Конец кризиса рынка недвижимости

Первая половина 2017 года принесла немало изменений столичному рынку недвижимости. С большой степенью вероятности можно утверждать, что действие этих изменений мы ощутим во второй половине текущего и в следующем году.

Большинство преобразований положительные, но путь к прозрачным европейским правилам работы не обходится без кризисов и жертв. В числе последних могут оказаться некоторые застройщики, их не слишком разборчивые инвесторы и продавцы квартир на вторичном рынке.

Нащупывая дно вторичного рынка

В первой половине 2017 года средняя стоимость квадратного метра в Киеве впервые с 2014 года увеличилась. В январе цены еще падали, но в феврале начали расти, и этот рост, несмотря на незначительные колебания, продолжается до сих пор. Стоимость квадратного метра, по сравнению с началом года, выросла всего на 0,9%. Но если сравнивать с началом февраля, когда была зафиксирована самая низкая цена, квадратный метр подорожал на 4,2%. Можно было бы говорить о том, что дно рынка недвижимости, наконец, пройдено, если бы не показатели других секторов.

Ситуация в сегменте новостроек на вторичном рынке не столь оптимистична. Там с начала года цена квадратного метра снизилась на 2,9%. В начале февраля квартиры в новых домах тоже начали дорожать, однако в мае этот рост сменился сначала плавным, а потом стремительным снижением цен. Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте квартир возле метро : снижение в начале года, рост с конца февраля по конец мая и снова стремительное снижение цен в июне. В целом с начала года эти квартиры упали в цене на те же 2,9%.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в процентах:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Спрос на вторичном рынке пока не дает больших оснований для оптимизма. Платежеспособных покупателей все меньше, они по-прежнему интересуются самыми бюджетными вариантами и стремятся найти максимально выгодные предложения в рамках своего бюджета. Соответственно, время экспозиции квартир на рынке растет, но это не стимулирует продавцов снижать цены. Напротив, они их держат до последнего, уступая во время торга разве что реальному покупателю, и то 5-7% от стартовой цены.

В большинстве районов Киева в первом полугодии 2017 года средняя цена квадратного метра снизилась. Самые высокие показатели снижения в Деснянском (-6,8%) и Подольском районе (-5,9%). Выросли цены в четырех районах – Шевченковском (+5,3%), Оболонском (+4,1%), Соломенском (+2,2%) и Печерском (+0,9%).

Эти данные особенно интересны в сравнении с результатами опроса посетителей Форума Domik.ua «Лучший район Киева 2017» . Фаворит среди пользователей форума – Голосеево, дальше идут Оболонская набережная и Печерск. Голосование продолжается: любой зарегистрированный пользователь может не только отдать свой голос за любимый район, но и обосновать свое мнение на страницах форума.

В первом полугодии выросли цены на большинство типов квартир. Причем жилье с большим количеством комнат подорожало значительнее, чем малогабаритное.

В таблице ниже представлены данные об изменении средней аппроксимированной цены предложения по основным типам квартиры в Киеве в долларах США:

Как видим, в течение последнего месяца цены на квартиры колеблются в пределах статистической погрешности, а вот по сравнению с данными трехмесячной давности большинство сегментов демонстрируют рост. С начала года в цене упали только «гостинки» и – незначительно – двухкомнатные раздельные квартиры.

Что происходит на рынке новостроек

В первой половине 2017 года значительная часть изменений коснулась именно строительного сектора.

По данным Госстата, в январе-мае показатели строительных работ по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 20% в Киеве и на 33% в Киевской области. Более того, в опубликованном в конце июня отчете НБУ о финансовой стабильности указано, что в 2016 году было выдано 38% больше разрешений на строительство, чем в 2015 году. Ввод в эксплуатацию этих объектов запланирован на 2017-2018 годы.

Читайте также: Ипотечный вопрос. Что значат последние заявления НБУ и Приватбанка

За 6 месяцев текущего года в Киеве стартовали продажи в 28 новых домах и жилых комплексах, еще столько строятся без объявления начала продаж. На киевский рынок вышло несколько новых застройщиков, среди которых и региональные компании, и компании, строящие за счет иностранных инвестиций.

Цена квадратного метра в строящихся домах за это время существенно не изменилась, а с учетом скидок, которые последние пару месяцев наперебой предлагают застройщики, даже снизилась. В начале июля в Киеве минимальная цена квадратного метра при покупке на начальном этапе строительства составляет 10 000 грн. Но такие предложения единичны и находятся на самых отдаленных окраинах города. Существенно больше предложений представлено в ценовом диапазоне 12 000 – 15 000 грн за квадратный метр.

В пригороде столицы цены еще ниже – предложение стартует от 6500-7000 грн за квадратный метр, то есть, на уровне или даже ниже себестоимости. Как и в столице, такие предложения в пригороде сосредоточены в отдаленных и не слишком привлекательных для покупателей районах. Чтобы снизить цену, застройщики экономят и на материалах, и на разрешительной документации. Большинство объектов строят за счет продаж квартир в них, следовательно, чем ниже уровень продаж, тем меньше вероятность, что ЖК будет достроен.

Напоминаем, что на форуме Domik.ua продолжается голосование «Застройщики, достойные доверия – 2017» . Традиционным лидером рейтинга остается ХК «Киевгорстрой», немного отстают от нее компании «Ковальская недвижимость» и «Интергал-Буд». Проголосовать и высказать свое мнение о надежности того или иного застройщика может любой зарегистрированный пользователь форума.

Уровень продаж в первом полугодии был недостаточно высоким, поскольку платежеспособный спрос стремительно снижается. Большинство жилых комплексов вводится в эксплуатацию с заметной долей непроданных квартир, а инвесторы 2014-2015 годов, стремясь вернуть вложенную в квадратные метры наличность, выставляют приобретенные квартиры на продажу на вторичном рынке. Это дает основания предполагать, что в ближайшее время количество предложения в новых домах может удвоиться. Чтобы как-то бороться с затовариванием рынка, девелоперы ищут новые финансовые инструменты для привлечения покупателей. В том числе, и привлекая к сотрудничеству банки.

Читайте также: 5 советов застройщику, как выжить в условиях затоваренности первичного рынка жилья

Новые финансовые инструменты

В начале 2017 года на рынке недвижимости впервые за многие годы появилось ипотечное кредитование. Принято считать, что кредитование банками приобретения жилья прекратилось в 2008 году. И отчасти это верно: в период кризиса 2008 года был наложен запрет на выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, а кредитовать в гривне рисковали лишь отдельные банки. Тем не менее, ипотечное кредитование сохранялось в течение последних 9 лет, но проценты по кредитам колебались от 15-16% до 22-24% годовых. Понятно, что под такие проценты кредиты брать украинцы не решались, считалось, что ипотеки в Украине нет, а ее появление расценивалось как новая точка отсчета для рынка.

По данным упомянутого отчета НБУ, сегодня в Украине покупку недвижимости кредитуют 17 банков, и условия у всех разные. Например, Ощадбанк предоставляет кредиты на покупку жилья и на вторичном рынке, и на первичном, например, в ЖК «Комфорт-Таун». Банк «Аркада» кредитует покупку квартир только в своих жилых комплексах, зато под вполне адекватные для украинского рынка 10% годовых на 30 лет.

Больше всего совместных с застройщиками кредитных программ на покупку жилья предлагают государственный «Укргазбанк» и коммерческий банк «Глобус». Оба банка сотрудничают с крупнейшими застройщиками Киева и некоторыми компаниями, которые работают в пригороде: ХК «Киевгорстрой», корпорацией «Укрбуд», группой компаний «Интергал-Буд», компаниями Royal House, ОМОКС и другими. Оба банка предоставляют льготные условия кредитования на первые 12-24 месяца – ставка в этот период колеблется от 1,9% до 13,5% годовых в зависимости от компании-застройщика и размера первого взноса. Со второго-третьего года процентная ставка вырастает до среднерыночных 21-24%, а иногда – и 27% годовых.

Кредиты для покупателей квартир в первом полугодии предлагали и некоторые застройщики. Условия этих «кредитов-рассрочек» выгоднее банковских и даже вполне посильны для семьи со средним доходом Например, в ЖК «Яскравий» от компании «Интергал-Буд» можно купить квартиру в кредит на 10 лет с первым взносом от 5%. Похожие условия, только под 12,9% годовых и на 5 лет, предлагает компания Geos в ЖК Orange City.

В середине февраля глава правления национализированного незадолго до этого ПриватБанка Александр Шлапак пообещал в течение месяца запустить ипотечное кредитование от крупнейшего банка страны. Нечто подобное говорила в одном из интервью и тогда еще глава НБУ Валерия Гонтарева. Но эти планы так и не воплотились в жизнь – до сих пор ПриватБанк так и не запустил ипотечную программу. Только в конце июня руководство банка осторожно заявило о выдаче льготных кредитов совместно с ГИУ. Но такое кредитование нельзя рассматривать как полноценную ипотеку.

Для того, чтобы ипотека в Украине стала реальностью, необходимы, как минимум, финансово-экономическая стабильность и снижение учетной ставки НБУ. Курс доллара сегодня уже не растет так, как это было в 2014-2015 годах, оптимистичные прогнозы обещают рост ВВП в этом году. Но стабильным положение Украины пока назвать трудно. Что касается учетной ставки, то, судя по полугодовому отчету НБУ, она вполне может снизиться. Маловероятно, что учетная ставка упадет настолько, чтобы обеспечить процентную ставку по кредитам на уровне 3-5% годовых. Но и такие изменения дают основания предполагать, что в скором времени произойдет восстановление рынка недвижимости.

Изменения законодательства

Первая половина 2017 года стала периодом реформирования строительного рынка. За достаточно короткий промежуток времени было подано на рассмотрение и утверждено достаточно больше 20 нормативно-правовых актов, которые в чем-то упрощают, а в чем-то, наоборот, усложняют жизнь застройщикам.

10 июня вступил в силу активно обсуждаемый профессиональным сообществом закон № 1817-VIII и не менее десяти сопутствующих подзаконных актов. Главное положение закона – замена категорий сложности строительства классами последствий. Теперь все застройщики, которые строят объекты среднего класса последствий, должны будут представить и утвердить проектную документацию и на ее основании получить разрешение на строительные работы. И хотя обратной силы у закона нет, некоторые компании, особенно в пригороде, могут столкнуться с серьезными проблемами. Например, когда вместо одного объекта пятой категории сложности (жилой комплекс в целом) они декларировали строительство нескольких объектов третьей категории (каждый дом в отдельности). Такие прецеденты уже случались, о них – ниже.

В апреле вступила в силу новая строительная норма ГСН В.2.6-31:2016 «Тепловая изоляция зданий», согласно которой все здания в Украине должны будут получить паспорта энергоэффективности, что соответствующим образом скажется и на их цене.

Ожидают рассмотрения Верховной Радой законопроект № 6403, согласно которому любая застройка должна будет осуществляться только в соответствии с генпланом города и детальными планами территорий, и законопроект № 6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев».

Законопроект № 6403 также предполагает запрет строительства в отдельных районах городах и обязательное согласование с общественностью любого строительства. В контексте этой инициативы нельзя не вспомнить майское заявление руководителя «Киевгенплана» Сергея Броневицкого о том, что в ближайшие 20 лет в Киеве будет наложен мораторий на застройку Левого берега, а строительство сосредоточат на Теремках-3 и Виноградаре. На фоне утвержденных детальных планов территорий Никольской Слободки, где уже строится ЖК квартального формата, и Лесного массива, где предусмотрена реновация старого жилого фонда, это заявление выглядит несколько противоречиво. Но учитывая, что в последние годы Генплана в Киеве никто не придерживается, а детальные планы территорий стали способом его обойти, заявление Броневицкого вряд ли повлечет за собой какие-то реальные последствия.

Законопроект № 6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев» предлагает ряд юридических механизмов, при помощи которых город, наконец, сможет заняться реализацией объектов незавершенного строительства. До сих пор это было возможно только при наличии договоренностей между владельцем участка и новым девелопером либо между предыдущим и новым застройщиком.

Согласно проекту закона, может быть несколько вариантов достройки:

- за счет инвесторов. Такой вариант подойдет для долгостроев, где готовность составляет более 90%, и все квартиры проданы, например, ЖК «Три богатыря»;

- за счет нового девелопера – вариант, подходящий для ЖК с малым количеством проданных квартир. При этом инвесторам будет предоставлен выбор – доплатить или получить в собственность меньшее количество квадратных метров, нежели предполагалось изначально.

Проблемное строительство

Системным явлением проблемное строительство перестало быть еще в 2016 году – после ареста Анатолия Войцеховского. Тем не менее, время от времени скандалы возникают. Условно их можно разделить на 3 группы:

1. Те же объекты Войцеховского, которые продолжают строить и продавать уже под новыми названиями, но по-прежнему без документов.

2. Объекты, на которые получена разрешительная документация, но против которых активно протестует общественность, как, например, ЖК «Ярославов град».

3. Жилые комплексы с заниженной категорией сложности (или классом последствий).

На последней группе остановимся подробнее.

Практику занижения категории сложности активно использовали в некоторых строительных объектах Войцеховского: подавалась декларация о начале строительства объекта третьей категории сложности, при этом строился объект пятой, самой высокой, категории. Особенностью таких строек было их расположение на опасных участках – на склонах, над коллекторами – и высота, часто превышающая 25 этажей.

Похожая практика обхода разрешительных процедур укоренилась в пригороде Киева. Вместо того, чтобы получать разрешение на объект пятой категории сложности, коим является жилой комплекс на 10-20, а тем более, 50 или 100 домов, застройщики декларировали каждый дом, а иногда и каждую секцию дома отдельно – как объект третьей категории. Дома высотой в 5-10 этажей действительно соответствовали третьей категории – формально стройки были законными, поэтому до последнего времени большинству застройщиков это сходило с рук. Но в апреле 2017 года разгорелся скандал вокруг жилого комплекса «Пражский квартал-2», строительство которого ГАСИ Киевской области назвала незаконным, в том числе, и на основании занижения категории сложности строительства. В конце июня незаконным признали строительство уже другого ЖК того же застройщика BD Holding – «Европейка», где ГАСИ отозвала выданные градостроительные условия из-за занижения категории сложности.

Читайте также: Официальная позиция BD Holding по ЖК «Европейка»

В обоих случаях незаконным признавалось строительство и уже сданных в эксплуатацию домов. Чем закончится скандал, сказать трудно, но учитывая, что BD Holding использовал ту же практику, что и большинство застройщиков пригорода, прецедент опасный: аналогичная участь может постичь и жилые комплексы других компаний.

Индекс недоступности жилья

За счет постепенного роста средней зарплаты и небольшого снижения цен на квартиры индекс недоступности жилья в столице тоже снижается. По итогам июня, средняя зарплата в Киеве составила 9968 гривен в месяц, а средняя гривневая стоимость квадратного метра жилья на 1 июля 2017 года – 28 715 грн. Таким образом, на конец первого полугодия 2017 года индекс недоступности при расчете для квартиры площадью 70 квадратных метров, составит 16,8. Напомним, что в марте этот показатель был на уровне 17,2. То есть, среднестатистическому киевлянину, чтобы заработать на квартиру площадью 70 квадратных метров, нужно работать уже чуть меньше 17 лет, ничего при этом не тратя.

Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на смарт-квартиру

При расчете для небольшой однокомнатной квартиры площадью, скажем, 30 квадратных метров, индекс недоступности составит 7,2, что, при наличии ипотеки, можно считать показателем, близким к приемлемому.

Прогноз на второе полугодие 2017 года

Как мы уже отмечали в начале этого обзора, большинство изменений, запущенных в первой половине года, продолжатся в дальнейшем. В первую очередь, это касается новых финансовых инструментов рынка: стоит ожидать снижения учетной ставки НБУ, а с ней – и процентов по ипотечным кредитам. Это позволит зафиксировать продажи квартир в строящихся домах на текущем уровне и удержаться на плаву крупным застройщикам. Хотя полномасштабный запуск ипотеки с кредитованием вторичного рынка в этом году вряд ли произойдет.

Существенных изменений баланса спроса и предложения на вторичном рынке не ожидается. Цены будут держаться на текущем уровне. Но продавцы будут пытаться их поднять, а покупатели, наоборот — снизить. Ощутимого роста рынка можно ожидать не раньше начала 2018 года – при отсутствии каких-либо серьезных катаклизмов.

Высказать свое мнение о том, какой будет цена квадратного метра на вторичном рынке Киева, можно, приняв участие в нашем традиционном конкурсе прогнозов стоимости квадратного метра зимой 2018 года . Предыдущий конкурс, участники которого прогнозировали стоимость метра квадратного летом 2017 , закончился накануне. Правильный ценовой диапазон указали лишь 26 участников голосования (5%), а 3 участника назвали цену, максимально близкую к реальной. Поздравляем победителей и приглашаем участвовать в следующем конкурсе прогнозов.

С высокой степенью вероятности можно утверждать, что во втором полугодии участятся скандалы, связанные с вступлением в силу 10 июня нового закона и введением разрешительного принципа для объектов среднего класса последствий. Не исключен отзыв разрешений и деклараций у целого ряда пригородных застройщиков. Когда и чем закончится эта история, пока сказать трудно.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017