Обзор жилой недвижимости в Киеве: цены и прогнозы

Журналисты портала Domik.ua продолжают следить за изменениями в строительной отрасли и настроением покупателей. О ценах на квартиры в Киеве и тенденциях начала 2021 года редакции рассказали столичные риэлторы и эксперты рынка. 

За 2020 год стоимость украинской недвижимости выросла на 10-15%, подводит итоги президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин. Если в декабре 2020 года был сезонный рост количества сделок купли-продажи, связанный с желанием покупателей встретить Новый год в новом жилье, то в I квартале текущего года отмечают затишье. 

«Рынок достаточно стабилен, как по спросу, так и по цене. Что касается Киева, в начале 2021 года активность несколько снижена. Мы предполагаем, что это следствие карантина, плюс следует учитывать период года, то есть начало. Хотя ценовая политика остается та же», — говорит специалист. 

Снижение спроса на столичном рынке, отмечает Андрей Гусельников, вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» и учредитель компании «Олимп Консалтинг». Первоочередной причиной называют кризис, вызванный COVID-19. 

«В Киеве до июля 2020 года цены росли по отношению к аналогичному периоду 2019. В марте в Украине начал сказываться мировой кризис, связанный с пандемией. Больше 6-ти месяцев мы видим снижение средней цены квадратного метра на вторичном рынке в классе «социальное жилье» — около 1%. Это самый большой класс, который эксплуатируется в стране, дома времен бывшего Советского Союза. А вот новое жилье, которое было построено в период независимой Украины, продолжает расти — на 0,5-1%», — подсчитывает эксперт. 

Уменьшение количества предложений в столице и рост цен наблюдает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Планета Оболонь» Юлия Войналович.

«Если вы могли однокомнатную купить за $38-40 тыс. на Оболоне, то на текущий момент не найдете даже за $45 тыс. Их нет», — констатирует риэлтор. 

Специалист отмечает, что рынок недвижимости стал не сферой решения жилищных проблем, а способом заработка на инвестициях. Самые популярные запросы у таких клиентов: одно-, двухкомнатные квартиры с новой отделкой либо жилье, нуждающееся в капитальном ремонте, но по минимальной цене. 

«Пласт покупателей появился — инвесторы. Это люди, которые умеют экономически просчитывать ликвидность, доходность, выгодность. Соответственно, они ищут либо квартиру, в которую не нужно вкладывать, либо необходимо вложить, но она должна быть дешевой. А на рынке в основном интерьеры 90-х годов, за которые собственники выставляют цены, как за жилье с ремонтом. И в связи с этим такой диссонанс между покупателями и продавцами, предложением и спросом. Поэтому в городе количество сделок уменьшилось», — объясняет Юлия Войналович. 

Если в 2019 году киевские государственные и частные нотариусы зарегистрировали 41 499 договоров купли-продажи квартир и жилых домов, то за 2020 год, как свидетельствуют отчеты Министерства юстиции Украины, таких транзакций было 38 440. 

Читайте также: Обзор недвижимости в Чернигове: цены на квартиры, особенности рынка

Цены на квадратные метры в новостройках 

50% клиентов предпочитают квартиры в старом жилом фонде и 50% — в новостройках, рассказывает Юлия Войналович. 

«Первое, что всегда люди спрашивают, инвестируя в новострой, это безопасность. В первую очередь смотрят документы. Второе требование — расположение ближе к метро, потому что в Киеве пробки, город загружен. Третий вопрос — бюджет. У меня запросы начинаются от $25 тыс. и заканчиваются, если говорить об инвестиции, $80 тыс. В недвижимость за $100-150 тыс. не хотят инвестировать, такими вариантами не интересуются», — отмечает эксперт. 

На первичном рынке цены в гривнах растут. Однако в пересчете на доллары США последние 12 месяцев стоимость квадратных метров снижается, уверяет Андрей Гусельников. 

«Чем больше девальвирует национальная денежная единица, тем дороже стоит жилье на первичном рынке. Застройщики говорят, что порядка 10% стройматериалов привозят из-за рубежа, покупая за доллары. Компании вкладывают подорожание иностранной валюты в стоимость квадратного метра. Плюс мало застройщиков строят за свои деньги, им никто не выдает кредиты. Люди, которые называют себя инвесторами, кредитуют свои будущие квартиры. Показатели количества сданного в эксплуатацию нового жилья снижаются, потому что желающих инвесторов все меньше. Компании застройщики не возводят дома не потому что не хотят, а потому что у них это жилье не покупают», — констатирует вице-президент лиги экспертов. 

По информации Киевского управления статистики, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья с января по сентябрь 2020 года составила 254 тыс. кв. м. Это 59% от объема сданных жилых новостроек за аналогичный период 2019 года.

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в начале марта 2021 года квартиры в Киеве можно приобрести в 145 строящихся проектах. Из них 18 жилых комплексов продают недвижимость класса «эконом», 96 объектов соответствуют классу «комфорт», 59 ЖК возводят в классе «бизнес» и 9 — «премиум». 

Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в столице составила в январе текущего года $765, подсчитали в компании «Олимп Консалтинг». 

«Самый дорогой район — Печерский, $1054 за кв. м. Деснянский — самый дешевый, $501 за кв. м. Но это нужно переводить в гривны», — продолжает Андрей Гусельников. 

Максимальные цены в столице установили в ЖК Linden Luxury Residences. Стоимость квадратного метра стартует от 122 700 грн. Первоначально полностью завершить проект застройщик Budhouse Group обещал в IV квартале 2019 года. Заявленные сроки перенесли на I квартал 2021 года. Минимальный прайс-лист предлагают в ЖК Lego House — от 14 500 грн/кв. м. Данный объект размещен на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам как проблемный. 

Читайте также: Как живется в ЖК «Лего Хаус»: обзор, история проекта и отзывы жильцов

Украинцы охотно вкладывают деньги в «котлован», когда застройщик предлагает цену на 20-30% ниже рыночной, говорят в Союзе специалистов по недвижимости. Такие инвестиции наиболее подвержены риску, предупреждают эксперты. Виктор Несин рассказал случай из практики. 

«К нам обратились люди с просьбой проверить некий ЖК. Оказывается, что это реконструкция общежития. Мы говорим, что ввести объект в эксплуатацию будет невозможно. А клиенты убеждены, что застройщик даст взятку и комплекс введут. Я объясняю, взятку давать будут не со своего кармана, а начнут просить деньги у вас. Но клиенты все равно проинвестировали. Пришли к нам через три месяца и сказали, что мы попали, спрашивали, что им теперь делать», — предостерегает риэлтор.

17 февраля в Верховной Раде Украины зарегистрировали проект Закона об обеспечении прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем (№ 5091).

Пока закон не приняли, права инвесторов не защищены. Поэтому прежде чем вложить деньги в строящийся объект, специалисты советуют внимательно изучать разрешительную документацию ЖК и репутацию девелопера. Разобраться в узкопрофильной информацие помогают специальные ресурсы. Поисковик надежных новостроек Bild.ua предлагает инвесторам заказать детальный отчет на «Билдконтроле» об интересующей новостройке. Для оценки надежности жилого комплекса команда сервиса проверяет статус земельного участка и разрешительные документы на строительство, паспорт и проекты ТУ на подключение коммуникаций, а также изучает договор инвестирования. Последний пункт экспертизы — репутация застройщика, что включает 14 параметров, в том числе наличие или отсутствие долгостроев в портфеле. Если застройщик не может ввести в эксплуатацию хоть один объект более года, это негативно сказывается на Индексе надежности всех остальных его ЖК. На «Билд» можно заказать разбор любого проекта с разъяснениями от экспертов и консультацией юристов по документации. Объем такого исследования составляет от 50-ти страниц (примеры по ссылке).

Отзывы и последние новости о застройщиках Киева, а также их проектах можно узнать на форуме Рынок новостроек. 

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Предложения в домах старого жилого фонда 

Самый популярный ценовой диапазон среди соискателей жилья в столице — $50-60 тыс., рассказывает Юлия Войналович. 

«В старом жилом фонде обращают внимание на возможность перепланировки. Чтобы из старого жилого фонда сделать что-то современное: выбить стенку, вынести балкон», — продолжает эксперт. 

Покупатели также стали выбирать жилье оптимальное по площади, отмечает Виктор Несин.

«Было модно покупать квартиры по 200 кв. м и более. В 2021 году тяжело продать даже трехкомнатную, свыше 200 кв. м. Тенденция к тому, что метраж будет оптимизироваться в сторону уменьшения. Однокомнатная квартира комфортная, это 50 кв. м общей площади с кухней 15 кв. м и просторной комнатой», — рассказывает президент союза. 

Наиболее востребованные районы, говорит Юлия Войналович, — Шевченковский, Подольский, Голосеевский, Оболонь. Менее популярные локации — Борщаговка и массивы Левого берега: Троещина, Лесной, Дарница, ДВРЗ. 

Цены в домах старой постройки стартуют от $700 за кв. м, утверждает Виктор Несин. Все, что дешевле этого уровня, должно насторожить покупателей. 

«Если, условно говоря, продается хрущевка в районе Старой Дарницы, в плохом состоянии, такая цена может быть. Но когда предлагают жилье за $400 за кв. м, должны четко понимать, вы приобретаете проблему. То же самое, если в массиве Оболонь средняя цена $1 тыс. за кв. м, а вам предложили за $700. Конечно, не бывает там такой цены», — предупреждает специалист. 

За однокомнатную квартиру в центре Киева просят в среднем $50 тыс., продолжает Несин. За двухкомнатную — $80 тыс., за трехкомнатную — $100 тыс. и выше. 

«Самое дорогое жилье — это Печерск, $1811 за кв. м. Цены на Печерских Липках — это $1925 за кв. м. В массиве Новое Строение, возле станции метро «Олимпийская» — это $1811 за кв. м. Практически весь Печерский район в одной цене от $1,8 тыс. до $2 тыс. за кв. м», — называет средние цены в одном из центральных районов столицы Андрей Гусельников.

В районах, приближенных к центру, стоимость ниже на 15%, констатирует Виктор Несин. 

«Что касается районов, приближенных к центру, если мы возьмем Подол, в среднем однокомнатная будет $40 тыс.», — подсчитывает Несин. 

Бюджетное жилье предлагают на периферии Киева. В таких массивах, как Троещина и Борщаговка, продолжает риэлтор, можно найти однокомнатную квартиру за $27-28 тыс., двухкомнатную — за $35-37 тыс., трехкомнатную — за $45 тыс.

«В Святошинском административном районе, массиве Новобеличи — $821 за кв. м. Дальше у нас идет по стоимости квадратного метра Никольская Борщаговка — $826 за кв. м. Южная Борщаговка — тоже $826 за кв. м. Если смотреть по Деснянскому району, то в массиве Выгуровщина-Троещина мы видим $778 за кв. м. На Воскресенке, которая относится к Днепровскому району, — $774 за кв. м», — добавляет Андрей Гусельников. 

Помимо отдаленности от центра и станций метрополитена, стоимость квадратных метров в этих массивах занижает слава самых криминальных районов. Однако Главное управление национальной полиции Киева опровергает этот миф. Согласно отчету о количестве правонарушений за прошлый год, в рейтинге самых криминальных районов первое место занял Шевченковский. В 2020 году здесь было совершено 4634 преступления, за январь 2021 — 638. Деснянский район находится на пятой ступеньке (соответственно — 3022 и 393), Святошинский — на седьмой (2884 и 298). Самый безопасный район — Подольский (2106 и 253). 

Изучив данные операторов рынка и экспертов по недвижимости, журналисты составили сводную таблицу актуальных цен на квартиры в домах старого жилого фонда Киева. Действительная стоимость может отличаться в зависимости от месторасположения, года и типа постройки, этажа, а также качества ремонта.

Для сравнения, осенью 2020 года самые популярные квартиры в Киеве на вторичном рынке были однокомнатные от $33 тыс. до $45 тыс. Такое жилье в центре продавали от $50 тыс. В районах, приближенных к центру, — от $35 тыс. На окраине можно было найти варианты от $25 тыс. 

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Диапазон цен в современных домах 

Самые популярные районы столицы те, которые активно застраиваются новыми домами, считает Виктор Несин. Покупатели предпочитают недвижимость в домах, введенных в эксплуатацию 5-7 лет назад. 

«К примеру, в Киеве есть массив Оболонь. Благодаря тому, что там расположены так называемые Оболонские Липки, именно та сторона пользуется большим спросом. Но нельзя говорить, что вся Оболонь, потому что в массиве находятся и старые микрорайоны, в которых спрос пониже», — объясняет риэлтор. 

Называя цены в домах, построенных после 2010 года, операторы рынка чаще ориентируются на стоимость квадратного метра, поскольку современное жилье разнообразно по площади. Например, в одном доме однокомнатные квартиры могут быть 30 кв. м, а в другом — 80 кв. м. 

Средняя стоимость жилья в домах, построенных за время независимости, в январе 2021 года была $1359 за кв. м, подсчитали в «Олимп Консалтинг». 

«Традиционно, самая дорогая недвижимость в Печерском районе — $1799 за кв. м», — говорит учредитель компании Андрей Гусельников.

На окраине столицы в современных жилых комплексах с огороженной охраняемой территорией цены стартуют от $1 тыс. за кв. м, констатирует Виктор Несин. В районах, приближенных к центру, квартиры продают от $1-1,5 тыс. за кв. м. 

«К примеру, на Оболони построили ЖК Obolon Residences. Мы искали там однокомнатную квартиру и самая дешевая, которую нашли, — это за $150 тыс, а самая дорогая — за $220 тыс. Это была однокомнатная квартира почти под 70 кв. м, с очень хорошим ремонтом. Хотя в моем понимании, цена крайне завышена», — приводит пример эксперт. 

Собрав данные риэлторов, информационно-аналитический отдел составил таблицу стартовых цен на квартиры в современных домах. 

Стоимость может отличаться в зависимости от локации, класса жилья, наличия ремонта, мебели и техники, а также площади квартиры. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Как повлиял коронавирус на риэлторскую комиссию

Юлия Войналович уверяет, что на размере оплаты услуг агентствам недвижимости коронавирус и связанные с ним противоэпидемиологические мероприятия, не отразились. Комиссия в основном составляет 2-3%. 

«Коронавирус повлиял только на то, что рынок недвижимости вырос. Обратили на него внимание, потому что на сегодня недвижимость — самый понятный способ капитализации, инвестиции в Украине. Никто не понимает биткоинов, фондовые биржи, но всем понятно, что такое недвижимое имущество. Спрос увеличился, в риэлторском деле цена за услуги не упала», — констатирует эксперт.

Коллегу поддерживает Виктор Несин. Говорит, размер комиссии риэлтора в среднем по Киеву составляет 3%. 

«Комиссия у нас колеблется от 2,5 до 5% в зависимости от стоимости объекта, который приобретается. Тех же 2,5% на объекте стоимостью $500 тыс. — это одна сумма. На однокомнатной квартире по цене $30 тыс. — совершенно другая. Чем дешевле жилье, тем выше процент. Зависит также от объема работы. Когда приходят заказчики, которых интересует, чтобы риэлтор нашел покупателя и все, тогда процент комиссионных будет ниже. Найти объект и его оформить — это одно. Найти объект и проверить — это другой вопрос. Риэлтор несет еще и затратную часть. Для того, чтобы продать недвижимость, ее надо рекламировать, поэтому я буду включать эти расходы в сумму своих комиссионных», — объясняет специалист. 

Кто оплачивает работу риэлтора 

80% среди тех, кто прибегает к услугам агентства — это покупатели, 20 % — продавцы, продолжает руководитель отдела продаж АН «Планета Оболонь» Юлия Войналович. По правилам, рассказывает она, оплачивать комиссию риэлтора должен тот, кто обратился, но по факту в основном эти расходы несет покупатель либо арендатор. 

«Должен работать принцип, кто обратился, тот и платит. У нас риски больше несет покупатель. У продавца риск только один: получить ту сумму, которую он хочет и чтобы деньги были надлежащего качества, не фальшивые. А у покупателя риски больше: потери той недвижимости, которую он приобрел, и невозвращение денег, которые он потратил. Продавец и покупатель между собой контрагенты. У одного цель максимально дорого продать, у другого — максимально дешево купить. Чьи вы интересы представляете, тот оплачивает, тогда эта услуга будет качественная», — дополняет Виктор Несин.

Среди операторов рынка распространен еще один механизм оплаты услуг — партнерские продажи. 

«Когда ко мне обратился продавец, конечно, я возьму оплату с него. Но коллегам предложу этот объект к покупке и поделюсь с ними 50 на 50% той комиссией, которую мне платит продавец. Тогда тот риэлтор, который приводит покупателя, не должен брать с него вознаграждение. Но опять вопрос спорный, дискуссионный», — объясняет президент Союза специалистов по недвижимости. 

Под какой % украинцы готовы брать ипотеку

На текущий момент механизм ипотеки в Украине не работает, говорит Андрей Гусельников. Эксперт для наглядности приводит данные Министерства юстиции. Так за прошедший год государственные и частные нотариусы зарегистрировали 13 597 договоров ипотеки на квартиры и жилые дома. 

«В Украине 13 млн экономически активного населения. Это люди, которые способны работать. Порядка 5 млн тех, кто нуждается в квартирах. По статистике Минюста в 2020 году было выдано 13,5 тыс. договоров ипотеки. Это даже не капля в море. Эту цифру нельзя никак обсуждать: в статистике, показатель меньше 2% — это значение в пределах статистической ошибки. Здесь 0,2%. У нас ипотечного кредитования нет в стране», — объясняет эксперт рынка недвижимости. 

Чтобы ипотечные кредиты пользовались спросом, ставка должна составлять 5-7% годовых и доступными такие займы должны быть для всех желающих, кредитоспособных граждан. Такое мнение озвучил президент Союза специалистов Виктор Несин.

«У наших ближайших соседей поляков процент по ипотечным кредитам составляет от 2 до 5. У нас банки предлагают ипотеку под 9%. Но потом оказывается, что 9% — это за первый год, а далее будет 15%. Мы просчитывали, допустим, вы покупаете квартиру в ипотеку, берете у банка 80% от стоимости жилья, первичный взнос 20% внесете самостоятельно. Если ставка 10% годовых, и вы будете платить по графику, то ваша квартира к концу выплаты по ипотеке дорожает в 3 раза. Условно говоря, купили за $50 тыс., отдали $150 тыс.», — приводит пример эксперт. 

Напомним, в январе 2021 года Кабинет Министров Украины принял постановление, предусматривающее запуск новой ипотечной программы для населения под 7% годовых на следующих условиях:

• максимальный срок ипотеки — 20 лет;
• максимальная сумма займа — 2 млн грн;
• первый взнос — 15% стоимости.

15 февраля министры внесли изменения в Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов, упростив критерии отбора заемщиков. 

Читайте также: Условия покупки жилья на первичном рынке в ипотеку

Прогноз на 2021 год

Президент союза специалистов по недвижимости Виктор Несин прогнозирует, что за 2021 год цены на квартиры вырастут до 10%, при условии, что в Украине будет сохраняться стабильная экономическая и политическая ситуация. 

«Тенденция идет к тому, что недвижимость будет дорожать. Особенно новопостроенная, потому что современные объекты с каждым разом становятся лучше, повышается качество домов, делают интересней придомовые территории, конечно, оно будет дорожать. Плюс наблюдается повышение стоимости стройматериалов», — объясняет свою позицию специалист. 

С мнением эксперта соглашается коллега из АН «Планета Оболонь». 

«Рынок недвижимости будет расти. У нас есть отложенный нереализованный спрос. В первый день открытия отдела продаж в проектах ДБК очереди стоят. Пока это происходит, недвижимость не упадет точно», — прогнозирует Юлия Войналович.

Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников придерживается противоположного мнения, называет ряд факторов, которые вынудят продавцов снизить цену. 

«Первое, снижается активность рынка вцелом. Второй показатель — спрос снижается. Третий — количество сдаваемого в эксплуатацию жилья становится меньшим. Четвертый показатель — ипотечные кредиты отсутствуют. Пятый — стоимость квадратного метра, которую дает «Олимп Консалтинг», незначительно, но тоже снижается. Это все взаимосвязано, как пазлы, которые складываются в одну картинку», — объясняет эксперт. 

По подсчетам Гусельникова, в 2021 году недвижимость подешевеет до 2%.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021