Новостройки комфорт-класса к концу 2017 года вытесняют экономкласс

На этой неделе изменение долларовых цен на квартиры в Киеве было незначительным. Средняя стоимость квадратного метра не изменилась по отношению к прошлой неделе, квартиры в домах возле метро подорожали на 0,1%. Цены на квартиры в новостройках на вторичном рынке выросли больше: после резкого снижения цены на прошлой неделе, на этой она повысилась на 2,2%, но так и не достигла уровня позапрошлой недели.

В большинстве типов квартир квадратного метр на этой неделе подорожал на 0,1-0,5%. Исключение составляют трехкомнатные раздельные квартиры, квадратный метр которых упал в цене на 0,3%.

Динамика цен в гривне другая: стоимость квадратного метра в национальной валюте значительно выросла. Это связано с ростом курса доллара, который грозит в декабре приблизиться к отметке в 30 грн, заложенной в бюджет на следующий год. Опыт прошлых лет говорит о том, что в начале 2018 года курс вполне может стабилизироваться. Реакции стагнирующего рынка недвижимости на предновогодние изменения курса ждать не стоит.

Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар

Однако если в январе-феврале курс доллара продолжит расти, корректировка цен на квартиры возможна. На вторичном рынке цены в течение нескольких месяцев снизятся, а на первичном – вырастут, причем, гораздо быстрее.

К концу 2017 года аналитики Domik.ua отметили интересную тенденцию на рынке новостроек: в бюджетных сегментах предложение постепенно смещается в сторону комфорт-класса. По данным каталога новостроек Domik.ua, в декабре текущего года в Киеве в процессе строительства находится 72 проекта эконом-класса и 106 проектов класса комфорт. Эта тенденция не нова – процесс смещения предложения продолжается уже полтора-два года, но только сейчас мы наблюдаем явное превалирование сегмента комфорт.

В нынешнем году в Украине нет обязательной для всех классификации жилой недвижимости и критериев, согласно которым можно было бы определить, насколько объект соответствует заявленному классу. Существует несколько классификаций, которые носят рекомендательный характер. В классификации Украинской строительной ассоциации, которой уже около 10 лет, класса комфорт нет. В более новых классификациях этот класс есть, но соблюдение требований к нему по-прежнему остается необязательным. На столичном рынке присутствуют случаи, когда два застройщика строят один ЖК и относят его к разным классам. Так, компании Geos и ООО «БУДТЕХНОЛОГИИ» продают квартиры в совместном проекте в Голосеевском районе под разными брендами. ЖК Lemonade от Geos относится к эконом-классу, в то время, как ООО «БУДТЕХНОЛОГИИ» свою часть квартир продает под брендом ЖК «Амурский», который относит к комфорт-классу.

Читайте также: Что такое новостройка комфорт-класса

Что заставляет застройщиков относить свои объекты к классу комфорт вместо традиционного эконома? Прежде всего, даже номинальное повышение класса объекта позволяет продавать его выгоднее. Однако в существующих реалиях высокой конкуренции цены на квартиры в ЖК класса эконом и комфорт отличаются незначительно, зато класс становится конкурентным преимуществом.

В чем отличие жилья комфорт-класса от эконома? Экспертное мнение о разнице между наиболее востребованными классами новостроек и о предпочтениях компаний строить жилье класса «комфорт» выразил Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» . По словам представителя застройщика, для начала следует отметить, что в Украине не существует какого-то общего классификатора жилья. Глеб Шемовнев утверждает, что принадлежность новостройки к тому или иному сегменту – это скорее ориентир, который выбирает для себя компания, чем некие жесткие рамки, обязательные для соблюдения всеми участниками рынка . Тем не менее, даже при таких нечетких ориентирах наблюдается тяготение девелоперов к «комфорту».

Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд»

В комментарии представителя корпорации «Укрбуд» сказано, что продиктована такая тенденция состоянием рынка. В текущем году в столице существует большое количество предложений и высокий спрос. Как сообщает пресс-секретарь: «Загвоздка в том, что большая часть этого спроса отложенная: жилье нужно очень многим, но покупать его здесь и сейчас готовы не все. И получая такой богатый выбор, клиент, который готов приобрести недвижимость сегодня, рассчитывает получить за свои деньги как можно больше. И именно это «больше» ему могут дать проекты комфорт-класса».

По словам Глеба Шемовнева, при небольшой разнице в цене в сравнении с эконом-сегментом такие комплексы позволяют девелоперам создавать не просто некий минимальный набор характеристик жилья, но и обеспечивать новостройки дополнительными «изюминками», формирующими комфортное пространство. Как говорит эксперт: «Тут вопрос стоит даже не в том, в каком виде человек получает новое жилье. Благоустройство окружающей территории, работа с интерьером, обслуживание и безопасность, даже качество используемых материалов и комплектующих – комфорт-класс позволяет выводить эти и другие показатели на более высокий в уровень без серьезного удорожания для клиента». В качестве примера доступности жилья сегмента «комфорт» Глеб Шемовнев сообщил, что у их корпорации, «Укрбуд» цена квадратного метра в домах комфорт-класса стартует от 14-14,5 тыс. грн, что вполне сопоставимо со стоимостью недвижимости класса «эконом».

Часто к этим характеристикам добавляется соседство с лесом, парком или водоемами, а также более качественное, по сравнению с ЖК эконом-класса, благоустройство мест общего пользования.

Сегодня новостройки эконом-класса представляют собой самое бюджетное жилье низкого качества. Расположенные на неудобных окраинах, панельные новостройки с типовыми планировками отличаются от советских «панелек» только этажностью и использованием современных утеплителей. Все, что хоть чуть-чуть превосходит эти показатели, уже относят к классу комфорт. Исключения из этого правила есть, но они очень редки.

В ближайшие годы эта тенденция будет набирать обороты: застройщики будут совершенствовать свои проекты за счет недорогих улучшений и предлагать покупателям более качественный продукт. Но полного исчезновения жилья эконом-класса пока ждать не стоит: современные бюджетные «панельки» будут и дальше строить на отдаленных окраинах. И они по-прежнему будут находить своего покупателя среди тех, у кого ограничен бюджет, а также инвесторов, покупающих квартиру для сдачи в аренду.

Читайте также: Что такое новостройка экономкласса

Но инвесторам стоит хорошенько подумать, прежде чем покупать такие квартиры. Опыт последних лет показывает, что, в отличие от кирпичных новостроек, панельные в цене не растут.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 19032 объекта, на 0,5% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в панельных новостройках – домах серии «украинская панель»:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в панельных и монолитно-блочных новостройках:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, единственный тип квартир в панельных и монолитно-блочных новостройках, где растут цены, – двухкомнатные. Они же самые дорогие по цене квадратного метра. Одно- и трехкомнатные квартиры, несмотря на колебания в течение последних 6 месяцев, продолжают дешеветь.

Панельные и монолитно-блочные новостройки располагаются преимущественно в спальных районах Киева, как на правом, так и на левом берегу. В отличие от советских «пенелек», у них хорошие теплоизоляционные характеристики – это связано с тем, что по действующим ГСН (государственным строительным нормам), утеплять такие дома можно только минеральной ватой. Квартиры в панельных домах часто сдают уже с ремонтом от застройщика, но главный их недостаток состоит в том, что они почти не пригодны для перепланировки. Монолитно-блочные дома, в которых стены закладывают гезобетоном, пенобетоном или керамзитобетоном, сейчас чаще позиционируют в классе комфорт. При том, что газо- и пеноблоки обходятся дешевле кирпича, они имеют иногда даже более высокие эксплуатационные характеристики, и застройщики экономят, комбинируя эти материалы с кирпичом без ущерба для комфорта жителей.

В связи с отсутствием достоверных данных, в этом обзоре мы не публикуем информацию о заключенных в последнее время сделках.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017