Как проверить законность новостройки перед покупкой квартиры

При этом риск инвестировать в проблемное строительство очень высок. В первую очередь необходимо узнать, по какой схеме застройщик предлагает инвестировать в его квадратные метры . Ведь в зависимости от схемы инвестирования, варьируется и перечень документов, которые необходимо проверять. Отметим, что в каждой схеме присущи свои риски.

Рассмотрим существующие схемы инвестирования подробней. На сегодняшний день, в регионах Украины распространены схемы покупки жилья в новостройке через жилищные кооперативы, которые в большей мере, как и другие схемы, защищают интересы застройщика, но не инвестора.

Читайте также: Как минимизировать риски инвестирования в недвижимость

Схемы инвестирования в строительство недвижимости

Наибольшее разнообразие схем инвестирования в Киеве и Киевской области. На первичном рынке недвижимости применяются схемы инвестирования как прямо предусмотренные законом, так и те, которые не им запрещены.

К схемам, предусмотренным законом можно отнести:

- Фонд финансирования строительства (ФФС) .

- Фонд операций с недвижимостью (ФОН).

- Институт совместного инвестирования.

- Выпуск целевых облигаций.

Схемы инвестирования, прямо предусмотренные законом, встречаются преимущественно в новостройках или больших жилых комплексах, так как реализация этих схем, предусматривает большие расходы. В большинстве своем, использование застройщиком предусмотренной законом схемы, может быть одним из позитивных индикаторов надежности. Правда, это никак не гарантирует защиту прав инвестора.

Схемы, которые не запрещены законом, используются небольшими или новыми застройщиками, застройщиками-физлицами. Такие схемы зачастую содержат только условия для защиты застройщика от претензий по затягиванию строительства, валютных разниц, задержки возврата денег инвестору и т.д. Инвестирование в такие объекты недвижимости требует особого внимания.

Читайте также: Новая афера на первичном рынке недвижимости

Список обязательных документов при строительстве

Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.

1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства. К примеру, если право на землю получено на основании решения суда, и ранее земля выделялась под строительство школы, как показывает практика, риски в таком строительстве высоки, и вероятна возможность замораживания строительства или сноса новостройки.

2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности . Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.

3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.

4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.

Читайте также: Как киевляне предлагают решить вопрос с долгостроями в Киеве

Пользуясь указанной информацией и перечнем минимально необходимых документов, можно самостоятельно отсеять застройщиков, предложения которых лучше не рассматривать вообще.

Но также следует помнить, что этот перечень всего лишь дает возможность рассматривать новостройку как потенциальный объект для инвестирования, поскольку указанные документы требуют тщательного анализа, а также проверки их связи между собой и с лицами, участвующими в схеме инвестирования.

Успешных вам инвестиций!

Юрий Мокрый,

адвокат компании LEXINVEST