Насколько выгодно сегодня инвестировать в недвижимость

В первую неделю января на рынке недвижимости традиционно новогодне-рождественские каникулы, которые в этом году затянулись на всю первую декаду месяца. Тем не менее, кое-какая активность на рынке наблюдалась. Проявлялась она преимущественно в звонках по объявлениям и просмотрах квартир.

Читайте также: Итоги 2015 года на рынке недвижимости оказались непредсказуемы

Примечательно, что цены на квартиры в Киеве в первую неделю 2016 года выросли сразу на 2,3%. Таким образом, краткосрочный нисходящий тренд на рынке снова сменился восходящим – очевидно, столь же краткосрочным. Впрочем, причиной тому, скорее всего, изменение состава предложения и временное сокращение количества предлагаемых бюджетных квартир: на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений попали 13103 объекта - на 9,3% меньше, чем на прошлой неделе. В то же время, цены конкретных предложений не изменились.

Самые бюджетные квартиры, среди которых преобладают «гостинки» на Левом берегу без ремонта, по-прежнему продаются в ценовом диапазоне 21-23 тысячи долларов. По цене до $20 000 сегодня, как и полгода назад, можно купить либо приватизированную комнату в общежитии, либо полноценную квартиру в пригороде Киева . Реальных предложений квартир в Киеве, несмотря на наличие объявлений, по такой цене нет.

Наиболее востребованы среди покупателей по-прежнему двух- и трехкомнатные квартиры в ценовом диапазоне 50-100 тысяч долларов. Объекты по такой цене можно найти как на Левом, так и на Правом берегу , в том числе, в прицентральных районах города и центре.

Риелторы и специалисты рынка недвижимости уверяют, что подавляющее большинство объектов покупается для дальнейшего собственного проживания. Доля инвестиционных сделок минимальна – они составляют около 10%. Это совсем неудивительно – доходность недвижимости упала даже по сравнению с осенью прошлого года.

В предыдущем обзоре мы рассчитывали индекс недоступности жилья на начало 2016 года. В этот раз рассчитаем доходность инвестиций в недвижимость, если сдавать ее в аренду.

Напомним, что по расчетам аналитиков Domik.ua, в сентябре 2015 года доходность недвижимости в Киеве составляла 7,7% .

На сегодняшний день стоимость аренды однокомнатной квартиры с ремонтом на Левом берегу Киева - около 4000 грн. Это жилье в домах старого фонда, которое обесценивается быстрее других сегментов, поэтому инвестиции в такую недвижимость на падающем рынке, по нашему мнению, нецелесообразны. Куда более оправданной инвестицией будет одно- или двухкомнатная квартира в новостройке на окраине Киева – сдать ее в аренду можно за 5-7 тысяч гривен.

На примере именно такой квартиры и рассмотрим доходность недвижимости в столице.

Однокомнатная квартира с ремонтом в новостройке на вторичном рынке обойдется в среднем в $50 000 или 1 295 000 грн по текущему курсу Приватбанка. Допустим, сдается квартира за 7000 грн. Таким образом, инвестиция окупится за 15,5 лет (1295000 / 84000 (7000х12) = 15,42), а ее доходность составит 6,4%. Но это – без вычета налогов и коммунальных расходов, часть из которых по-прежнему покрывает арендодатель.

Читайте также: Как платить налог на прибыль при сдаче жилья в аренду

Стоит учитывать, что доходность для каждого отдельно взятого сегмента будет разной. Ту же «гостинку» на Левом берегу за $22 000 можно сдать в аренду за 3000-3500 грн. Окупится она быстрее – за 13-14 лет (доходность – 7,1-7,7%). Однако, учитывая расслоение рынка недвижимости, в долгосрочной перспективе такое жилье потеряет в цене больше, чем современные новостройки.

С 1 января 2016 года в Украине вступили в силу сразу несколько законодательных изменений, имеющих отношение к рынку недвижимости.

Первое из них касается правил регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества. Если раньше эта привилегия была только у госрегистраторов и, в случае заключения сделки в отношении объекта, у нотариусов, то в соответствие с вступившим в силу Законом «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество», регистрировать право собственности смогут также регистрационные органы местной власти и «акредитованные субъекты».

Читайте также: Регистрация недвижимости. Как упростили процедуру

Также с 1 января вступил в силу новый порядок оформления наследства. Теперь жители сельской местности смогут оформить наследство и зарегистрировать право собственности на объект наследования в сельских советах. Подробнее о нововведении читайте по ссылке

С начала этого года начали действовать и новые правила уплаты налога на недвижимость. Так, верхняя граничная ставка налога была повышена с 2% до 3% минимальной заработной платы за каждый квадратный метр сверх налоговой льготы, был введен дополнительный налог на квартиры и дома, площадь которых превышает 300 и 500 квадратных метров соответственно, упразднены льготы на промышленные и складские помещения и подсобные сельскохозяйственные помещения.

Читайте также: Новый налог на недвижимость. Сколько заплатим в 2016 году

Как мы уже писали, на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений попали 13103 объекта, что ниже показателя прошлой недели на 9,3%.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц снизилась на 0,3%;

- за последние три месяца выросла на 0,9%;

- за последние полгода снизилась на 11%;

- за последний год снизилась на 21,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц выросла на 1,6%;

- за последние три месяца выросла на 6%;

- за последние полгода снизилась на 7,7%;

- за последний год снизилась на 15,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц выросла на 2,5%;

- за последние три месяца выросла на 9,4%;

- за последние полгода снизилась на 2,1%;

- за последний год снизилась на 13,6%.

Как видим, больше всего за год потеряли в цене однокомнатные квартиры, меньше всего – трехкомнатные. При этом в последние три месяца двух- и трехкомнатные квартиры «вернули» часть утраченной ранее стоимости. В сегменте однокомнатных квартир такая тенденция тоже есть, но менее заметная.

Читайте также: Какими квартирами интересовались покупатели в декабре в Киеве

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Волгоградская, Соломенский район, Соломенка . Общая площадь квартиры – 34,2 кв.м, жилая – 16,1, кухня – 8,1. Расположена на 11-м этаже 16-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 800 ($959/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 34,6 кв.м, жилая – 17,6, кухня – 8. Расположена на 8-м этаже 16-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $42 000 ($1214/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 48 кв.м, жилая – 36, кухня – 8. Расположена на первом этаже 15-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $57 000 ($1188/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016