Как живется в ЖК «Лесная сказка»: обзор, индекс счастья и отзывы жильцов

Побывав в отдаленных микрорайонах Троещины в жилых комплексах «Выгуровщина-20» и «НебоSky», я решила поменять направление и посетить северную окраину Деснянского района — поселок Быковня. Здесь как раз в конце прошлого года должны были ввести в эксплутацию последние очереди жилого комплекса «Лесная сказка». Получилось ли у застройщика сделать это и как живется киевлянам в Быковнянском лесу — в обзоре специально для читателей портала Domik.ua. 

Как добраться до новостройки

Жилой комплекс «Лесная сказка» находится в Быковне — крошечном поселке, расположенном посреди Быковнянского леса, в 1 км от станции метро «Лесная». Официально поселок относится к Деснянскому району столицы, а фактически расположен между Киевом и Броварами. Поэтому добираться сюда удобнее всего на маршрутках, следующих в Бровары. Они отправляются от «Лесной» буквально каждые пять минут. Ехать нужно до остановки, которая так и называется — «Быковня», и пройти оттуда еще с полкилометра до жилого комплекса. Если идти не хочется, можно сесть на автобус №11, который останавливается в 50 м от новостройки. Но ждать его у «Лесной» придется около получаса.

Дорога на машине от центра столицы до Быковни займет минут 20, если избежать пробок. Но поскольку это левый берег, на каком-нибудь из мостов все же наверняка придется постоять в час пик.

Любители пеших прогулок могут пройтись — от метро «Лесная» до ЖК «Лесная сказка» около 2,5 км. Но сразу учтите, что местную дорогу вдоль проспекта, а затем частного сектора не назовешь особенно комфортной, особенно в темное время суток: пешеходов здесь мало, освещение оставляет желать лучшего.

От станции метро «Лесная» до новостройки «Лесная сказка» — 2,5 км

Первое впечатление

Начну со своего впечатления от Быковни, где расположена новостройка. Многие считают эту местность отдельным поселком, хоть административно данный жилой массив входит в состав Деснянского района Киева. Быковня застроена преимущественно частными домами и расположена посреди Быковнянского леса. Здесь тихо, много хвойных деревьев и узких улочек, на которых едва могут разъехаться два автомобиля. Даже не верится, что всего в пяти минутах езды — шумный город с его перманентной толкотней у метро, очередями на маршрутки в сторону Броваров и шумным Лесным рынком.

Поскольку здесь всего пять новостроек, и «Лесная сказка» — самая масштабная и известная, найти комплекс не составит труда. С улицы Радистов нужно свернуть на Исы Мунаева, и вот он — закрученный улиткой второй дом жилого комплекса. Бежево-коричневые фасады так представительно смотрятся среди хвойных деревьев, что я решила проверить, точно ли направляюсь в экономкласс, а не какой-нибудь «бизнес».

С первого взгляда ЖК «Лесная сказка» производит приятное впечатление

О комплексе в целом

«Лесная сказка» — это жилой комплекс экономкласса, расположенный на улице Радистов, 32-34. Представляет собой два дома, построенных в форме латинской буквы G, где главная часть — это 13-секционный дом, а хвостик — отдельное двухсекционное здание. Высота жилого комплекса — 10-11 этажей. Построена «Лесная сказка» из керамического кирпича с утеплением из пенополистирола и минеральной ваты. Снаружи дома оштукатурены в теплые кофейные оттенки. Оконные проемы остеклены двухкамерными стеклопакетами в пятикамерных профилях KBE: лоджии — панорамные, окна в комнатах — 30 см от пола. Профили коричневого цвета, а не привычного белого, и гармонично сочетаются с цветовой гаммой внешней отделки комплекса. Жаль только, что застройщик не установил корзины, и кондиционерные блоки портят фасады.

Отопление в комплексе индивидуальное — за счет двухконтурных газовых котлов Bosch, которые застройщик устанавливает в каждой квартире. Все остальные инженерные коммуникации — общегородские.

Первоначально ЖК «Лесная сказка» должен был состоять из девяти 10-этажных секций, объединенных в два дома. Но затем застройщик Comfort Life решил не мелочиться и добавил к проекту еще шесть секций, на этот раз высотой 11 этажей. Строить комплекс начали в 2014 году. Первые две секции ввели в эксплуатацию в III квартале 2016 года, следующие две — в І квартале 2017-го, еще пять секций — во ІІ квартале 2017-го. Оставшиеся секции застройщик должен был сдать в конце 2019 года, но соответствующих сертификатов на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) я не нашла. В результате получается, что 1-9 секции в новостройке введены, а с 10-й по 15-ю — ждут ввода в эксплуатацию.

В 2017 году в 300 м от «Лесной сказки» застройщик Comfort Life начал возведение ее сиквела — жилого комплекса «Лесная сказка-2». 

Во дворе ЖК «Лесная сказка» много машин и всего две детские площадки 

Отдел продаж: сервис, цены, спецпредложения

Офис продаж недвижимости в обеих новостройках — «Лесная сказка» и «Лесная сказка-2» — расположен выше по улице Радистов, около стройплощадки второго комплекса. За стойкой ресепшена меня встречает улыбчивая девушка, заботливо предлагает кофе и просит подождать менеджера в отдельном кабинете. Кабинет этот чем-то отдаленно напоминает кафетерий: здесь несколько столиков с диванчиками — видимо, для того, чтобы принимать несколько клиентов одновременно. На столах разложены буклеты с информацией о новостройках и подробными планировками квартир.

Спустя несколько минут ко мне подсаживается менеджер Григорий и подробно интересуется моими предпочтениями по жилью. Затем сходу начинает называть ценники: так, двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м можно купить за $55-57 тыс. Это жилье в готовых секциях, со всеми необходимыми документами. Но таких вариантов осталось немного. Средняя же стоимость «квадрата» в «Лесной сказке» составляет 25 тыс. грн в одно- и двухкомнатных квартирах, 24 тыс. грн в трехкомнатном и двухуровневом жилье.

Цены, конечно, далеко не «эконом». Например, средняя стоимость квадратного метра по Киеву составляла в январе 2019 года 24 000 грн. При этом в Деснянском районе эта стоимость снижается до 19 100 грн, а в экономклассе — до 17 000 грн за квадратный метр в среднем по рынку.

Словно прочитав мои мысли, менеджер отдела продаж заявляет: «Лесная сказка» только на бумаге «эконом», а на самом деле в новостройке много фишек из бизнес-класса. Среди них — закрытая охраняемая территория, индивидуальное отопление, собственная парковая зона во дворе комплекса.

—  Рассрочки в первой «Сказке» нет, поскольку комплекс уже введен в эксплуатацию, — сообщает Григорий. — А во второй можно оформить на срок от 12 до 18 месяцев с первоначальным взносом от 20%.

На стройку второй «Лесной сказки» инвесторов пока не водят, но за ходом работ можно наблюдать из окон отдела продаж (ОП) — они выходят как раз на стройплощадку. В ЖК «Лесная сказка-2» стоимость квадрата дешевле и стартует от 20 тыс. грн. На первую новостройку менеджер предлагает проехать вместе, чтобы посмотреть одну из готовых квартир.

В отделе продаж ЖК «Лесная сказка» и в конце января царила праздничная атмосфера

Квартиры и подъезды

Зайти на территории ЖК «Лесная сказка» могут только его жители и их гости. Первые — с помощью магнитного ключа, вторые — по предварительному звонку охраннику на пропускной пункт. Въезд и выезд автомобилей регулируется шлагбаумом. Сразу у входа во двор греются у костра строители — Григорий объясняет, что они занимаются обустройством крытого наземного паркинга, который будет отделять от общей территории небольшая парковая зона.

На всех подъездах комплекса установлены магнитные замки, консьержей внутри нет. Подъезды тесноватые и темные, зато в них установлены датчики движения на светильниках — и они автоматически включаются, когда проходишь мимо. На лестничных площадках свален в пестрые кучи детский транспорт: самокаты, велосипеды, коляски. Видимо, кражи здесь — дело редкое.

Квартиры в ЖК «Лесная сказка» сдаются с отделкой «под ремонт». Это значит, что застройщик делает цементно-песчаную стяжку пола, гипсовую штукатурку стен, остекляет окна и лоджии, устанавливает металлические входные двери, двухконтурные котлы и счетчики в местах общего пользования. Электрический кабель от щитка инвесторам придется прокладывать самостоятельно — правда, в этом контексте непонятно, зачем нужна гипсовая штукатурка, если ее все равно придется штробить. Еще меня удивило, что в квартирах нет радиаторов — их тоже придется устанавливать самостоятельно.

В каждой квартире ЖК «Лесная сказка» застройщик устанавливает двухконтурные котлы Bosch

Большинство планировок стандартные, но мне больше понравились те, в которых комнаты либо кухни идут в форме пятиугольника — здесь есть где разгуляться дизайнерской мысли. Такие планировки в наличии в угловых секциях.

Радиаторы отопления инвесторам «Лесной сказки» придется устанавливать самостоятельно

Документы

Девелопером жилого комплекса «Лесная сказка» на сайте новостройки указана компания Comfort Life, которая специализируется на строительстве загородных новостроек. Так, в портфеле компании — шесть комплексов в Ирпене, три в Гостомеле и один в Погребах. Все столичные новостройки Comfort Life сосредоточены в Быковне: это «Лесная сказка», «Лесная сказка-2» и клубный дом на Радистов. Заказчиком строительства указано связанное с застройщиком ООО «Комфорт Лайф 2000», а генеральным подрядчиком —  ООО «АЭС-ГРУПП». 

Жилой комплекс построен на двух участках земли с кадастровыми номерами 8000000000:62:264:0011 и 8000000000:62:264:0029. По состоянию на январь 2020 года целевое назначение участков — «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Насколько я понимаю, так было не всегда: так, в 2004 году Киевсовет передал этот участок под «строительство, эксплуатацию и обслуживание центра досуга», а уже в 2009-м принял решение отдать его в аренду — для «строительства, эксплуатации и обслуживания производственной базы».  Также я нашла информацию, что компания «Комфорт-Групп» фигурировала в уголовном деле, открытом в отношении должностных лиц Киевсовета. Так, в решении Печерского суда от 28 июля 2017 года говорится, что «должностные лица Киевского городского совета, злоупотребляя своим служебным положением <...> вопреки земельному и градостроительному законодательству, действуя в интересах третьих лиц ЧП Аглайс и ООО Комфорт ЛАЙФ 2000, приняли незаконное решение <...> передать в аренду ЧП Аглайс земельный участок площадью 1,36 га для строительства, эксплуатации и обслуживания центра досуга на пересечении улиц Радистов и Бобринецкой в ​​Деснянском районе Киева <...> что повлекло тяжкие последствия в виде выбывания указанного земельного участка из пользования территориальной общиной столицы».

Из слов местных жителей мне стало известно, что в начале строительства комплекса целевое назначение еще не было изменено, но затем загадочным образом поменялось.

Скриншот судебного решения по уголовному делу, в котором фигурирует ООО «Комфорт Лайф 2000» 

Подобная таинственная история произошла с разрешениями на строительство, выданные Государственной архитектурно-строительной инспекцией. На сайте ГАСИ их попросту нет, зато есть сертификаты о введении в эксплуатацию первых девяти секций. Как второй документ могли выдать без наличия первого — загадка. Думаю, разгадка кроется в том, что «Лесная сказка» строилась как объект категории сложности СС3, который предусматривает возведение жилья, в котором будет проживать до 400 жителей. Для этой категории не нужно проходить экспертизу ГАСИ и строить можно без разрешения, а только по декларации о начале строительства. Но затем застройщик добавил к комплексу еще шесть секций, его категория сложности выросла до СС2. Соответственно, он должен был получить разрешение, но удалось ли это сделать — история умалчивает. 

Может быть, поэтому первые девять секций, которые строились по декларациям, удалось ввести в эксплуатацию, а последние шесть — пока нет. И, возможно, именно поэтому все секции ЖК сданы в эксплуатацию как отдельные дома. В любом случае, это просто мои догадки. Но справедливости ради отмечу, что с комплексом «Лесная сказка-2» все также неясно. Например, я нашла постановление Верховного суда Украины от 19 марта 2019 года, в котором он оставляет без удовлетворения кассационную жалобу ООО «Комфорт-Групп» об отмене декларации о начале строительных работ по ул. Радистов, 40. Соответственно, возведение «Лесной сказки-2» на данный момент ведется незаконно. 

Скриншот с кадастровой карты Украины с участком земли 0,94 га, на котором возводится ЖК «Лесная сказка» 

Скриншот с кадастровой карты Украины с участком земли 1,36 га, на котором возводится ЖК «Лесная сказка» 

Индекс надежности ЖК «Лесная сказка-2»  

Поскольку первая «Лесная сказка» достроена и практически введена в эксплуатацию, эксперты Bild.ua не проводили ее детальную экспертизу. Но все желающие могут ознакомиться с индексом надежности ЖК «Лесная сказка-2», который составляет 100 баллов из 220 возможных. Проект отмечен красным щитом, и это неудивительно ввиду всех тех проблем, по которым я бегло прошлась выше. Потенциальным инвесторам, если таковые найдутся, советую приобрести детальный отчет и внимательно ознакомиться с разрешениями на строительство, проектами ТУ подключения, репутацией застройщика и договором инвестирования.

Скриншот с сайта «Билд» с индексом надежности ЖК «Лесная сказка-2»

Ближайшая инфраструктура

В Быковне работает одна школа и один коммунальный детский сад. Школа №23 расположена в 350 м от «Лесной сказки» и специализируется на изучении иностранных языков — английского, польского,немецкого. Проектная мощность учебного учреждения — 220 учеников, наполненность, по данным официальных источников, — 324%. Подозреваю, что дети здесь учатся в три смены. Во время визита в Быковню я увидела, что к школе достраивается дополнительный большой корпус и, надеюсь, это изменит ситуацию к лучшему.

До детского сада №176 от новостройки около 1 км пути. Здесь принимают малышей от двух лет. Всего в детсаду насчитывается 106 детей, разделенных на 4 группы.

Кроме того, в Быковне есть супермаркет «Фора» и пару продуктовых магазинчиков помельче; отделение «Укрпочты» и «Новой почты»; местная амбулатория и ветеринарная клиника. Всего этого вполне достаточно для жизни небольшого частного сектора, но если Быковня начнет застраиваться и заселяться — а этого происходит уже сейчас — местным жителям придется сложновато.

Деревья и кустарники на территории «Лесной сказки» заботливо подготовлены к морозам

Внутренняя инфраструктура

Первые и цокольные этажи ЖК «Лесная сказка» отданы под коммерцию. Поскольку вход на территорию комплекса закрыт, все магазины предусмотрительно разместились по периметру новостройки. Я нашла здесь пару кофеен, мини-маркет, косметологию, магазин разливного пива и инструмента STIHL.

Большая часть двора «Лесной сказки» занята припаркованными автомобилями — подземного паркинга здесь нет, а тот небольшой, что строится у входа, рассчитан всего на пару десятков мест. Между рядами автомобилей разместились детские площадки. Они вполне симпатичные, с современными игровыми комплексами и прорезиненным покрытием, но ничем не ограждены, поэтому ребенок легко может выбежать на проезжую часть.

Зеленых зон на территории «Сказки» немного, но даже зимой заметно, что за ними скрупулезно ухаживают — так, на газонах установлены системы автополива, а деревья и кусты заботливо укутаны. Есть и собственный небольшой скверик, в котором в честь прошедших праздников установлена новогодняя елка, а также разбита небольшая альпийская горка. И поскольку ранее здесь был сосновый лес, некоторые деревья застройщику удалось сохранить. Так что, если сравнивать с экономклассом столичных спальных районов с их суровыми детскими площадками и отсутствием зелени, то на их фоне «Лесная сказка» выглядит очень даже неплохо.

На обеих детских площадках в новостройке «Лесная сказка» — нетравматичное прорезиненное покрытие

Отзывы жильцов

Несмотря на заверения менеджера отдела продаж, что в «Лесной сказке» живут преимущественно молодые семьи с детьми, во дворе  комплекса я встретила всего парочку мамочек. Одна из них оказалась не слишком общительной и коротко ответила, что ее здесь «все устраивает». Зато вторая начала бойко высказывать свое недовольство.

— По сравнению с муравейниками по типу Позняков-Осокорков здесь еще терпимо, — сообщила девушка, представившаяся Викторией, — но никак не красота, которую нам обещали поначалу. У нас квартира в седьмой секции, и мы специально брали этаж повыше, потому что застройщик обещал: под окнами будет сквер. В итоге деревья вырубили и построили там еще какой-то клубный дом, почему бы и нет. А нам теперь в окна соседские заглядывай вместо сквера. Двор заставлен машинами, пройти с коляской негде. Лес рядом с комплексом загажен — везде мусор валяется, какие-то наркоманы по вечерам шастают.

Также Виктория жалуется, что когда они с мужем получили ключи, фактическая площадь оказалась на 8 кв. м больше заявленной, и за «лишние» квадраты пришлось заплатить, а денег у молодой семьи было впритык на ремонт. «В общем, это жесткий «эконом», а не сказка, и ловить здесь нечего», — уверенно резюмирует девушка.

С ней категорически не согласен Сергей Дмитриевич, с которым я познакомилась в местной кофейне. Мужчина живет здесь почти год и доволен практически всем.

— Два года назад я продал квартиру на Лесном массиве и купил две: по однушке детям и себе. Дети выбрали новостройку возле метро «Дарница», а я сюда переехал. И вы знаете, теперь они ко мне приезжают и говорят: пап, а давай меняться! Но нет, касатики, я уже отсюда никуда. Здесь чистый воздух, лес рядом, чтобы с собакой гулять, до магазина — десять минут пешочком пройтись. Внутри тоже красиво, за территорией ухаживают, у нас собственный ЖЭК, все вопросы быстро решаются. А еще дальше по улице Радистов проходят две лыжные трассы — красная и синяя до Алмазного озера. Я с детства люблю на лыжах ходить. Жаль, в этом году снега нет.

Читайте также: Прием квартиры с черновой отделкой у застройщика: как избежать лишних трат на ремонт

Ремонтом от застройщика Сергей Дмитриевич тоже доволен. Правда, признается, стяжку пола пришлось переделывать, но застройщик сам все сделал, когда он заявление написал. 

— Так что получается, недостатков совсем нет? — хитро улыбаюсь я.

— Всегда есть, к чему придраться, — пожимает плечами мой собеседник. — Без машины, например, тут сложно. От метро «Лесная» ходит только 11-й автобус, но он всегда забит до отказа. С другой стороны, и с машиной сложно, потому что вечером припарковаться здесь проблематично. А на паркинге, который сейчас у въезда делают, уже раскуплено все.

Мы прощаемся с Сергеем Дмитриевичем, и я встречаю еще троих местных жителей. Все они говорят буквально одно и тоже: радует местоположение и наличие леса рядом, закрытая территория и малоэтажность комплекса. Раздражает переполненная школа, плохие дороги и отсутствие большого супермаркета в пешей доступности. Все инвесторы отмечали задержки введения секций в эксплуатацию и вспоминали, что у застройщика были проблемы с землей, но в результате «мэрия помогла легализовать строительство» — у тех, с кем удалось пообщаться мне, оформлено право собственности и есть прописка. 

Вход в продуктовый мини-маркет в ЖК «Лесная сказка» 

Индекс счастья

Максимальные 10 баллов жилому комплексу поставили лишь двое человек — неразговорчивая мама с детской площадки и лыжник-любитель Сергей Дмитриевич. Остальные жильцы оценили свой новый дом в 8 баллов (три человека), 7 баллов ( 2 человека) и минимальные 5 баллов (3 человека). Главные претензии жителей касались задержек сдачи секций, проблемам застройщика с землей, которые он решал с помощью инвесторов, и «карманный ЖЭК», который, по словам жильцов, устанавливает завышенные тарифы.  

Итого индекс счастья ЖК «Лесная сказка» составил 8,3 балла. 

На территории новостройки есть небольшой сквер с прогулочными и зелеными зонами

Итоги

Что понравилось:

• расположение новостройки в 15 м от лесополосы в тихом поселке в стороне от городской суеты;
• внешний вид жилого комплекса: малоэтажность, отделка фасадов;
• большой выбор планировок, наличие квартир с пятиугольными кухнями-гостиными, а также пентхаусов с выходом на крышу;
• квартиры с отделкой «под ремонт»;  
• наличие собственной инфраструктуры.

Что не понравилось:

• главное — проблемы застройщика с правоустанавливающими документами на землю и решение вопроса легализации строительства посредством инвесторов. По сути, власть просто поставили перед фактом: комплекс строится, в него вложились люди, давайте как-то узаконивать;
• задержки сроков введения секций в эксплуатацию;
• сплошная парковка во внутреннем дворе комплекса;
• для строительства комплекса пришлось вырубить лес;
• стоимость квадратного метра слишком завышенная, по моему мнению, для этой местности и для заявленного класса новостройки;
• от метро к самому комплексу ходит только один автобус, и он часто переполнен.

Автор: Екатерина Голубенко

© domik.ua, 2020