Обзор жилья в Кропивницком: цены на квартиры, местные нюансы и прогнозы риэлторов

Кропивницкий — он же Елисаветград (до 1924 г.), Зиновьевск (1924-1934 гг.), Кирово (1934-1939 гг.) и Кировоград (1939-2016 гг.). Это промышленный и культурный очаг в центре страны, узел автодорог, железнодорожная станция, аэропорт. Журналисты портала Domik.ua расспросили агентства недвижимости административного центра Кировоградской области и выяснили, сколько стоят квартиры в Кропивницком в июне 2021 года и на что следует обращать внимание, выбирая там жилье.

Председатель кировоградского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владимир Доленко говорит о профиците жилья в городе. Объясняет это прежде всего уменьшением количества кропивничан за последнее десятилетие. К 1990 году население города насчитывало более 300 тыс., в 2001-м — 254,1 тыс., на начало 2021-го, по данным Государственной службы статистики, число горожан уменьшилось до 222,7 тыс. человек.

«Кропивницкий не является местом, куда хочется переехать жить. Это степной город, который не может похвастаться какими-то зонами отдыха, где люди могли бы провести субботу-воскресенье, поэтому вынуждены ехать в другие области. Мощное производство, которое было раньше, практически остановлено. Например, на весь бывший Советский Союз был известен завод «Друкмаш», где делали печатные машинки «Ятрань» и «Элема». Закончилось тем, что его разнесли по станкам. И это в одной из самых оживленных частей города — ул. Волкова и Пацаева. Такая вот бесхозяйственность. Очень большой отток населения. Поэтому в некоторых семьях осталось по несколько квартир», — констатирует Владимир Доленко.

Особенность города — мало предложений от застройщиков. Это одна из причин дефицита ликвидного жилья на вторичном рынке. В Кропивницком не хватает качественных квартир, расположенных на средних этажах, говорит директор АН «Алекс-R» Александр Головко. 

«Мы ведем статистику с 1999 года. Последние четыре года предложений на вторичном рынке недвижимости меньше примерно на 30%. В 2015-2014 гг. в городе появлялось по 2900 новых объявлений, в 2020 году — 1588. В 2021 году количество выросло по сравнению с прошлым годом на 4-5%, не намного. Когда есть экономическая нестабильность, происходят военные действия, люди приостанавливают свою активность. Если уменьшается количество объектов в продаже, то снижается и качество предложений. В некоторых городах большое количество новостроек нивелирует этот критерий. В Кропивницком недавно сданных многоквартирных домов и строящихся сейчас нет и десятка, отсюда и дефицит», — подмечает Александр Головко. 

Цены на вторичную недвижимость выросли за год в пределах 10%, утверждает Александр Головко. Подорожание квадратных метров эксперты объясняют общим уровнем инфляции в государстве, улучшением покупательской способности горожан.

Руководитель АН «Комфорт» Оксана Гашенко говорит, что цены выросли значительно. 

«В течение года значительно поднялись цены на квартиры, процентов на 20. Основные покупатели — это фермеры, молодые семьи и те, кто покупает жилье под сдачу. А вот на аренду, наоборот упали. Думаю, это из-за того, что закрыли филиал Донецкого национального медицинского университета. Поэтому появилось много свободных квартир», — рассуждает риэлтор.

Самое востребованное жилье в городе — однокомнатные квартиры низкого ценового диапазона.

«Пользуется спросом однокомнатное жилье, самая бюджетная недвижимость — около $18-20 тыс. Особенно, если это первая квартира клиентов. Средние этажи всегда желанные, поэтому там на $2-3 тыс. цены выше, чем на верхних и нижних. Жилье с автономным отоплением тоже будет дороже. Все хотят с автономкой», — дополняет Оксана Гашенко.

В Кропивницком два административных района — Крепостной и Подольский, которые делятся на несколько десятков микрорайонов и исторических местностей. Кропивницкому городскому совету также подчиняется поселок Новое. Больше всего ценится центральная часть города и массивы с развитой инфраструктурой.

«Покупателей интересует Ковалевка, которая приближена к центру. Ходовые массивы — Школьный, окрестности ул. Попова и Пацаева», — продолжает Оксана Гашенко.

Набирают популярность улицы рядом с зелеными зонами, такими как парк Победы (Городской сад), который расположен вдоль реки Сугоклия. В 2019 году началась его реконструкция.

«Сейчас там развитая инфраструктура, есть волейбольные, баскетбольные и площадки для велосипедистов и скейтеров. Расположены зоны для купания. Открываются заведения питания. Это развивает окружающие территории. Например, Телецентр, или Горсад, к которым было трудно добраться, а сейчас туда курсирует ряд маршруток и троллейбусов, сделаны дороги с велодорожками. Эти микрорайоны становятся более популярными. В результате подорожали земельные участки и жилье в округе. Стоимость квартир приближается к ценам в центре города. Квадратный метр стоит в пределах $600-700», — рассказывает Александр Головко. 

Читайте также: Обзор жилья в Херсоне: рост цен, рискованные новостройки и советы от риэлторов

Стоимость жилья в старом жилом фонде

Кропивницкий — город дворцов и особняков, здесь хорошо сохранилась дореволюционная застройка. В середине XIX — начале XX веков он переживал «золотую эпоху». Развивалась промышленность, перестраивалась городская инфраструктура, расцветала культура. В 1882 году открыли первый украинский профессиональный театр, основателем которого был Марк Кропивницкий. Начался строительный бум. Строили настоящие небольшие дворцы: мавританские, барокковые, фасады сочетали готический и классицистические мотивы, рококо и ренессанс. В качестве примера — творчество двух елисаветградских архитекторов Якова Паученко и Александра Лишневского. Следует вспомнить театр «Иллюзион», Гостиный двор, дома Барского, врачей Вайсенберга, Мейтуса и др. Сейчас в этих сооружениях размещены больницы, банки, музеи, учебные заведения и др.

У современных кропивничан, говорят операторы рынка, в приоритете самое бюджетное жилье и экономия на коммунальных услугах. Поэтому первое, на что смотрят местные покупатели, — наличие автономного газового водонагревателя (АГВ).

«Если вы с АГВ в холодный период года заплатите за трехкомнатную квартиру в месяц 1,5 тыс. грн, и она будет теплой, то с централизованным отоплением получится 2,5 тыс. грн за холодные помещения», — объясняет Владимир Доленко.

 «Официальная статистика говорит, что 68% нашего города уже имеет автономное отопление. На сессиях городского совета принимаются решения, когда дома десятками выключаются от централизованного теплоснабжения. Но с автономным отоплением цена квартиры увеличивается на 40-60 тыс. грн — это стоимость котла и разрешительных документов», — подсчитывает Александр Головко.

Самое дорогое жилье расположено в центре города. Цены там выше минимум на 10% от остальных микрорайонов, констатирует Владимир Доленко.

«Если взять центральную часть города, однокомнатная хрущевка в удовлетворительном состоянии будет не менее $670-680 за кв. м, то есть $21-22 тыс. Двухкомнатная — около $580-570 за кв. м, примерно $27 тыс. Такая же двухкомнатная в девятиэтажке обойдется в пределах $620-630 за кв. м, это $30-33 тыс. В центральной части строили преимущественно сталинки, их цена доходит до $800-900 за кв. м», — продолжает Александр Головко.

«Сталинки ценятся, в основном те, в которых железобетонные перекрытия. Такое еще 100 лет простоит. Внутри можно сделать ремонт, поменять сантехнику, выбросить часть труб в квартире. Окна пластиковые уже повсюду стоят, двери поменяли — у вас новая квартира. Трехкомнатная в центре города будет стоить $40-50 тыс. Но такого жилья не так много», — замечает Владимир Доленко.

Дальше от центра цены снижаются.

«В части города, которая приближена к центру, большое количество застройки 90-х годов. Особенность их в том, что они больше по площади: однокомнатные — 36-37 кв. м. Такая квартира стоит в пределах $22-24 тыс., дешевле трудно найти. На периферии продают однокомнатные по $20 тыс., а без автономного отопления можно говорить и о $17,5-18 тыс.», — рассказывает Александр Головко.

«Ближе к железнодорожному вокзалу можно найти за $20 тыс. двухкомнатную квартиру, которая нуждается в капитальном ремонте, в пятиэтажном доме», — добавляет Оксана Гашенко.

Существенно сэкономить можно, купив недвижимость в пригороде, например, в поселках Солнечное, Соколовское и Новое.

«Однокомнатные могут быть в пределах $11 тыс., двухкомнатные — $14-15 тыс., но это самые отдаленные районы, пригородные. В поселке Новое можно взять трехкомнатную за $16 тыс. И это за вариант в не самом лучшем состоянии. Надо понимать, если очень дешево, то там могут возникать вопросы. На сайтах объявлений иногда жилье представляют, как квартиры, но оказывается, что это в действительности общежития», — предостерегает Александр Головко.

В категории доступного жилья риэлторы также предлагают малосемейки и комнаты в общежитиях.

«Малосемейку однокомнатную можно взять в пределах $9-11 тыс. По площади она будет от 17 до 26 кв. м. Двухкомнатные стоят $14-16 тыс. Там есть удобства, но отсутствуют кухни. Их люди обустраивают или в комнатах, или готовят на общей кухне. Комнаты в общежитиях можно приобрести от $4,5 тыс. до $6 тыс.», — рассказывает Александр Головко.

Бюджетные варианты также ищут в поселке Горный на южной окраине города. Заселение его началось в 1965 году, когда геологи нашли там залежи урановых руд. Для первых жителей — геологов, строителей и буровиков — были построены деревянные бараки, которые сохранились до наших дней.

«Там очень низкие цены. Это дома барачного типа. Жилье стоит $3-4 тыс., до $7 тыс.», — резюмирует Оксана Гашенко. 

Выбирая жилье, необходимо также интересоваться историей застройки. Например, в микрорайоне 5/5, утверждают местные краеведы, несколько домов были возведены в 1930-х после разрушения кладбищ в районе современной Некрасовки. Рабочие использовали в качестве строительных материалов могильные камни. Так в трехэтажке на ул. Большая Перспективная, 11/11, куски надгробий в фундаменте можно увидеть и сейчас. Трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м с капитальным ремонтом и автономным отоплением стоит там $51 тыс.

В таблице ниже приведены стартовые цены на жилье старого жилого фонда Кропивницкого. Это обобщенные показатели, фактическая стоимость может колебаться в зависимости от массива, года застройки, расположения на этаже, качества отделки, а также наличия автономного отопления.

Для сравнения, в соседнем административном центре Днепропетровской области весной текущего года риэлторы жаловались на острый дефицит жилья на первичном и вторичном рынке. Цены на квартиры в Днепре в старом жилом фонде стартовали от $13 тыс. За такие деньги предлагали однокомнатные дома в непопулярных жилых массивах таких, как Северный и Западный. В Центральном районе и приближенных к нему массивах за $35 тыс. можно было найти двухкомнатную квартиру с устаревшей отделкой в застройке 70-80-х. 

Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Продажа квартир в современных домах

На стоимость жилья, построенного во времена независимости Украины, влияют локация, наличие отделки, качество ремонта и техники, которые остаются новым хозяевам.

«В среднем однокомнатная квартира с голыми стенами стоит в пределах $27-30 тыс. Если появляется в продаже вариант за $25 тыс., его сразу забирают. Такое жилье не задерживается на рынке. Предложения с ремонтом могут быть дороже и на 40%», — констатирует Александр Головко.

Самое дорогое жилье в центре города. В спальных массивах можно приобрести недвижимость в домах конца 90-х — начале 2000-х вдвое дешевле.

«В центральной части города цена может быть и $1000 за кв. м. Жилье площадью 114-115 кв. м обойдется в $120 тыс. Но эти же 100 кв. м в районе ул. Жадова будут стоить $50-60 тыс. Дома там построены 15-20 лет назад. Этот компактный микрорайон так и называется Жадова-Попова. Он современный. Там сделали футбольные поля, зоны отдыха, парки, заведения для детей», — рассказывает Александр Головко.

В сданном в прошлом году ЖК 3V Volkova остались предложения от застройщика. Новостройка бизнес-класса расположенная в Крепостном районе между лесным массивом «Добруджа» и Дендропарком. Это трехсекционный девятиэтажный дом. Среди преимуществ: закрытая территория, видеонаблюдение, просторный двор с детскими площадками и зонами отдыха. Стоимость квадратного метра в отделе продаж — от 15 950 грн. На вторичном рынке уже просят больше.

«Там цены на однокомнатные доходят до $30-35 тыс. за квартиру площадью 43-44 кв. м», — утверждает Александр Головко.

В отдаленных районах и пригороде Кропивницкого современного жилья практически нет. Риэлторы объясняют это тем, что при нынешнем уровне цен на окраинах, застройщик даже не перекроет затраты на возведение дома.

На основе данных, полученных от риэлторов, мы вычислили актуальные цены на квартиры в домах, построенных в Кропивницком за время независимости. Заметим, что это приблизительные цифры, рыночные предложения могут колебаться в зависимости от локации, класса недвижимости, а также наличия отделки и ее качества.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд 

Цены на квартиры в новостройках

К риэлторам желающие приобрести жилье от застройщиков не обращаются, констатирует Оксана Гашенко, поскольку выбор новостроек в городе очень ограничен. По информации главного управления статистики Кировоградской области, в Кропивницком в 2020 году ввели в эксплуатацию около 18 тыс. кв. м жилья. В общем, по данным Госстата, в прошлом году область была в хвосте среди регионов по количеству сданных жилых площадей, уступая в антирейтинге только Донецкой и Луганской.

«В городе строят два застройщика. Нет мощностей для того, чтобы вести полномасштабное строительство. Это в первую очередь связано с финансовыми возможностями населения. На вторичном рынке однокомнатная квартира стоит $17-18 тыс. Получается, что стоимость квадратного метра $545. Попробуйте сейчас за $545 с нуля возвести новостройку вместе с инфраструктурой. Область сельскохозяйственная, аккумулирует те деньги, которые зарабатывают фермеры. Они — главные инвесторы», — объясняет Владимир Доленко.

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в июне 2021 года квартиры от застройщика в Кропивницком можно было приобрести в 2-х проектах, возводимых в городе. На «Билд» можно посмотреть актуальные прайс-листы и доступные планировки этих объектов, а также заказать консультацию в отделе продаж. В ЖК «Сузір'я 2020» цены стартуют от 12 500 грн/кв. м. Строят его на ул. Добровольского, 2н, вблизи летной академии Национального авиационного университета, вплотную к аэропорту. Это будет четырехэтажный двухсекционный дом комфорт-класса. Обещают сделать закрытую охраняемую территорию, обустроить автостоянку, парковую зону, место для барбекю, детскую и спортивную площадки, бассейн и теннисные корты.

«Сузір'я» — это проект, который перестраивает старые постройки. Так на проспекте Победы, 10б (Ред. — ЖК «Сузір'я 2019») был дом, который простоял 15 лет без присмотра, еще и в зоне приближенной к реке, на фундаменте вода собиралась. Сейчас его рекламируют как классный проект. Их другой объект — это общежитие в районе летной академии, которое было в ужасном состоянии, а сейчас его восстанавливают, реставрируют», — рассказывает Александр Головко.

За такую же стоимость предлагают жилье и в ЖК «Ковалевский», который возводят возле Ковалевского парка. Эта новостройка комфорт-класса состоит из одного семисекционного дома. На нижних этажах откроют магазины, кафе, салоны красоты и др. Во дворе предусмотрены зоны отдыха, спортивные и детские площадки. Три секции сданы. Однако по данным «Билд» в двух секциях есть просрочки изначально заявленных дат ввода в эксплуатацию.

Выбирая жилье, эксперты советуют внимательно читать разрешительные документы, ознакомиться с историей девелопера, в частности проверить наличие долгостроев в портфеле. Для этого можно обратиться к специализированным сервисам. Так «Билдконтроль» предлагает инвесторам детальный отчет о любой новостройке страны. Специалисты оценивают объекты по 42-м параметрам (проверяют целевое назначение земельного участка, разрешения на строительство, репутацию застройщика и др.). Объемы исследований составляют более 50-ти страниц, включают разъяснения сложных моментов и проблемных вопросов, а также консультацию по инвестиционному договору (пример по ссылке). 

Больше информации о первичном рынке города можно узнать на форуме новостройки Кропивницкого.

Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Какую комиссию просят риэлторы

Выбирая недвижимость на сайтах объявлений следует учитывать, если жилье продает агентство недвижимости, оно может просить за свои услуги комиссию. Вознаграждение риэлторов в Кропивницком в среднем это 3-4%, говорит Александр Головко.

«В Кропивницком комиссия составляет 3% от стоимости квартиры, минимум $600. Если, допустим, объект стоит $5 тыс., то берем минимум $600. Но за продажу жилья по цене $40 тыс., оплата будет 3%», — объясняет Оксана Гашенко.

Кто платит за услуги агентства

Риэлторскую комиссию в Кропивницком принято в основном брать с покупателей.

«В Кропивницком, я думаю, что в 80% случаев платит за услуги агентств покупатель. Когда риэлтор работает от продавца, то покупатель не платит, потому что отстаиваются интересы собственника жилья. Но когда риэлтор работает от покупателя, то происходит торг и продавец уступает, поэтому уже никому ничего не платит», — утверждает Александр Головко.

Как влияет ипотека на рынок недвижимости

Ипотека в Кропивницком не слишком популярный способ приобрести собственную крышу над головой. Это касается и государственных программ и собственных кредитных продуктов коммерческих банков.

«В основном покупатели имеют на руках наличные или продают что-то свое, например, однокомнатную, докладывают деньги и покупают двухкомнатную», — рассказывает Оксана Гашенко.

Напомним, с 1 марта 2021 года действует программа «Доступная ипотека 7%». По сниженной ставке можно приобрести квартиру в многоэтажке и частный дом на этапе строительства или сданные не более 3-х лет назад. Проект реализуется через Фонд развития предпринимательства в рамках программы «Доступные кредиты 5-, 7- и 9%». Заемщик договаривается с банком о получении займа, затем Фонд выплачивает кредитному учреждению компенсацию, чтобы клиент мог получить ипотеку по ставке 7%.

«Когда говорят, что ставка 5-7% годовых, мы понимаем, что может быть и все 15%. Потому что пока, согласно программе «5-, 7- и 9%», государство компенсирует разницу коммерческим банкам. А в следующем году, возможно, что-то изменится и компенсации не будет. А с другой стороны общество становится более грамотным, люди реально оценивают свою финансовую состоятельность. В Кропивницком часто бывает ситуация, когда, например, покупатель имеет на руках $25 тыс. и, при этом, есть предложение хорошего жилья за $33 тыс. Покупатель говорит, если я возьму $8 тыс. в кредит и буду рисковать $25 тыс., то лучше приобрести более дешевое жилье, потому что доверие к банковской системе ослабло», — констатирует Александр Головко.

«Что касается этих государственных программ, они заточены в основном на первичный рынок. Когда нет первичного рынка, под что давать? Если в Польше для поляков ипотечное кредитование предоставляется под 2,5%, для украинцев там без польского гражданства ставка составляет 5-7%. На текущий момент для украинцев в ​​Украине действуют такие же условия, как в Польше для нерезидентов. 7% годовых, плюс страхование на квартиру минимум 2% от полной стоимости. Добавьте банковские расходы. В конце концов будет 10% годовых — и это по льготному кредитованию. За 10 лет набегает 100%-я стоимость. Вы купите квартиру за $50 тыс., а отдать нужно $100 тыс.», — подсчитывает Владимир Доленко.

Читайте также: Валерий Майборода: эксклюзивное интервью о доступной ипотеке под 7%

Прогнозы и советы

Председатель кировоградского отделения АСНУ Владимир Доленко советует инвестировать в цветные металлы или недвижимость.

«Больше никаких финансовых возможностей спасти деньги нет. Мы стоим на пороге переформатирования мировой экономики. Для того, чтобы страна ожила, нужно дать другую финансовую возможность для населения что-то купить. Снижение процентов по ипотечному кредитованию до 2-2,5% — это первая ласточка, которая будет свидетельствовать о росте экономики», — говорит Владимир Доленко.

Директор АН «Алекс-R» Александр Головко дает наставление тем, кто ищет жилье прежде всего трезво оценивать ситуацию.

«Необходимо смотреть на свои возможности, не переоценивать их, если это касается кредитования банковского. Иногда лучше приобрести гостинку, а затем уже поменять ее на двухкомнатную квартиру, или отказать себе в каких-то поездках, покупке вещей, которые дорого стоят, например, машины, но приобрести недвижимость. За три-четыре года автомобиль значительно подешевеет, а квартира наоборот за эти годы может вырасти на треть стоимости автомобиля», — аргументирует Александр Головко.

Руководитель АН «Комфорт» Оксана Гашенко уверяет, что жилье продолжит дорожать.

«Давать 100%-й прогноз нельзя, но тенденция идет к увеличению стоимости квартир. Тем более, что начал падать доллар США, поэтому цены на квартиры будут в любом случае расти», — предупреждает специалист.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021