Подать объявление

Обзор жилья в Хмельницком: рост цен, строительный бум и советы риэлторов

Обзор жилья в Хмельницком: рост цен, строительный бум и советы риэлторов
Что такое «болгарские» дома и почему США профинансировали их строительство в Украине? О значительном подорожании недвижимости, строительном буме и спросе на двухкомнатные квартиры рассказали риэлторы административного центра Хмельницкой области.

Содержание

Хмельницкий — промышленный, торговый и культурный центр Подолья и Южной Волыни. Расположен город на реке Южный Буг. Известен на всю Украину благодаря вещевому рынку, который считается одним из крупнейших в стране и Восточной Европе в целом, в настоящее время занимает площадь 18 га и включает 24 самостоятельных вещевых рынка. Журналисты портала Domik.ua узнали, какие квартиры в Хмельницком среди трендов летнего сезона 2021 года и где искать самые выгодные предложения.

Жилая недвижимость в Хмельницком стремительно дорожает, отмечают все агентства недвижимости города. Объясняют это двумя причинами: колебанием валютного курса и ростом цен на первичном рынке. Застройщики изменили прайс-листы по причине увеличения себестоимости строительства.

«Цены неоправданно высокие. Они выросли до 30% буквально за последние полгода. Однокомнатная малосемейка, подобная которым мы продавали год назад за $12-15 тыс., стоит от $18 тыс. Подняли цену квадратных метров застройщики и, автоматически за первичным рынком, пошло вверх вторичное жилье», — подсчитывает директор АН «Ищенко», член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Светлана Ищенко.

«Я бы не сказала, что меняется спрос. Он у нас уже давно большой на новостройки. Но цена растет. Кажется, что цены каждые два месяца поднимаются — плюс $500-1000 к стоимости квартиры. С зимы на $2-3 тыс. точно выросли. Не было такого серьезного скачка, чтобы продавали за $20 тыс. и сразу стало $30 тыс. Но примерно за год та же однокомнатная квартира с $20 тыс. подорожала до $30 тыс.», — дополняет коллегу руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева

Первичный рынок более востребован, чем вторичный. 60% покупателей, отмечает Светлана Ищенко, предпочитают именно новостройки. 

«Среди однокомнатного жилья клиентов чаще интересуют квартиры стоимостью $25-30 тыс. Среди двухкомнатных спросом пользуется недвижимость в пределах $35-40 тыс.», — констатирует директор АН «Aura» Денис Кимаковский

Большинство покупателей просит найти на первичном рынке компактные двухкомнатные планировки.

«Раньше, нужны были просторные варианты, сейчас все ищут поменьше. Однокомнатные площадью — 35-40 кв. м, двухкомнатные — 50-60 кв. м. Если люди имеют средства на однокомнатную квартиру, они лучше будут собирать определенное время деньги, чтобы приобрести уже небольшую двухкомнатную. Для аренды и бизнеса также однокомнатные берут. Но, у меня есть клиенты, которые занимаются сугубо перепродажей. Они нацелены на маленькие двухкомнатные квартиры, так как на переуступке больше зарабатывают и легче такие объекты продаются», — утверждает руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева

Город официально на районы не делится, но выделяют с десяток микрорайонов, ряд жилых массивов и исторических местностей.

«Наиболее востребованы микрорайоны — Юго-Западный, Центральный и Выставка. Там развитая инфраструктура и нет большой плотности застройки. Например, на Озерной дом на доме уже. А в этих районах есть пространство, парки, достаточное количество транспорта, школ и детских садов», — объясняет Светлана Ищенко.

Юго-Западный — один из крупнейших микрорайонов. Его застройка началась с середины 60-х на полях совхоза лекарственных растений. Среди ориентиров массива — вещевой рынок, Хмельницкий национальный университет, стратегически важное государственное предприятие авиационной промышленности «Новатор» и предприятие электронной промышленности «Катион», аквапарк, а также комплекс медицинских учреждений. Это микрорайон преимущественно панельных 9-этажек.

Панорама Хмельницкого

Читайте также: Обзор жилья в Херсоне: рост цен, рискованные новостройки и советы от риэлторов

Цены на квартиры в новостройках Хмельницкого

Активное развитие города, отмечают риэлторы, началось 6-7 лет назад. Так по данным Главного управления статистики в Хмельницкой области, в 2013 году в областном центре было принято в эксплуатацию 153 тыс., в 2014 — 243 тыс., в 2015 — 309 тыс. кв. м жилья. Хмельнитчина начала входить в первую пятерку среди регионов по площади сданной жилой недвижимости. 

«Строительный бум в Хмельницком начался в 2015 году. Мы даже были на первых позициях по введению в эксплуатацию квадратных метров. Очень много новостроек в городе. С чем связано? Когда обесценилась гривна, а у людей были сбережения в долларах США, они стали богаче в гривневом эквиваленте. Квартиры же на первичном рынке продают в гривне. Поэтому появилось много инвесторов в недвижимость. Люди начали покупать — застройщики строить. За последний год на 25% выросли цены на новостройки, а их и дальше покупают. Конечно, строительные материалы дорожают. Но если бы застройщик не понимал, что эти квартиры будут покупать, он бы не так поднимал на них цену. Значит, экономика работала и у людей есть деньги. В Хмельницком чаще всего инвестируют в недвижимость предприниматели, бизнесмены и «заробитчане». У нас 30-40% покупателей — это именно «заробитчане»», — объясняет Денис Кимаковский.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, в июне 2021 года квартиры от застройщиков в Хмельницком можно приобрести в 51-м ЖК, возводимом в городе. Среди них 11 проектов экономкласса, 25 строительных площадок — класса «комфорт», 8 комплексов заявлены как объекты бизнес-класса и 4 позиционируются как премиум-сегмент. На «Билд» можно посмотреть актуальные цены и доступные планировки этих объектов, а также заказать консультацию отдела продаж.

«В Хмельницком один большой мощный микрорайон строится, называется Озерная. Еще столько денег ни в один район города не вкладывали. Он такой экологически чистый: снизу есть озеро, а сверху — лес. Плюс там хорошая транспортная развязка. В окрестностях очень много новостроек, поэтому Озерная всем нравится», — описывает местность Денис Кимаковский.

Озерная — самый новый микрорайон города. Первые многоэтажки там начали сдавать в конце 1980-х. Микрорайон получил название от места расположения прудов. В местности проживает много молодежи. Среди недостатков — малое количество зеленых насаждений на придомовых территориях новостроек.

«Львиная доля людей покупает новостройки именно в Озерной, поскольку там больше предложений от застройщиков, поэтому цены немного ниже. Но у нас есть 3-4 застройщика, объекты которых всегда продаются. В каком бы районе они не строили, люди будут покупать. Сдают проекты вовремя, возводят в соответствии со стандартами и отвечают всегда за свое строительство. Это предприятие «Комунбуд», которым руководит Валентин Рауш. Мы так и называем «раушевские дома». Есть еще такие компании как Dita и «Будівельний Альянс Груп», — рассказывает Светлана Ищенко.

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются квартиры с небольшой площадью.

«Есть проекты, где цена рыночная, потому, что застройщики делают меньшую квадратуру, такие квартиры лучше продают. Наиболее продаваемые варианты имеют стандартную планировку», — добавляет Оксана Яковлева.

Однокомнатная квартира в новостройке, продолжает Светлана Ищенко, обойдется в среднем $23-27 тыс.

По данным «Билд», самый дорогой проект, который возводят в городе, — ЖК Avila Lux. Квадратный метр в этой премиальной новостройке стоит 20 тыс. грн. Инвесторов привлекают собственной инфраструктурой, в частности в стилобатной части запланировано открытие ресторана с террасой. Внутри запроектированы мраморные вестибюли с зонами отдыха, помещениями для детских колясок и стойкой для консьержа. На территории обустроят зоны отдыха, установят фонтан. В пешей доступности парк имени Михаила Чекмана.

ЖК Avila Lux строят недалеко от центра и исторического района Старый город

Самые низкие цены обещают в ЖК экономкласса на Староконстантиновском шоссе, 5/2, 5/2а, 5/4б, 5/4в — от 10 750 грн/кв. м. Комплекс состоит из 5-ти десятиэтажных домов. У проекта, по данным «Билд», есть задержки ввода в эксплуатацию некоторых секций на два-три года.

«Хмельничане стремятся приобрести квартиры или перед введением в эксплуатацию, или уже в сданном доме. Одна из причин — проблемы, которые вызвало реформирования ГАСИ. Застройщики не могли вовремя получить документы о завершении строительства. Поэтому появилось определенное недоверие среди покупателей. Плюс сказались валютные колебания», — говорит Светлана Ищенко.

Одним из знаковых строительных проектов Хмельницкого должен был стать ЖК Olimp Tower на ул. Каменецкая, 2а. Комплекс планировался как самый высокий в городе — 27-этажное здание с собственным ТРЦ, рестораном и паркингом.

«У нас планировалось строительство ЖК Olimp Tower в сердце Хмельницкого, у реки Южный Буг, рядом с пляжем. Но он не строится, потому что есть аресты на земельный участок. Однако все ждут завершения проекта, потому что здесь классное место», — объясняет Денис Кимаковский.

Чтобы не потерять сбережения, вложив деньги в сомнительный проект, специалисты советуют сначала изучить документы, дающие право на строительство, инвестиционный договор и ознакомиться с историей девелопера. Сделать это можно самостоятельно, или обратившись за помощью к специальным ресурсам. «Билдконтроль» предлагает инвесторам заказать подробный отчет, где на полсотни страницах собрана максимально подробная информацию о ЖК. Команда «Билд» оценивает объекты по 42-м параметрам и насчитывает за каждый пункт баллы. В соответствии с набранной суммой выставляется Индекс надежности — высокий, средний или низкий (пример по ссылке). Если риск инвестиций в новостройку первой категории минимальный, то покупка недвижимости в комплексах с низким Индексом надежности, может в дальнейшем обернуться годами судебных тяжб.

Сведения о первичном рынке города также доступны на форуме Отзывы о новостройках Хмельницкого.

Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Стоимость жилья в старом жилом фонде

Квартиры в хрущевках и панельках в Хмельницком покупают в основном люди, у которых не хватает сбережений на недвижимость от застройщиков.

«Большинство тех, кто предпочитает старый фонд полагают, что в новостройке очень дорого обойдется отделка. Это также те, у кого в наличии ограниченная сумма средств. Например, есть $20 тыс. и все. Им нужно хоть в какие-то условия заехать, а потом эти люди позже делают себе ремонт», — объясняет Оксана Яковлева.

Главное что влияет на цену — локация и тип дома.

«Однокомнатная квартира в старом жилом фонде обойдется в среднем $25 тыс. Если дом старый и у него деревянное перекрытие, квартира там не может дорого стоить, даже расположенная в центре. Стоимость жилья, которому менее 20-ти лет, будет $35 тыс. При наличии индивидуального отопления цена возрастает до $40 тыс.», — называет местные расценки Светлана Ищенко.

Самое востребованное жилье располагается в микрорайонах Центральный, Юго-Западный и Выставка.

«Если мы говорим о «низшем классе» жилья — хрущевках, в центре однокомнатная без ремонта в запущенном состоянии может найдется за $20 тыс., двухкомнатная — за $25 тыс., трехкомнатная — за $28 тыс. Говоря о «среднем классе», то есть новой планировке, доме, которому 20-25 лет, там будет стоить однокомнатная без ремонта $23 тыс., двухкомнатная — около $30 тыс., трехкомнатная — $35-36 тыс. Чуть дальше от центра недвижимость будет на пару тысяч долларов США дешевле от названных выше сумм», — продолжает Денис Кимаковский.

Бюджетные варианты следует искать в таких отдаленных массивах, как Раково, Гречаны, Дубово и возле железнодорожного вокзала. Гречаны — микрорайон в западной части города. Среди минусов локации — промзона и узловая станция железной дороги. Дубово расположен на юге Хмельницкого. Здесь преобладают частные дома. Большое количество складских помещений и менее развита социально-бытовая инфраструктура. Начиная с 19 в. на этой территории располагаются военные. Согласно Генеральному плану города, земли воинской части планируют застроить многоэтажками, культурно-бытовыми и деловыми учреждениями.

«Есть жилой массив Дальние Гречаны, где расположены усадьбы, вот там и в Раково можно купить однокомнатную квартиру от $14-15 тыс.», — говорит Денис Кимаковский.

Микрорайон Раково на юго-востоке города в настоящее время находится в запущенном состоянии. Из преимуществ — много зелени, парк, дом офицеров. Военный городок появился здесь еще в 30-е. В 60-е тут размещается ракетная дивизия и местность начинает активно развиваться. В 70-е на Хмельнитчине базировалось 90 межконтинентальных ракет. Одна такая вмещала 6 раздельных боеголовок по 550 килотонн каждая. Для сравнения, Хиросиму разрушила атомная бомба всего в 20 килотонн. Боевой удар дивизии мог уничтожить половину земного шара. В начале 1990-х согласно договоренностям Украины и США ядерные ракеты были ликвидированы, а дивизию реорганизовали. За это американцы возвели в микрорайоне новые многоэтажки для ракетчиков — городок Раково-2. Поскольку строили их болгары, в народе дома получили название «болгарские».

«Болгары» действительно популярны. Если заявлена рыночная стоимость, там квартиры долго не продаются. Однокомнатная стоит от $28 тыс. Смотря, какое состояние недвижимости и сделан ли ремонт, может доходить цена до $35 тыс. Хотя сам район не пользуется спросом. Туда человек из центра или Выставки не переедет. Селятся или не местные, которым все равно, в каком районе жить, или выходцы из Раково», — добавляет Светлана Ищенко.

Болгарский дом на ул. Горбанчука

Пообщавшись с операторами рынка, редакция составила срез начальных цен на квартиры в домах старого жилого фонда Хмельницкого. Это обобщенные показатели, фактическая стоимость может колебаться в зависимости от локации, типа сооружений и года застройки, расположения на этаже, а также качества отделки.

Локация Однокомнатная квартира, $ США Двухкомнатная квартира, $ США Трехкомнатная квартира, $ США
Центр города От 20 000 От 25 000 От 28 000
Прицентральные/популярные районы От 18 000 От 23 000 От 25 000
Окраина города/ не популярные районы От 14 000 От 20 000 От 23 000

Для сравнения, в соседнем административном центре Житомирской области весной 2021 года цены в старом жилом фонде стартовали от $20 тыс. Найти однокомнатную сталинку в Житомире можно было за $24 тыс., хрущевку — от $21,5-22 тыс. Житомирские риэлторы отмечают, что за последний год цены на жилье в городе выросли на 10%.

Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Продажа квартир в современных домах

Дома, построенные после 2000-х, также пользуются спросом среди горожан. На стоимость влияют локация, площадь, ремонт и способ обогрева. Цены на такое жилье в центре стартуют от $35 тыс. — это стоимость однокомнатной квартиры без отделки.

«Цена однокомнатной квартиры в современном доме начинается от $35 тыс. и может доходить до $45 тыс., особенно, если это центр города или микрорайон Выставка. Цена зависит от качества ремонта. Если дому 10 лет, ремонты там уже более-менее современные, это не 80-е. У нас есть в продаже однокомнатная квартира с большой квадратурой, почти 70 кв. м, стоит $60 тыс.», — рассказывает Светлана Ищенко.

Большой выбор современных домов в микрорайоне Выставка, который граничит с центром. Он построен на месте бывшего села Заречье. В 1950 году в районе современного дендропарка «Подолье» была открыта областная сельскохозяйственная выставка (вроде киевской «ВДНГ»). Отсюда и происходит название. Сейчас здесь есть парки «Заречье» и «Молодежный», несколько торговых центров и высших учебных заведений, памятники истории и культуры.

Фото с интернета. Панорама микрорайона Выставка

«Дальше от центра где-то на четыре-пять тысяч долларов США будет отличаться цена. То есть однокомнатная в сданном доме будет стоить от $30 тыс., двухкомнатная — $38-40 тыс., трехкомнатная — $48 тыс.», — продолжает Денис Кимаковский.

 Самое доступное жилье нового жилого фонда предлагают в микрорайоне Раково.

«В Раково строятся несколько ЖК. Там цены квадратного метра самые низкие среди новостроек города. Если инвестировать в строительство, то стоимость будет меньше: однокомнатная квартира площадью 42 кв. м. обойдется в $21 тыс. В сданном доме такая стоит $23-24 тыс.», — подытоживает Денис Кимаковский.

На основании данных, полученных от риэлторов города, информационно-аналитический отдел портала составил таблицу актуальных стартовых цен на жилье в современных домах города.

Локация Однокомнатная квартира, $ США Двухкомнатная квартира, $ США Трехкомнатная квартира, $ США
Центр города От 35 000 От 45 000 От 55 000
Прицентральные районы От 30 000 От 38 000 От 48 000
Окраина От 23 000 От 30 000 От 40 000

Заметим, что это ориентировочные показатели. Рыночная стоимость зависит от месторасположения, класса недвижимости, внутренней и внешней инфраструктуры ЖК, а также отделочных работ, наличия мебели и техники.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд

Какую комиссию просят риэлторы

Покупая жилье, следует учитывать еще и налоги, сборы, расходы на оформление и оплату услуг агентств недвижимости. Расценки в Хмельницком разные.

«Например, объект стоит $50 тыс., вознаграждение агентства будет 5%. Зависит от коллег и партнеров. Кто-то может снизить до 4 или 3%. Это бывает редко. В основном мы «держим марку» — около 5%», — подсчитывает Денис Кимаковский.

В целом услуги риэлторов обойдутся от $1000.

«Вознаграждение агентства зависит от цены. Например, если за квартиру просят $20 тыс., то 3% не могут поставить. В таком случае мы озвучиваем плату за услуги $1000», — объясняет Светлана Ищенко.

«Минимально — это $1000. Если выше сумма за квартиру, в районе $35-40 тыс., тогда может быть 3%», — подсчитывает Оксана Яковлева.

Кто платит за услуги агентства

Риэлторы Хмельницкого чаще получают вознаграждение за свою работу от продавцов квартир.

«Город разделен на два лагеря: одни работают на клиентов, другие — на владельцев. Мы пытаемся сейчас переходить на оплату от собственника. Тогда появляется логика: если нас нанимает продавец, то он должен платить. Но бывают такие, кто категорически против. Тогда мы озвучиваем покупателю, что комиссионные агентства платит покупатель», — рассказывает Светлана Ищенко.

В основном платит хозяин имущества и у других опрошенных нами агентствах.

«Ложатся расходы на того, кто заказывает услугу. Мы в основном работаем на продавца», — уверяет Денис Кимаковский

«Мы максимально стараемся перейти на оплату от владельца. Буду говорить за свое агентство, 90% нам платит именно продавец», — добавляет Оксана Яковлева.

Читайте также: Обзор рынка жилой недвижимости в Днепре

Как влияет ипотека на рынок недвижимости

Решая квартирный вопрос, хмельнитчане стали больше интересоваться кредитными программами банков.

«Я бы не сказала, что у нас сейчас серьезный спрос, но есть движение в этом направлении. Банки немного снижают проценты. Люди чаще берут не ипотеку, а небольшие суммы, например, $2-4 тыс., и не дают залог. Многие, когда начинают рассматривать однокомнатную квартиру, через месяц понимают, что можно взять в кредит еще пару тысяч долларов и приобрести двухкомнатную. Сложнее всего накопить на однокомнатную, а на двух- и трехкомнатную уже легче», — рассказывает Оксана Яковлева.

А вот на государственные программы по обеспечению украинцев доступным жильем ажиотажа нет. Напомним, с 1 марта 2021 года банки выдают кредиты по программе «Доступная ипотека 7%». Купить квартиру можно в многоэтажных домах или недвижимость в частном секторе. Проект распространяется на здания первичного рынка и вторичного, но сданные не более 3-х лет назад.

«Нотариусы говорят, что много людей оформляют квартиры по программе «Доступная ипотека 7%». У нас в городе есть предложения жилья, которое подпадает под ее условия. Но для меня эта программа немного странная. Во-первых, сумма, которую государство предлагает, не покрывает все расходы и людям нужно доплачивать, потому что дома, которым до 3-х лет, дорогие. Во-вторых, неизвестно, будет ли заложено в государственный бюджет погашение этих кредитов в следующем году. Мы, людей не отговариваем, но и не агитируем», — отмечает Светлана Ищенко.

Указывает на пробелы в программе и Денис Кимаковский. За недвижимость, находящуюся в собственности менее 3-х лет, при заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить 1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд, 5% налога на доход физических лиц и 1,5% военного сбора.

«Когда квартира находится в собственности менее 3-х лет, то нужно заплатить большой процент налогов — 8,5%. Если бы добавили несколько лет и снизились налоги до 2%, было бы легче покупать. Берут, но нет какого-то бума. Но эта ипотека влияет на стоимость недвижимости. Когда дают выгодную ипотеку, есть спрос на жилье, поэтому цены растут», — объясняет свою точку зрения эксперт.

Читайте также: Валерий Майборода: эксклюзивное интервью о доступной ипотеке под 7%

Прогнозы и советы

Хмельницкие риэлторы о своих ожиданиях относительно динамики рынка недвижимости рассказывают очень осторожно.

«Боюсь даже прогнозы давать в нашей стране. Ранее никто не ожидал, что стоимость будет расти, но она выросла и продолжает подниматься. Я могу только дать совет обратиться к хорошему специалисту, который поможет найти классную квартиру по выгодной цене и с чистыми документами», — говорит руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева.

«Будут ли расти цены, не знаю. Ибо не понимаю, почему они идут вверх последние шесть месяцев. 2021 год — исключение. До того мы потеряли год нормальной работы и люди так же. Сейчас спрос есть, летняя пора не мешает продажам. Единственное, что в этом году частный сектор не очень популярен. В 2020 году, когда впервые был введен карантин, бросились покупать дачи, чтобы не сидеть в квартире. А сейчас уже ажиотаж прошел», — рассуждает директор агентства недвижимости Светлана Ищенко

Директор АН «Aura» Денис Кимаковский советует покупать недвижимость сейчас, выставлять на продажу — осенью.

«Осенью лучше продавать, потому, что к зиме многие хотят решить квартирный вопрос, больше интересуются квартирами до Нового года. А все остальные месяцы спокойные. Я бы рекомендовал покупать прямо сейчас. Ведь цены не падают, а только растут. Но мы не шаманы, не можем знать, что будет завтра с государственной экономикой и внешнеэкономической, политической ситуацией. От этого многое также зависит. Советы такие: нужно жилье — покупайте, мы поможем», — обещает специалист.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021

Оцените статью

Читайте также

Последние однокомнатные квартиры в ЖК «Авторский район»

Последние однокомнатные квартиры в ЖК «Авторский район»

Удобные условия рассрочки в ЖК Orange City

Удобные условия рассрочки в ЖК Orange City

Специальное предложение на квартиры в Madison Gardens

Специальное предложение на квартиры в Madison Gardens

Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

1 комментарий
Сергей• 
хорошие цены и расположение
0+0