Огляд житла у Хмельницькому: зростання цін, будівельний бум та поради рієлторів

Хмельницький — промисловий, торговельний і культурний центр Поділля і Південної Волині. Розташоване місто на річці Південний Буг. Знане на всю Україну завдяки речовому ринку, що вважається одним із найбільших у державі та Східній Європі в цілому, нині займає площу 18 га і включає 24 самостійних речових ринків. Журналісти порталу Domik.ua дізналися, які квартири у Хмельницькому серед трендів літнього сезону 2021 року та де шукати найвигідніші пропозиції. 

Житлова нерухомість у Хмельницькому невпинно дорожчає, зазначають усі агентства нерухомості міста. Пояснюють це двома причинами: коливанням валютного курсу та зростанням цін на первинному ринку. Забудовники змінили прайс-листи через збільшення собівартості будівництва. 

«Ціни невиправдано високі. Вони зросли до 30% буквально за останні півроку. Однокімнатна малосімейка, які ми продавали рік тому за $12-15 тис., коштує від $18 тис. Підняли ціну квадратних метрів забудовники і, автоматично за первинним ринком, пішло вгору вторинне житло», — підраховує директор АН «Іщенко», член Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Світлана Іщенко.

«Я би не сказала, що змінюється попит. Він у нас вже давно великий на новобудови. Але ціна росте. Здається, що в нас ціни кожні два місяці піднімаються — плюс $500-1000 до вартості квартири. Від зими на $2-3 тис. точно зросли. Не було такого серйозного стрибка, щоб продавали за $20 тис. і одразу стало $30 тис. Але приблизно за рік та сама однокімнатна квартира з $20 тис. подорожчала до $30 тис.», — доповнює колегу керівник АН «Добробут» Оксана Яковлева. 

Первинний ринок більш затребуваний, ніж вторинний. 60% покупців, зауважує Світлана Іщенко, надають перевагу саме новобудовам. 

«Серед однокімнатного житла клієнтів частіше цікавлять квартири вартістю $25-30 тис. З-поміж двокімнатних попитом користується нерухомість у межах $35-40 тис.», — констатує директор АН «Aura» Денис Кімаковський. 

Більшість покупців просить знайти на первинному ринку компактні двокімнатні оселі. 

«Раніше потрібні були просторі варіанти, зараз всі шукають чим менше. Однокімнатні площею — 35-40 кв. м, двокімнатні — 50-60 кв. м. Якщо люди мають кошти на однокімнатну квартиру, вони краще будуть збирати певний час гроші, щоб придбати вже невелику двокімнатну. Під оренду і бізнес також однокімнатні беруть. Але, в мене є клієнти, які суто займаються перепродажем. Вони націлені на маленькі двокімнатні квартир, тому що на переуступленні більше заробляють і легше такі об'єкти продаються», — стверджує керівник АН «Добробут» Оксана Яковлева. 

Місто не має офіційного поділу на райони, але вирізняють із десяток мікрорайонів, низку житлових масивів та історичних місцевостей. 

«Найбільш затребувані мікрорайони — Південно-Західний, Центральний і Виставка. Там розвинена інфраструктура і немає такої щільності забудови. Наприклад, на Озерній будинок на будинку вже. А в цих районах є простір, парки, достатня кількість транспорту, шкіл і дитячих садків», — пояснює Світлана Іщенко.

Південно-Західний — один із найбільших мікрорайонів. Розбудова його почалася з середини 60-х рр. на полях радгоспу лікарських рослин. Серед орієнтирів масиву — речовий ринок, Хмельницький національний університет, стратегічно важливе державне підприємство авіаційної промисловості «Новатор» та підприємство електронної промисловості «Катіон», аквапарк, а також комплекс медичних закладів. Це мікрорайон переважно панельних 9-поверхівок. 

Читайте також: Огляд житла у Херсоні: зростання цін, ризиковані новобудови та поради від рієлторів

Ціни на квартири у новобудовах Хмельницького

Активна розбудова міста, зауважують рієлтори, почалася 6-7 років тому. Так за даними Головного управління статистики у Хмельницькій області, у 2013 році в обласному центрі було прийнято в експлуатацію 153 тис., у 2014 — 243 тис., у 2015 — 309 тис. кв. м житла. Хмельниччина почала входити до першої п'ятірки серед регіонів за площею зданої житлової нерухомості. 

«Будівельний бум у Хмельницькому розпочався у 2015 році. Ми навіть були на перших позиціях із введення в експлуатацію квадратних метрів. Дуже багато новобудов у місті. З чим пов'язано? Коли обезцінилась гривня, а у людей були збереження у доларах США, вони стали багатшими у гривневому еквіваленті. Квартири ж на первинному ринку продають у гривні. Тому з'явилося багато інвесторів у нерухомість. Люди почали купувати — забудовники будувати. За останній рік на 25% виросли ціни на новобудови, а їх і далі купують. Звичайно, будівельні матеріали дорожчають. Але якби забудовник не розумів, що ці квартири купуватимуть, він би не так піднімав на них ціну. Отже, економіка працювала і у людей є гроші. У Хмельницькому найчастіше інвестують у нерухомість підприємці, бізнесмени та заробітчани. У нас 30-40% покупців — це саме заробітчани», — пояснює Денис Кімаковський.

За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у червні 2021 року квартири від забудовників у Хмельницькому можна придбати у 51-му ЖК, що зводяться у місті. Серед них 11 проєктів економкласу, 25 будівельних майданчиків — класу «комфорт». 8 комплексів заявлені як об'єкти бізнес-класу та 4 позиціонуються як преміумсегмент. На «Білд» можна подивитися актуальні ціни та доступні планування цих об'єктів, а також замовити консультацію відділу продажу. 

«У Хмельницькому один великий потужний мікрорайон розбудовується, називається Озерна. Ще стільки грошей ні в один район міста не вкладали. Він такий екологічно чистий: знизу є озеро, а зверху — ліс. Плюс там гарна транспортна розв'язка. В околиці дуже багато новобудов, тому Озерна всім подобається», — описує місцевість Денис Кімаковський.

Озерна — найновіший мікрорайон міста. Перші багатоповерхівки там почали здавати наприкінці 1980-х рр. Мікрорайон отримав назву від місця розташування ставків. У місцевості проживає багато молоді. Серед недоліків — мала кількість зелених насаджень на прибудинкових територіях новобудов. 

«Левова частка людей купує новобудови саме в Озерні, оскільки там найбільше пропозицій від забудовників, тому ціни трохи нижчі. Але у нас є 3-4 забудовники, об'єкти яких завжди продаються. В якому б районі вони не будували, люди будуть купувати. Здаються проєкти вчасно, зводяться відносно стандартів і відповідають завжди за своє будівництво. Це підприємство «Комунбуд», яким керує Валентин Рауш. Ми так і називаємо «раушевські будинки». Є ще такі компанії як Dita і «Будівельний Альянс Груп», — розповідає Світлана Іщенко.

Найбільшим попитом серед інвесторів користуються квартири із невеликою площею.

«Є проєкти, де ціна ринкова, але через те, що забудовники роблять меншу квадратуру, квартири краще продають. Самі продажні варіанти мають стандартне планування», — додає Оксана Яковлева.

Однокімнатна квартира у новобудові, продовжує Світлана Іщенко, обійдеться в середньому $23-27 тис.

За даними «Білд», найдорожчий проєкт, що зводять у місті, — ЖК Avila Lux. Квадратний метр у цій преміальній новобудові коштує 20 тис. грн. Інвесторів приваблюють власною інфраструктурою, зокрема у стилобатній частині заплановане відкриття ресторану з терасою. Всередині запроєктовані мармурові вестибюлі з зонами відпочинку, приміщеннями для дитячих візочків і стояком для консьєржа. На території облаштують зони відпочинку, встановлять фонтан. У пішій досяжності парк імені Михайла Чекмана. 

Найнижчі ціни обіцяють у ЖК економкласу на Старокостянтинівському шосе, 5/2, 5/2а, 5/4б, 5/4в — від 10 750 грн/кв. м. Комплекс складається із 5-ти десятиповерхових будинків. У проєкта, за даними «Білд», є затримки здачі деяких секцій на два-три роки. 

«Хмельничани прагнуть придбати квартири або перед введенням у експлуатацію, або вже у зданому будинку. Одна із причин — проблеми, які спричинило реформування ДАБІ. Забудовники не могли вчасно отримати документи про завершення будівництва. Тому з'явилася певна недовіра серед покупців. Плюс позначилися валютні коливання», — каже Світлана Іщенко.

Одним зі знакових будівельних проєктів Хмельницька мав би бути ЖК Olimp Tower на вул. Кам’янецька, 2а. У задумі архітекторів він повинен був стати найвищим у місті — 27-поверховою спорудою із власним ТРЦ, рестораном та паркінгом. 

«У нас планувалося будівництво ЖК Olimp Tower у серці Хмельницького, біля річки Південний Буг, поряд із пляжем. Але він не будується, бо є арешти на земельну ділянку. Проте всі чекають на завершення проєкту, бо тут класне місце», — пояснює Денис Кімаковський.

Аби не втратити заощадження, вклавши гроші у сумнівний проєкт, фахівці радять спершу вивчити документи, що дають право на зведення, інвестиційний договір та ознайомитись із історією девелопера. Зробити це можна самостійно, або звернувшись по допомогу до спеціальних ресурсів. «Білдконтроль» пропонує інвесторам замовити детальний звіт, де на півсотні сторінок зібрано максимально повну інформацію про ЖК. Команда «Білд» оцінює об'єкти по 42-х параметрах і нараховує за кожен пункт бали. Відповідно до набраної суми виставляється Індекс надійності — високий, середній чи низький (приклад за посиланням). Якщо ризик інвестицій у новобудову першої категорії мінімальний, то купівля нерухомості в комплексах із низьким Індексом надійності, може у подальшому обернутися на роки судових позовів. 

Відомості про первинний ринок міста також доступні на форумі Відгуки про новобудови Хмельницького.

Читайте також: Огляд цін і пропозицій на квартири в Чернівцях

Вартість житла у старому житловому фонді

Квартири у хрущовках та панельках в Хмельницькому купують переважно люди, в яких не вистачає заощаджень на нерухомість від забудовників.

«Більшість хто надає перевагу старому фонду гадає, що у новобудові дуже дорого обійдеться оздоблення. Це також ті, в кого у наявності обмежена сума коштів. Наприклад, є $20 тис. і все. Їм потрібно хоч у якісь умови заїхати, а потім ці люди пізніше роблять собі ремонт», — пояснює Оксана Яковлева.

Головне що впливає на ціну — локація та тип будинку.

«Однокімнатна квартира в старому житловому фонді обійдеться в середньому $25 тис. Якщо будинок старий і у нього дерев'яне перекриття, квартира там не може багато коштувати, навіть розташована у центрі. Вартість житла, якому менше 20-ти років, буде $35 тис. За наявності індивідуального опалення ціна зростає до $40 тис.», — називає місцеві розцінки Світлана Іщенко.

Найзатребуваніше житло розташовується у мікрорайонах Центральний, Південно-Західний та Виставка. 

«Якщо ми говоримо про «нижчий клас» житла — хрущовки, у центрі однокімнатна без ремонта у занедбаному стані може знайдеться за $20 тис., двокімнатна — за $25 тис., трикімнатна — за $28 тис. Коли говоримо про «середній клас», тобто нове планування, будинок, якому 20-25 років, там буде коштувати однокімнатна без ремонта $23 тис., двокімнатна — біля $30 тис., трикімнатна — $35-36 тис. Трохи далі від центру нерухомість буде на пару тисяч доларів США дешевшою від названих вище сум», — продовжує Денис Кімаковський.

Бюджетні варіанти слід шукати у таких віддалених районах, як Ракове, Гречани, Дубове та біля залізничного вокзалу. Гречани — мікрорайон у західній частині міста. Серед мінусів локації — промзона та вузлова дільнична станція залізниці. Дубове розташоване на півдні Хмельницького. Тут переважають приватні будинки. Велика кількість складських приміщень та менш розвинена соціально-побутова інфраструктура. Починаючи з 19 ст. на цій місцевості розташовуються військові. Відповідно до Генерального плану міста, землі військової частини планують забудувати багатоповерхівками, культурно-побутовими і діловими закладами.

«Є житловий масив Дальні Гречани, де розташовані садиби, ось там і в Раковому можна купити однокімнатну квартиру від $14-15 тис.», — каже Денис Кімаковський.

Мікрорайон Ракове на південному сході міста, нині знаходиться у занедбаному стані. Із переваг — багато зелені, є парк, будинок офіцерів. Військове містечко з’явилось тут ще у 30-х. У 60-х розміщується ракетна дивізія і місцевість починає активно розбудовуватися. У 70-х на Хмельниччині базувалося 90 міжконтинентальних ракет. Одна така мала 6 роздільних боєголовок по 550 кілотонн кожна. Для порівняння, Хіросіму зруйнувала атомна бомба всього у 20 кілотонн. Бойовий удар дивізії міг знищити півземної кулі. На початку 1990-х згідно з домовленостями України та США ядерні ракети було ліквідовано, а дивізію реорганізовано. Натомість американці звели в мікрорайоні нові багатоповерхівки для ракетників — містечко Ракове-2. Оскільки будували їх болгари, в народі будинки отримали назву «болгарські». 

«Болгари» дійсно популярні. Якщо заявлена ​​ринкова вартість, там квартири довго не продаються. Однокімнатна коштує від $28 тис. Дивлячись на те, який стан нерухомості та зроблений ремонт, може доходити ціна до $35 тис. Хача сам район не користується попитом. Туди людина з центру або Виставки не переїде. Селяться або не місцеві, яким все одно, в якому районі жити, або вихідці із Ракового», — додає Світлана Іщенко.

Поспілкувавшись із операторами ринку, редакція склала зріз початкових цін на квартири у будинках старого житлового фонду Хмельницького. Це узагальнені показники, фактична вартість може коливатися в залежності від локації, типу споруд та року забудови, розташування на поверсі, а також якості оздоблення.

Для порівняння, у сусідньому адміністративному центрі Житомирської області весною 2021 року ціни у старому житловому фонді стартували від $20 тис. Знайти однокімнатну сталінку в Житомирі можна було за $24 тис., хрущовку — від $21,5-22 тис. Житомирські рієлтори зазначають, що за останній рік ціни на житло у місті виросли на 10%.

Читайте також: Огляд житла в місті Суми: первинний і вторинний ринок

Продаж квартир у сучасних будинках 

Будинки, зведені після 2000-х, також користуються попитом серед містян. На вартість впливають локація, площа, ремонт та спосіб обігріву. Ціни на таке житло у центрі стартують від $35 тис. — це вартість однокімнатної квартири без оздоблення. 

«Вартість однокімнатної квартири в сучасному будинку починається від $35 тис. І може доходити до $45 тис., особливо, якщо це центр міста або мікрорайон Виставка. Ціна залежить від якості ремонту. Якщо дому 10 років, ремонти там вже більш-менш сучасні, це не 80-ті. У нас є у продажу однокімнатна квартира з великою квадратурою, майже 70 кв. м, коштує $60 тис.», — розповідає Світлана Іщенко.

Великий вибір сучасних будинків у мікрорайоні Виставка, що межує із центром. Він побудований на місці колишнього села Заріччя. У 1950 році у районі сучасного дендропарку «Поділля» була відкрита обласна сільськогосподарська виставка (на зразок київської «ВДНГ»). Звідси і походить назва. Зараз тут є парки «Заріччя» та Молодіжний, кілька торговельних центрів і закладів вищої освіти, пам'ятки історії та культури. 

«Далі від центру десь на чотири-п'ять тисяч доларів США буде відрізнятися ціна. Тобто однокімнатна у зданому будинку буде коштувати від $30 тис., двокімнатна — $38-40 тис., трикімнатна — $48 тис.», — продовжує Денис Кімаковський.

Найдоступніше житло нового житлового фонду пропонують у мікрорайоні Ракове. 

«У Раковому будуються кілька ЖК. Там ціни квадратного метра найнижчі серед новобудов міста. Якщо інвестувати у будівництво, то вартість буде меншою: однокімнатна квартира площею 42 кв. м. обійдеться у $21 тис. У зданому будинку така оселя коштує $23-24 тис.», — підсумовує Денис Кімаковський.

На основі даних, отриманих від рієлторів міста, інформаційно-аналітичний відділ порталу склав таблицю актуальних стартових цін на житло у сучасних будинках міста. 

Зауважимо, що це орієнтовні показники. Ринкова вартість залежить від місцерозташування, класу нерухомості, внутрішньої та зовнішньої інфраструктури ЖК, а також оздоблювальних робіт, наявності меблів і техніки. 

Читайте також: Огляд житлової нерухомості Львова: новобудови, сучасні будинки та старий фонд

Яку комісію просять рієлтори

Купуючи житло, варто враховувати ще й податки, збори, витрати на оформлення та оплату послуг агентств нерухомості. Розцінки у Хмельницькому різні. 

«Наприклад, об'єкт коштує $50 тис., винагорода агентства буде 5%. Залежить від колег та партнерів. Хтось може знизити до 4 чи 3%. Це буває рідко. В основному ми «тримаємо марку» — біля 5%», — підраховує Денис Кімаковський.

Загалом послуги рієлторів обійдуться від $1000.

«Винагорода агентства залежить від ціни. Наприклад, якщо за квартиру просять $20 тис., то 3% не можуть поставити. У такому разі ми озвучуємо плату за послуги $1000», — пояснює Світлана Іщенко.

«Мінімально — це $1000. Якщо вища сума за квартиру, в районі $35-40 тис., тоді може бути 3%», — підраховує Оксана Яковлева.

Хто сплачує за послуги агентства

Рієлтори Хмельницького частіше отримують винагороду за свою роботу від продавців квартир.

«Місто поділене на два табори: одні працюють на клієнтів, інші на власників. Ми намагаємося зараз переходити на оплату від власника. Тоді з'являється логіка: якщо нас наймає продавець, то він повинен сплачувати. Але бувають такі, що категорично проти. Тоді ми озвучуємо покупцеві, що комісійні агентства платить покупець», — розповідає Світлана Іщенко.

Здебільшого сплачує господар майна й у інших опитаних нами агентствах. 

«Лягають витрати на того, хто замовляє послугу. Ми здебільшого працюємо на продавця», — запевняє Денис Кімаковський. 

«Ми максимально намагаємося перейти на оплату від власника. Буду говорити за своє агентство, 90% нам сплачує саме продавець», — додає Оксана Яковлева.

Читайте також: Огляд ринку житлової нерухомості у Дніпрі

Як впливає іпотека на ринок нерухомості

Вирішуючи квартирне питання, хмельничани почали більше цікавитися кредитними програмами банків.

«Я б не сказала, що в нас зараз серйозний попит, але є рух у цьому напрямі. Банки трошки знижують відсотки. Люди частіше беруть не іпотеку, а невеликі суми, наприклад, $2-4 тис., і не дають заставу. Багато хто, коли починає розглядати однокімнатну квартиру, за місяць розуміють, що можна взяти в кредит ще пару тисяч доларів і придбати двокімнатну. Найважче назбирати на однокімнатну, а на дво-, трикімнатну трошки легше», — розповідає Оксана Яковлева.

А ось на державні програми із забезпечення українців доступним житлом ажіотажу немає. Нагадаємо, з 1 березня 2021 року банки видають кредити за програмою «Доступна іпотека 7%». Придбати квартиру можна в багатоповерхових будинках чи нерухомість у приватному секторі. Проєкт поширюється на будівлі первинного ринку і вторинного, але здані не більше 3-х років тому.

«Нотаріуси кажуть, що багато людей оформляють квартири за програмою «Доступна іпотека 7%». У нас в місті є пропозиції житла, яке підпадає під її умови. Але для мене ця програма трохи дивна. По-перше, сума, яку держава пропонує, не покриває всі витрати і людям потрібно доплачувати. Тому що будинки, яким до 3-х років, дорогі. По-друге, невідомо, чи буде закладено до державного бюджету погашення цих кредитів у наступному році. Ми, людей не відмовляємо, але і не агітуємо», — зазначає Світлана Іщенко.

Вказує на прогалини у програмі й Денис Кімаковський. За нерухомість, що перебуває у власності менше 3-х років, під час здійснення угоди купівлі-продажу, необхідно сплатити 1% держмита, 1% у пенсійний фонд, 5% податку на дохід фізичних осіб та 1,5% військового збору.

«Якщо квартира перебуває у власності менше 3-х років, то треба сплатити великий відсоток податків — 8,5%. Якби додали кілька років і знизились податки до 2%, було б легше купувати. Беруть, проте немає якогось буму. Але ця іпотека впливає на вартість нерухомості. Коли дають вигідну іпотеку, є попит на житло, тому ціни ростуть», — пояснює свою точку зору експерт.

Читайте також: Валерій Майборода: ексклюзивне інтерв'ю про доступну іпотеку під 7%

Прогнози та поради

Хмельницькі рієлтори про свої очікування щодо динаміки ринку нерухомості розповідають дуже обережно. 

«Боюсь навіть прогнози давати у нашій країні. Раніше ніхто не очікував, що вартість буде рости, але вона зросла і продовжує підніматися. Я можу тільки дати пораду звернутися до хорошого спеціаліста, який допоможе знайти класну квартиру за вигідною ціною і з чистими документами», — каже керівник АН «Добробут» Оксана Яковлева.

«Чи будуть зростати ціни, не знаю. Бо не розумію, чому вони йдуть угору останніх шість місяців. 2021 рік — виняток. Перед цим ми втратили рік нормальної роботи і люди так само. Наразі попит є, літня пора не заважає продажу. Єдине, що цього року приватний сектор не дуже популярний. У 2020 році, коли вперше було запроваджено карантин, кинулися купувати дачі, щоб не сидіти в квартирі. А зараз вже ажіотаж минув», — говорить директор агентства нерухомості Світлана Іщенко. 

Директор АН «Aura» Денис Кімаковський радить купувати нерухомість зараз, виставляти у продаж — восени. 

«Восени краще продавати. Тому що до зими багато хто хоче вирішити квартирне питання, більше цікавляться квартирами до Нового року. А всі інші місяці року спокійні. Я б рекомендував купувати прямо зараз. Тому що ціни не падають, а тільки ростуть. Але ми не шамани, не можемо знати, що буде завтра із державною економікою, зовнішньо-політичною ситуацією. Від цього багато також залежить. Поради такі: потрібно житло — купуйте, ми допоможемо», — обіцяє фахівець. 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021