Обзор недвижимости в Чернигове: цены на квартиры, особенности рынка

Журналисты портала Domik.ua продолжают анализировать, как за прошедший год изменился рынок жилой недвижимости в регионах Украины. О ценах и спросе на жилье рассказали риэлторы самого северного областного центра страны. 

Последние два года квартиры в Чернигове дорожают, констатирует сотрудник АН «Квартирный вопрос», член Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Украины Андрей Василец. 

«С начала 2020 года цены на вторичном рынке выросли до 15%. Это связано с уменьшением количества предложений на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. На первичном рынке их количество осталось одинаковым. Строительство в городе ведется, осуществляется ввод объектов в эксплуатацию. Цены в новостройках выросли на 5-7%», — объясняет специалист.

О дефиците жилья на вторичном рынке говорит и директор АН «Компаньон», член АСНУ Роман Савенко. 

«Спрос превышает предложение. На вторичном рынке нечего купить. В наличии одни новострои, в которых продают квартиры по переуступке по завышенным ценам. За счет спроса растет цена», — комментирует ситуацию агент.

На вторичном рынке популярное жилье — одно- и двухкомнатные квартиры, говорит директор АН «Квадрат», член АСНУ Светлана Геращенко. 

«Ходовые хрущевки в центре. Ликвидная недвижимость — это одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах. Много людей вкладывает деньги в жилье для сдачи в аренду. Цены на неё выросли. Я продаю в центре квартиру за $41 тыс. Больше половины людей приходит посмотреть ее под арендный бизнес», — рассказывает риэлтор.

Покупатели с бюджетом от $30-40 тыс., по словам риэлтора, обращают внимание на коммуникации в доме, выбирают жилье с автономным отоплением или со счетчиками тепла. 

У жителей Чернигова в приоритете автономное отопление, которое выгоднее и качественнее, чем централизованное, объясняет Роман Савенко. Потребители сами могут контролировать расход тепла.

Панорама Чернигова

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Прайс-лист на квадратные метры в новостройках 

«Чернигов небольшой город и не очень богатый, но в нем достаточно строится домов. Помимо трех местных застройщиков, работают компании из Хмельницкого и Белой Церкви. У городского совета амбициозные планы по поводу застройки. Для этого выделяется земля», — рассказывает Роман Савенко.

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в декабре 2020 года квартиры в Чернигове предлагали в 16-ти проектах на этапе возведения. Из них один комплекс продает недвижимость класса «эконом», 12 ЖК позиционируются как сегмент «комфорт» и по одному проекту строится в классе «бизнес» и «премиум». Стартуют цены в Чернигове от 8 500 грн/кв. м. Жилье по такой стоимости предлагает ЖК на ул. Жабинского, 2д, 2в, 2г, 2е.

В центральных районах квартира площадью 42 кв. м в здании на завершающих этапах строительства обойдется от $25 тыс., говорит Андрей Василец.

«Я продаю квартиру площадью 57,5 кв. м с ремонтом от строителей на улице Гончей. Дом выходит на стадию сдачи в эксплуатацию. Стоимость обойдется в $30 тыс. В центре возводят ЖК «КиевSky». Там предложений от застройщика не осталось, идет перепродажа. И цены достигают $1 тыс. за квадратный метр», — добавляет риэлтор.

Варианты дешевле предлагают отделы продаж в массиве Масаны, расположенном в северо-западной части Чернигова. 

«Это район, который расстраивается, в округе много новостроек. Там доступное жилье, продают варианты «эконом». Однокомнатные квартиры площадью 35, а двухкомнатные — 54-56 кв. м: такие, чтобы молодая работающая семья могла себе их позволить. Квадратный метр на Масанах в доме, который в наступающем году будет достроен, стоит 11 600 грн. В новостройке, которая только будет закладываться, — от 10 900 грн/кв. м», — резюмирует Светлана Геращенко. 

Вторичный рынок востребован среди покупателей 40+, которые предпочитают сразу зайти на ремонт или переехать в купленное жилье, констатирует Андрей Василец. Квартиры на первичном рынке чаще выбирают молодые семьи.

«Молодежь готова рискнуть, понимая, что вложиться можно на начальных этапах строительства, а на завершающих стадиях цена подрастет. На старте можно найти новостройки в Чернигове стоимостью от 10 500 до 12 000 грн за квадратный метр, а на финише цена будет от 15 000 грн и выше», — подсчитывает риэлтор. 

Эксперты предупреждают, что в Украине на законодательном уровне права инвесторов не защищены. 

Поэтому прежде чем вложить деньги в строящийся объект, следует внимательно изучить разрешительную документацию и репутацию девелопера. Разобраться в массе узкопрофильной информации помогают специальные сервисы. «Билд» предлагает инвесторам заказать детальный отчет на «Билдконтроле» об интересующей новостройке, к которому кроме подробных данных о проекте, прилагается разъяснение специалиста и консультация юриста. С примером работы команды поисковика можно ознакомиться по ссылке.

Визуализация ЖК «КиевSky». Ввести в эксплуатацию дом застройщик обещает в I квартале 2021 года 

Узнать больше информации о жилых комплексах, которые возводят в городе, можно на форуме Новостройки Чернигова.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Предложения в домах старого жилого фонда 

Основная масса домов в Чернигове — это хрущевки, говорит Андрей Василец. Такие здания возводили в 60-70-х годах. В 70-80-х город застраивался «брежневками» — панельными и кирпичными домами улучшенной планирвки «серии 94». Площадь жилья была больше, в квартирах изолированные санузлы, в подъездах мусоропроводы. В 1981-1990 гг. в городе появился специфический тип зданий — «94-ЧН», разработанный специально для Чернигова. Возводили такие дома из железобетонных панелей. 

«Это девятиэтажные дома, хотя построены и два пятиэтажных дома «ЧН-серии». Если у «улучшенок» площадь 3-комнатной квартиры может быть 63 кв. м, то в «ЧН»  — от 72 до 80 кв. м», — рассказывает Андрей Василец. 

На формирование цены в старом жилом фонде Чернигова влияет качество ремонта и размещение на этаже. 

«Стоимость может варьировать в пределах нескольких тысяч долларов США. На первом и последнем этажах — самые дешевые. Средние этажи (со второго по восьмой) более востребованы и стоят чуть дороже. В центре двухкомнатная квартира в состоянии «под ремонт» в панельном доме на первом и последнем этажах обойдется в $25 тыс. На средних этажах — $27-28 тыс. Разница в цене с трехкомнатной небольшая — в пределах $2-3 тыс.», — уточняет Андрей Василец.

В центральных районах города цены стартуют от $18 тыс. 

«Однокомнатная в пятиэтажном доме в центре на среднем этаже обойдется от $18 тыс. Это будет жилье с ремонтом «ретростиль». Двухкомнатную на пятом этаже можно найти за $19 тыс. На первый взгляд вариант неликвидный, но учитывая спрос, пятые и первые этажи раскупают», — продолжает Роман Савенко. 

В домах последующих серий жилье будет дороже, чем в более ранней постройке.

«Однокомнатная хрущевка в центре с мебелью и техникой обойдется в $23 тыс. Цены «улучшенки» стартуют от $20 тыс. и доходят до $25-26 тыс. Однокомнатная квартира в «ЧН-серии»  будет от $20 тыс. и до $26-27 тыс. От месторасположения цена зависит не так значительно: минус пара тысяч долларов США. В Чернигове большой градации нет. Центр занимает примерно треть города, а остальное считается районами, приближенными к нему», — дополняет коллег Андрей Василец. 

Недвижимость в районах, приближенных к центру иногда стоит также, как в центре города. 

«За $20 тыс. была в продаже квартира в хорошем состоянии в близлежащем к центру районе, которую забрали за 3 дня», — констатирует директор агентства Светлана Геращенко.

В Чернигове выделяют менее востребованные районы, где стоимость недвижимости ниже на 10-15%, продолжает Роман Савенко. 

«На Подусовке продали в прошлом месяце квартиру площадью 62 кв. м с частичным ремонтом за $23,5 тыс., а в центре такая же дороже, $25-26 тыс.», — добавляет Светлана Геращенко.

Один из самых недорогих микрорайонов — Шерстянка. Это исторически сложившаяся местность Чернигова, расположенная на территории Новозаводского района. Массив был построен в довоенное время как посёлок для работников предприятия фабрики первичной обработки шерсти «Черниговшерсть». Отсюда и название местности. 

«Однокомнатная квартира в состоянии «под ремонт» на Шерстянке будет стоить минимум $16 тыс. Это окраина. Раньше объезжали  полгорода, чтобы в центр попасть. Когда через промышленную зону проложили дорогу, массив стал доступнее. Инфраструктура налаживается. Маршрутки курсируют напрямую», — описывает микрорайон Андрей Василец. 

Дешевле $16 тыс., по словам Романа Савенко, вариантов на вторичном рынке не найти.

«У многих покупателей в наличии $13-14 тыс. и люди не знают, что с этим делать. Новострой не подходит, потому что нужно сразу заселиться. Но за такие деньги никто не хочет продавать из-за существующего спроса на квартиры», — резюмирует директор агентства.

Фото из объявлений на Domik.ua. Трехкомнатную квартиру площадью 72 кв. м в доме серии «ЧН» в Новозаводском районе Чернигова продают за $39 800

Изучив данные операторов рынка Чернигова, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда. Стоит заметить, что действительные цены могут отличаться в зависимости от месторасположения, года постройки, этажа и качества ремонта.

Для сравнения, в старом жилом фонде Винницы однокомнатную квартиру в хрущевке в непопулярных массивах, таких как Тяжилов, продают от $20-21 тыс. В востребованных спальных районах, например, Вишенке, за такое жилье просят $27-28 тыс. В центре города предлагают варианты в домах с удобствами на улице за $20 тыс. и сталинки по цене $1 тыс. за квадратный метр. 

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Диапазон цен в современных домах

Стоимость квартиры в домах, построенных в 2000-х зависит от локации, класса постройки, площади и ремонта. Еще один фактор, влияющий на цену, — коммуникации в доме. 

«Цены в современных домах такие же, как в ”ЧН-серии” либо улучшенной серии. Если в новом доме предусмотрено индивидуальное отопление, может быть цена на $1-2 тыс. дороже, чем такая же квартира в ”ЧН”», — констатирует Андрей Василец. 

Стартует стоимость жилья в новых сданных домах в центре от $22 тыс. за однокомнатную квартиру, утверждает Роман Савенко.

«Два 14-этажных дома расположены в районе центрального стадиона. Этим зданиям больше 10-ти лет и они считаются жильем повышенной комфортности. Там большие холлы, колясочные предусмотрены и  консьержи. Цена квадратного метра от $900-1 тыс.», — продолжает Андрей Василец.

Варианты дешевле предлагают в массиве Масаны. С 2016 года микрорайон активно застраивается многоэтажными домами. 

«В сданных домах на Масанах стоимость будет $21-23 тыс. за квартиру площадью 40 кв. м без отделки, с серыми стенами после строителей, без сантехники с окнами, счетчиками, котлом, входной дверью», — говорит Светлана Геращенко. 

В непопулярных районах на окраине просят за однокомнатные квартиры от $18 тыс., дополняет коллег Роман Савенко.

Информационно-аналитический отдел портала составил срез минимальных цен на квартиры в современных домах Чернигова. В своем анализе мы опирались на информацию, полученную от риэлторов города. 

Стоимость варьирует в зависимости от локации, ремонта и класса жилья. 

Фото из объявлений на Domik.ua. Однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м в сданном доме на Масанах продают за $23 000

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Как пандемия повлияла на рынок недвижимости 

С началом внедрения карантина весной 2020 года, вспоминают операторы рынка, активность остановилась. Люди боялись ходить на просмотры и пускать на объекты покупателей. 

«Каждый раз, когда происходят такого рода ситуации в мире или стране, рынок утихает, но вопрос жилья не снимается. Мое агентство недвижимости работало 7 дней в неделю. И благодаря этому, когда закончились карантинные меры, мы вышли из локдауна с хорошей базой и уровнем продаж. Нам удалось остаться на плаву, в то время, как многие коллеги жаловались, что сделок нет», — делится опытом Роман Савенко.

С послаблением локдауна ситуация начала налаживаться. 

«Все привыкли, адаптировались, ходят на просмотры в масках и бахилах», — констатирует директор агентства Светлана Геращенко.

Коронавирус подстегнул спрос на сегменты, которые были не востребованы. За время карантина вырос спрос на земельные участки, утверждает Андрей Василец. 

«Я в среднем за год продавал 5 участков земли, считал это побочной частью работы. За прошлый месяц мной было закрыто по земельным участкам 6 сделок», — приводит пример эксперт. 

Скидки для покупателей: уступят или нет 

«Торг зависит от того, насколько срочно владельцу необходимо продать квартиру. Когда у продавца сроки ограниченные, легче добиться скидки. Если человек никуда не спешит, даже не рекомендую что-то сбрасывать, потому что рынок пока идет на подъем цены», — констатирует Андрей Василец.

С коллегой солидарен и директор агентства «Компаньон» Роман Савенко. 

«Если это хороший вариант и объект единственный на рынке, то нет смысла говорить о торге. Пока один покупатель будет торговаться, второй придет и заберет по установленной цене», — резюмирует специалист. 

На востребованный объект стоимость могут даже повысить.

«Если на квартиру очередь из нескольких человек, тогда не может быть торга. Продадут за назначенную сумму либо еще выше», — дополняет Светлана Геращенко. 

Сроки продажи — экспозиция объекта

Подписать договор о предоплате и оформить сделку риэлторы должны в течение 3-6-ти недель, считает Роман Савенко.

«Стараемся выходить на рынок с максимально рентабельной ценой. При продаже недвижимости (квартиры, дачи, земельного участка), наилучшее предложение мы получаем в течение 3-6-ти недель. Чем дольше зависает объект продажи на рынке недвижимости, тем менее конкурентоспособным он становится. Появляются новые объекты, где-то лучшая локация, состояние, этаж, планировка, и наш вариант уже не такая изюминка, как мы думали», — объясняет агент. 

Мнение коллеги разделяет Андрей Василец. Специалист тоже говорит, что срок продажи в первую очередь зависит от стоимости. 

«Если цена рыночная, квартира продается в течение недели, за счет того, что наблюдается недостаток объектов. В предыдущие годы жилье было в продаже месяц и больше. В декабре 2020 года некоторые объекты продаются без рекламы. Риэлторы города подписаны на группы в Viber, где делятся информацией. Когда у моих коллег появляется клиент, который ищет определенную квартиру, я предлагаю вариант и мы закрываем сделку», — рассказывает специалист по недвижимости. 

Также на сроки экспозиции влияет мотивация покупателя и обстоятельства продажи.

«Когда семье нужно разъехаться или со съемной квартиры съехать, тогда мотивация серьезная, люди покупают быстрее. Зависит от того, с наличными деньгами покупатель пришел или нет. Если человеку нужно сначала продать свое жилье и потом купить квартиру, это в среднем занимает месяцев до двух. Все потому, что сначала требуется выбрать что-то взамен», — рассказывает Светлана Геращенко. 

Прогнозы от черниговских риэлторов

На конец 2020 года Роман Савенко ожидает всплеск спроса. 

«Я 13 лет работаю и каждый год одно и то же. С 1 по 5 декабря недвижимость не востребована. В конце года, когда нотариусы закрывают реестры, всем нужно купить жилье и на следующий день переехать, чтобы Новый год с бокалом шампанского встречать в новой квартире. Из-за этого ажиотажа люди готовы переплатить. Например, если однокомнатная стоит $20 тыс., человек отдаст $21-22 тыс. Кто не успел продать до января квартиры, они как акции, зависают. В январе-феврале продавцы ожидают, что у них купят недвижимость по декабрьской цене. На самом деле этого не происходит», — говорит эксперт. 

Январь 2021 Светлана Геращенко заведомо окрестила «мертвым месяцем» из-за анонсированного правительством локдауна. 

«Весной будет спрос. Особенно оживляются в это время года продажи частного сектора, дач и домов», — прогнозирует директор агентства АН «Квадрат».

Андрей Василец считает, что квартиры перестанут стремительно дорожать. Специалист считает установившиеся цены на рынке недвижимости Чернигова необоснованными. 

«С 2015 года шла тенденция на снижение вплоть до I квартала 2018. Потом пошел рост, первый год вялотекущий, 1-2% в месяц максимум. Всплеск 2020 года обусловлен тем, что стало меньше предложений на рынке. Квартиры, которые продаются, объективно столько не стоят. Не стали люди жить на столько лучше, насколько выросли цены на недвижимость за уходящий год. Продавцам везет, потому что они продают по максимально возможной стоимости, которую можно получить за данные объекты», — объясняет позицию риэлтор. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020