Новогодние каникулы на рынке подходят к концу

В предыдущем обзоре мы писали о сонном состоянии рынка недвижимости и традиционных январских каникулах многих его участников.

Каникулы продолжались и на этой неделе: деловая активность была невысокой. Но уже обозначились признаки пробуждения рынка. Возросло, пусть и не намного, количество предложений, заявок, звонков по рекламе, просмотров и сделок. Несмотря на политическую нестабильность и заметный рост курса наличного доллара, на рынок стали возвращаться его участники. Хотя и факты отмены просмотров и временного снятия квартир с продажи также были. Важно то, что приток новых участников превышал отток.

Что касается ценовых тенденций, то они существенно не изменились. По нашим данным, средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна.

Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются. Основные причины подобных колебаний – изменение состава предложения, а также процессы расслоения рынка.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основе нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,9% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Естественный вопрос: насколько адекватно представляют наши графики реальные тенденции на рынке недвижимости?

Официальной статистики цен продаж и цен предложений нет.

Нет и общей для всех участников рынка базы данных продаваемых объектов. Каждый оператор рынка имеет свою базу данных, которая формируется из самых разных источников. При этом необходимо учитывать, что отечественный рынок недвижимости весьма далек от «цивилизованного». Тут постоянно идут информационные противостояния и даже войны. Многие риэлторы стараются привлечь внимание покупателей с помощью так называемых «заманух» и дублирования чужих объявлений.

В этих условиях практически невозможно гарантировать, что все объекты в базах данных и цены реальны. Прозвоны объявлений, а также автоматизированные методы отсеивания дублей, хотя и позволяют существенно почистить базы данных, тем не менее, не дают подобных гарантий. И даже просмотры далеко не всегда дают полную уверенность в реальности цен. Особенно, если квартира принадлежит сразу нескольким владельцам, у каждого из которых свои интересы.

Все это реалии отечественного рынка недвижимости. И мы о них постоянно говорим и пишем. В том числе, анализируя нашу актуальную базу данных и нашу статистику.

Нередко нам предлагают подсчитывать средние цены, используя лишь самые проверенные объекты.

На первый взгляд, предложение вполне разумное. Но это лишь на первый взгляд. Ибо при этом размеры анализируемых выборок резко уменьшаются, статистические ошибки растут, средние цены прыгают: например, одну неделю заметно растут, следующую – снижаются. Выявить реальный тренд при этом сложно. Как говорится, благими намерениями...

Какие же методы проверки адекватности тех графиков и тенденций, которые мы приводим в своих обзорах?

Коль скоро достоверной официальной статистики цен продаж не существует, то методов и путей не так уж и много. Фактически, такой путь один. А именно, регулярное изучение изменения цен конкретных объектов в каждом узком сегменте рынка.

Кто может проделать подобную работу по основным сегментам рынка?

Вариантов два: либо сообщество покупателей, либо сообщество риэлторов.

Сообщество покупателей подобную информацию не дает. Единичные случаи – не более чем исключение.

Остается сообщество риэлторов. Они – один из краеугольных камней нашей аналитики.

То, что без опоры на риэлторов практически невозможно изучать отечественный рынок недвижимости, понимают не только аналитики, но и журналисты, включая представителей серьезных иностранных изданий. Многие из них обращаются именно к нам, зная, что мы непосредственно и регулярно контактируем с риэлторами и держим с их помощью руку на пульсе рынка недвижимости.

Так что регулярная информация, поступающая от десятков риэлторов - это наше конкурентное преимущество, которое мы постоянно подчеркиваем.

Подчеркиваем также, что внимательно изучаем мнения всех остальных участников рынка, а также участников многочисленных форумов.

Подобные методы используем и при анализе графиков средних цен предложений. Критические замечания участников рынка к этим графикам, конечно же, есть. Но важно то, что они не противоречат наблюдаемым риэлторами тенденциям.

В последнее время произошли следующие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Радужная (Днепровский район, Радужный массив ). Общая площадь 29,3 кв.м., жилая 15,1, кухня 5. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и обшит. Стеклопакеты. Столярка старая, сантехника новая. Ламинат, линолеум, кафель. Рядом озеро. В перспективе – метро. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Стоимость квартиры 364320 грн (44000$ по курсу 8,28). Стоимость квадратного метра 12434 грн (1502$ по курсу 8,28).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 32,2 кв.м., жилая 15,6, кухня 7,2. Последний этаж. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и утеплен. Стеклопакеты. Сантехника новая. Столярка новая. Ламинат, кафель. Встроенная кухня. Встроенный шкаф. Бытовая техника. Состояние: «сделан качественный ремонт».

Стоимость квартиры 534060 грн (64500$ по курсу 8,28). Стоимость квадратного метра 16586 грн (2003$ по курсу 8,28).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Алма-Атинская (Днепровский район, ДВРЗ ). Общая площадь 32,6 кв.м., жилая 16, кухня 6. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Новая сантехника, Столярка старая. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 356040 грн (43000$ по курсу 8,28). Стоимость квадратного метра 10921 грн (1319$ по курсу 8,28).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 64,8 кв.м., жилая 41, кухня 8. Санузел раздельный. Два балкона застеклены. Стеклопакеты. Сантехника новая. Столярка новая. Ламинат, кафель. Встроенная кухня. Бытовая техника. Качественная мебель. Станция метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «сделан качественный ремонт».

Стоимость квартиры 935640 грн (113000$ по курсу 8,28). Стоимость квадратного метра 14439 грн (1744$ по курсу 8,28).

Общая площадь приведенных выше квартир 158,9 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 2 190 060 грн (264500$).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014

Примечание

Статистика цен предложений квартир в Киеве рассчитана на основании актуальной базы данных портала Domik.ua.

Еженедельно, в ночь с пятницы на субботу, алгоритм обрабатывает предложения, представленные в разделе «продажа квартир в Киеве» , отсеивает объекты с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами, и определяет средние (на этот момент) цены предложений во всех сегментах рынка. Полученные результаты приводятся на графиках и в таблицах как средние цены предложений соответствующей недели.

Проверить наши данные вы можете в офисе портала недвижимости Domik.ua , где с вами поделятся исходным кодом данного алгоритма.