Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги сентября и третьего квартала 2012 года

Сентябрь, да и весь третий квартал был периодом ожидания изменения рыночных реалий. Насколько мы можем судить, подавляющее большинство покупателей и значительная часть продавцов ожидали, что под влиянием вполне вероятных будущих мощнейших кризисов в Украине и мире киевский рынок недвижимости существенно изменится. Изменится отношение общества к киевской недвижимости; изменятся доходы и вес накоплений граждан; изменятся и цены.

Соответствующие процессы шли весь этот период, но темпы изменений были весьма медленными; многие участники рынка вообще утверждали, что ничего не меняется. За третий квартал индекс стоимости снизился на 0,9%, статистика цен предложений – на 0,5%. При этом продолжалось расслоение рынка: в одних сегментах цены росли, в других снижались, в третьих были стабильными.

Уровень деловой активности был невысоким в течение практически всего третьего квартала. Периоды оживления наблюдались в июле (итоги июля 2012 года ) после завершения ЕВРО 2012, а также во второй половине августа (итоги августа 2012 года ). Но это оживление было весьма кратковременным, носило преимущественно «разведывательный характер» и на количестве сделок, если и сказались, то весьма слабо. В эти периоды участники рынка, временно отошедшие от дел во время футбольного чемпионата и душного знойного лета, вновь начинали интересоваться рынком недвижимости. Присматривались к конкретным квартирам, типам жилья, районам; пытались понять насколько продавцы готовы снижать цены. Судя по всему, они заблаговременно готовились к возможному изменению рыночных реалий после завершения парламентских выборов осенью этого года. Походив на просмотры неделю-другую, и убедившись, что на рынке мало что изменилось, уходили до лучших времен.

Тем не менее, в июле и августе определенные сдвиги были. В частности, вырос интерес к квартирам с качественным ремонтом и мебелью, а также к просторным квартирам в новых домах . Если до этого в течение длительного времени в списке сделок превалировали малогабаритные квартиры «в жилом состоянии», то в июле и августе увеличился удельный вес «дорогих квартир ».

В сентябре, несмотря на все ожидания, традиционного осеннего оживления рынка так и не произошло. Уровень деловой активности был невысоким и почти не менялся (небольшой спад произошел лишь в самом конце месяца). Но за этой видимой стабильностью скрывались достаточно сложные процессы. Одни участники рынка активизировались: продавцы корректировали цены (чаще в сторону снижения, но бывало, что и в сторону повышения), покупатели активнее ходили на просмотры. Другие участники рынка резко снизили активность: отказывались от просмотров, переставали звонить. Вряд ли многие из них сумели за пару недель решить свои жилищные проблемы. Скорее всего, их предыдущая кратковременная активность была лишь попыткой изучить нынешние рыночные реалии.

Каждый сегмент рынка на это реагировал по-своему: менялись состав предложения и структура спроса. Обозначились сегменты, где выбор квартир достаточно широкий, и сегменты, где подобрать квартиру с необходимыми параметрами было весьма проблематично. Спрос в сентябре вновь сместился в сторону «дешевого» жилья. Некоторые покупатели безуспешно пытались отыскать подобное жилье даже в достаточно престижных районах. Интерес же к «дорогим» квартирам в сентябре заметно снизился. В списке сделок вновь стали доминировать «дешевые» малогабаритные квартиры.

Значительную долю среди покупателей жилья составили иногородние, в том числе родители, покупающие квартиры для детей. В принципе, так было всегда. Но сейчас страна накануне парламентских выборов. И, похоже, этот фактор, на фоне традиционного стремления иногородних обеспечить себе базу в Киеве, в определенной мере повлияли на принятие соответствующих решений.

Важной особенностью сентября стало увеличение количества сделок с залоговой недвижимостью. Подобные сделки проводятся по договоренности с банком, на его территории и при его непосредственном участии. Цены продаж при этом практически те же, что и для «обычного» аналогичного жилья. Деньги от покупателей получают продавцы, которые тут же гасят свои кредиты. И поскольку заемщики идут на такие сделки осознанно и добровольно, то особых проблем у покупателей и банков при этом обычно не возникает.

Были в течение третьего квартала и несколько сделок с привлечением ипотечных кредитов. Покупателей, желающих получить кредиты на покупку жилья , по нашим данным, не так уж и мало. Что же касается банков , то они нередко фактически замораживали кредитование (долго изучали документы, откладывали принятие решений), затем вновь начинали выдавать ипотечные кредиты. Некоторые покупатели с помощью риэлторов изучали рынок новостроек , рассчитывая на ипотечные кредиты по государственной программе «доступного жилья». Но пока таких сделок в нашем списке нет.

Достаточно бурные дискуссии, связанные с рынком недвижимости, проходили на интернет-форумах, в том числе на нашем портале domik.ua. Одна из основных тем этих дискуссий связана с будущим отечественного рынка недвижимости, а также законодательным регулированием деятельности оценщиков и риэлторов.

Многие участники дискуссий настаивали на внедрении опыта развитых зарубежных стран, где все участники рынка отталкиваются от оценок независимых оценщиков. Их оппоненты напоминали, что в развитых странах подавляющее большинство сделок происходит с использованием банковских кредитов, а все платежи проходят в безналичной форме (а потому финансовые органы могут проверить не только соответствие платежей принятым обязательствам, но и источники средств, уплату налогов и многое другое). У нас же, в условиях «теневой экономики» и отсутствия банковского кредитования, принято расплачиваются наличными, а источники средств в большинстве случаев установить крайне сложно. И это одна из причин того, что в документах нередко указываются цены, которые существенно ниже реальных. И это притом, что отечественные оценщики имеют соответствующее образование и необходимый опыт.

В последнее время предпринимаются попытки заменить прежних независимых оценщиков, новыми, набранными, в основном, из числа молодых специалистов. Основная их задача – повысить отчисления в бюджет и Пенсионный фонд. При этом совершенно не понятно, каким образом эти оценщики будут определять рыночную стоимость недвижимости. Официальная статистика цен продаж не соответствует реальной (и об этом открыто говорит министр юстиции). Опираться на статистику цен предложений, не имея возможность проверить реальность конкретных предложений и участвовать в торгах, весьма чревато. Ибо в базах данных содержится масса так называемых «заманушек» (несуществующих объектов с существенно заниженными ценами). Там же содержится и масса существенно переоцененных объектов.

Проверить происхождение средств также весьма затруднительно. Ибо подавляющая часть накоплений наших граждан создавались в условиях теневой экономики и нередко хранились «под матрасами». И нет никаких гарантий того, что молодые «независимые оценщики» не последуют примеру многих старших товарищей и не станут брать подношения.

Поэтому полагаем, что правы те участники дискуссий, которые прогнозируют, что новые весьма дорогостоящие услуги «независимых оценщиков» сведутся к выдаче справок, которые будут нередко использоваться лишь для проформы. А реальные цены будут формироваться, как и прежде, в ходе торгов.

Для серьезных преобразований рынка недвижимости необходимо преобразовывать всю экономику. Уменьшится в экономике теневая составляющая – станет прозрачнее и рынок недвижимости.

Наиболее же реальные шаги, которые, по нашему мнению, целесообразно сделать в ближайшее время (не дожидаясь масштабных преобразований в экономике), заключаются в изменении правил подачи объявлений о продаже недвижимости. Полагаем, что такие объявления должны подаваться сугубо с ведома владельцев недвижимости и при предоставлении копий правоустанавливающих документов (сейчас объявления может подавать кто угодно). Если принять такие правила, носящие в основном технический характер, то резко снизится количество дублей и несуществующих объектов в базах данных, а статистика цен предложений станет более достоверной.

Цены на киевскую недвижимость.

Согласно нашим данным, цены продаж были ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка:

- в январе на 9,2%;

- в феврале на 9,4%;

- в марте на 8,5%;

- в апреле на 6,4%;

- в мае на 6,9%;

- в июне на 5,1%;

- в июле на 5,7%;

- в августе на 5,1%;

- в сентябре на 5,3%.

При сравнении цен проданных квартир со среднестатистическими в каждом конкретном сегменте мы используем общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , а также соответствующие методы, позволяющие учесть состояние квартир.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала domik.ua (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Графики изменения статистики цен предложений в долларах за квадратный метр по наиболее характерным сегментам рынка представлены ниже. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График 1. Статистика цен предложений в целом по Киеву, а также в киевских новостройках

Синяя кривая – статистика цен предложений в целом по Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений в киевских новостройках

Статистика цен предложений по Киеву в сентябре снизилась на 0,2%, в третьем квартале снизилась на 0,5%

Статистика цен предложений в киевских новостройках в сентябре выросла на 1,0%, в третьем квартале выросла на 2,6%

График 2. Статистика цен предложений в сегментах «старая панель» и «типовая панель»

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте «старая панель»

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте «типовая панель»

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «старая панель» в сентябре снизилась на 0,4%, в третьем квартале снизилась на 0,8%

Статистика цен предложений в сегменте «типовая панель» в сентябре снизилась на 0,1%, в третьем квартале снизилась на 1,0%

График 3. Статистика цен предложений в сегментах «улучшенная типовая панель» и «украинская панель»

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте «улучшенная типовая панель»

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте «украинская панель»

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «улучшенная типовая панель» в сентябре выросла на 0,8%, в третьем квартале снизилась на 0,8%

Статистика цен предложений в сегменте «украинская панель» в сентябре выросла на 0,4%, в третьем квартале снизилась на 0,7%

График 4. Статистика цен предложений в сегментах «старый кирпич», «улучшенный кирпич» и «украинский кирпич»

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте «старый кирпич»

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте «улучшенный кирпич»

Красная кривая – статистика цен предложений в сегменте «украинский кирпич»

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «старый кирпич» в сентябре снизилась на 1,0%, в третьем квартале снизилась на 0,7%

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «улучшенный кирпич» в сентябре снизилась на 1,5%, в третьем квартале снизилась на 2,3%

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «украинский кирпич» в сентябре выросла на 1,1%, в третьем квартале выросла на 3,3%

График 5. Статистика цен предложений в сегментах «дореволюционные дома», «сталинки» и в домах возле метро

Синяя кривая – статистика цен предложений в сегменте «дореволюционные дома»

Зеленая кривая – статистика цен предложений в сегменте «сталинки»

Красная кривая – статистика цен предложений в домах возле метро

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «дореволюционные дома» в сентябре выросла на 1,9%, в третьем квартале выросла на 1,1%

Статистика цен предложений по Киеву в сегменте «сталинки» в сентябре снизилась на 3,0%, в третьем квартале снизилась на 3,9%

Статистика цен предложений по Киеву в домах возле метро в сентябре выросла на 0,1%, в третьем квартале выросла на 0,8%

Как показывают приведенные графики, в последние месяцы статистика цен предложений снизилась в сегментах старого жилья. Исключение - сегмент «дореволюционные дома». Наиболее значительное снижение в сегменте «сталинки».

В сегментах нового жилья статистика цен предложений выросла. Наиболее заметный рост в сегменте «украинский кирпич».

Прогноз на октябрь

На рынке недвижимости октябрь - традиционно один из наиболее плодотворных месяцев. Основные переходные процессы обычно происходят в сентябре, и в октябре участники рынка уже достаточно четко понимают, каков будет тренд до конца года.

Правда, эта закономерность в отдельные годы нарушалась. Наиболее памятное нарушение произошло в октябре 2008 года, когда мощнейший кризис ударил по всей отечественной экономике и рынку недвижимости вместе с нею.

В октябре 2012 года, вряд ли случится нечто подобное. Хотя риски политических и экономических кризисов сейчас весьма велики, но накануне парламентских выборов правительство наверняка приложит все силы и использует все ресурсы, чтобы не допустить значительных потрясений.

Учитывая высокий уровень неопределенности накануне парламентских выборов, полагаем, что в октябре большинство участников рынка будут выжидать, деловая активность останется на уровне сентября. В этих условиях не стоит особо ожидать существенного изменения устоявшихся ценовых тенденций.

Полагаем, что в октябре общегородской уровень цен будет плавно снижаться. При этом процессы расслоения рынка продолжатся. Нынешняя избирательная кампания связана с расходованием весьма значительных средств. Немалая их часть рано или поздно осядет на киевском рынке недвижимости. Те сегменты, в которые придут эти средства, приподнимутся; большинство оставшихся – немного просядут. Однако вряд ли эти колебания превысят в октябре один-два процента. По той простой причине, что данный процесс наверняка растянется во времени, и будет проходить на фоне других, более мощных процессов.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua