо не изменится.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua