Как обманывают покупателей квартир в новостройках

Основная проблема первичного рынка недвижимости Украины - нехватка денег у застройщиков для того, чтобы строить без привлечения средств частных инвесторов, и нехватка у этих самых инвесторов денег для покупки качественного готового жилья. Стремясь привлечь средства для строительства, застройщики продают квартиры в строящихся домах дешевле. А покупатели, стремясь сэкономить, покупают квартиры на ранних этапах. Да еще и у застройщиков, предлагающих цены ниже средних.

Именно такие покупатели чаще всего рискуют стать жертвой обмана.

Чтобы помочь потенциальным инвесторам избежать недобросовестности застройщиков, Домик собрал основные схемы мошенничества на первичном рынке.

Читайте также: О чем спрашивать в отделе продаж застройщика

1. Строительство без разрешительной документации

Оформлять отдельные документы уже в процессе строительства и даже после открытия продаж объекта — обычная практика большинства столичных застройщиков. Начало строительных работ после получения всех разрешений — скорее исключение, чем правило. Но если добросовестные застройщики позволяют себе начать строительство, например, на участке с другим целевым назначением и переоформлять его уже в процессе, то практикой их менее добросовестных коллег стал самозахват участков и строительство вообще без документов.

В течение длительного периода власти закрывали на эту проблему глаза — дома кое-как достраивали и вводили в эксплуатацию, обычно через суд. Но в последние месяцы столичные власти вплотную занялись этой проблемой. Несколько строек в Киеве остановлено, построенные дома обещают снести, что будет с деньгами инвесторов — неизвестно. Не исключено, что их, как и жертв печально известной «Элита-центра», жильем будут обеспечивать за счет города. Примечательно, что отделы продаж этих объектов продолжают работать, а квартиры в них — активно продаваться.

Читайте также: В Киеве могут заморозить 70 строек

2. Заселение дома без ввода в эксплуатацию

Строительство без разрешений и заселение до ввода в эксплуатацию — обычно звенья одной цепи. Дома, которые строятся без документов, городские власти вводят в эксплуатацию крайне неохотно. Часто процесс затягивается на годы. Например, в жилом комплексе «Мега-сити» от печально известной «Уко-групп» инвесторы уже не первый год живут в доме, не введенном в эксплуатацию, без документов о праве собственности и с подключенными по временной схеме коммуникациями.

Читайте также: Почему стоит обращать внимание на наличие разрешительных документов у застройщиков

3. Указание приблизительных или неточных сроков ввода в эксплуатацию, многократный перенос сроков

Точную дату сдачи дома в эксплуатацию не указывает никто — на отечественном строительном рынке принято указывать квартал, в котором планируется получение сертификата о готовности.

Но часто, особенно, в случае заключения предварительных договоров купли-продажи, указывают лишь ориентировочные сроки или вовсе их не указывают. Инвесторы так или иначе несут убытки, но мало что могут предъявить застройщику.

Другой распространенной проблемой является постоянный перенос сроков окончания строительства — этим грешат и некоторые из компаний с хорошей репутацией.

Узнать, какие застройщики заслуживают доверия или высказать свое мнение вы можете на форуме Домика в теме Застойщики, достойные доверия - 2015

4. Сомнительные схемы инвестирования

Как уже писал ранее Домик , в Украине есть только две легальные схемы инвестирования в строительство. Это Фонд финансирования строительства и покупка беспроцентных целевых облигаций. Такие схемы, как предварительный договор купли-продажи, продажа имущественных прав, закладные, вексели, не являются полностью законными: застройщик получает от инвестора деньги, но инвестор никаких прав на квартиру не получает. Да и не может получить — приобрести право собственности на то, чего нет, невозможно.

Не менее сомнительно, хоть и формально законно, инвестирование через жилищно-строительные кооперативы. Крайне редко бывает, что инвесторы сами решают строить общий дом своей мечты — обычно такую схему навязывает застройщик. И тем самым возлагает на покупателей квартир дополнительные расходы, неизменно возникающие в процессе строительства. Чтобы получить таки свои квартиры, инвесторам приходится эти расходы оплачивать — в итоге окончательная стоимость жилья существенно отличается от изначальной.

5. Разница в площади

При покупке квартиры в строящемся доме площадь и количество оплачиваемых квадратных метров обычно приблизительны. Окончательная площадь, которая указывается в правоустанавливающих документах, определяется в результате обмеров БТИ. Зачастую она на 1-2 квадратных метра больше, и разницу инвестору приходится доплатить. Или, если площадь меньше, разницу компенсирует компания.

Это у добросовестных застройщиков.

А недобросовестные используют разницу между заявленной и реальной площадью для обмана. Например, не прописывают в договоре пункт о компенсации средств инвестору, если площадь будет меньше. В итоге инвестор теряет деньги за два-три оплаченных метра. Иногда оплаченная площадь оказывается на десять и больше метров меньше реальной.

6. Продажи через посредника и двойные продажи

Вариантов, когда один и тот же объект реализуется несколькими компаниями, в результате чего одна квартира может быть продана двум или более покупателями, может быть несколько.

Во-первых, когда строительством одного и того же объекта занимаются два застройщика. Практика вполне законна, но компании могут реализовать разные квартиры в одном и том же доме или в разных домах одного комплекса. В таком случае, в отделе продаж должны продемонстрировать документ, в котором прописана схема реализации. Если же ничего подобного нет, вполне возможно, предлагаемую квартиру продали или продадут кому-то другому.

Во-вторых, застройщик может продавать квартиры сам и через агентство недвижимости. И делать это одновременно.

В-третьих, продаваться квартиры могут через компанию, не имеющую вообще никаких юридических связей с застройщиком. При этом покупателям будут говорить, что компания, занимающаяся продажей, входит в одну корпорацию или холдинг с застройщиком.

В любом из перечисленных случаев доказать что-либо и получить свою квартиру инвесторам будет очень трудно.

7. Разногласия между учредителями или рейдерский захват компании-застройщика

Учредителями строительных компаний обычно бывает несколько человек. Случается, что один из них исчезает с учредительными документами и деньгами, или между учредителями возникают разногласия, выливающееся в судебную тяжбу. И то, и другое может надолго затянуть процесс строительства. Хорошо, если объект вообще будет достроен.

Возникают противоречия и между официальным руководством компании и лицами, принимавшими финансовое участие в ее основании. Так например, произошло в сентябре 2014 года с компанией «Билдгруппменеджмент», занимающейся строительством нескольких крупных жилых комплексов в Ирпене.

Редко, но случаются рейдерские захваты.

К сожалению, полностью обезопасить себя и свои капиталовложения при инвестирование в новостройку невозможно. Особенно в условиях кризиса, когда даже у самых надежных и проверенных компаний могут возникнуть проблемы. Решением может стать покупка квартиры в сданном доме со всеми правоустанавливающими документами. Но стоят такие квартиры гораздо дороже.

Домик надеется, что описание наиболее часто используемых способов обмана, поможет инвесторам их избежать. И желает вам удачных покупок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015