Перехитрили: массовые офшоры для владельцев недвижимости в Украине

Domik.ua уже не раз писал о «налоге на роскошь» - инициативе Министерства финансов в повышении максимальной ставки налога на недвижимость с 2% до 3% от минимальной заработной платы.

Украинские толстосумы снова стали прятать свои хоромы. Как сообщили «Вестям» юристы в последние месяцы по стране прокатилась новая волна перерегистраций недвижимости на офшорные компании. Правоведы объясняют тенденцию политикой — приближающимися местными выборами

«Данные о собственности есть в госреестре, он уже раскрыт, поэтому многие люди, идущие в политику, стараются избегать упоминания о своей недвижимости. Вторая причина — передел сфер влияния после выборов, способ «спрятать в офшоре домик» активно использовался, например, лет пять назад», — рассказал «Вестям» партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

При этом чаще выбирается для создания офшора не Кипр, где достаточно легко получить сведения о собственниках, а места более экзотичные — Белиз, Балеарские острова.

Целью регистрации недвижимости на оффшорные компании — защита от ареста в случае уголовного преследования ее владельца. «Одним из главных плюсов использования офшоров является очень высокий уровень конфиденциальности. Иными словами, регистрируя объекты недвижимости на оффшорную компанию, вы получаете возможность сохранить конфиденциальность (имя) реального владельца, и, соответственно, не афишировать свое имущество. Поэтому многие зарубежные компании регистрируют недвижимость в Украине на компании из офшорных зон», — рассказала партнер МЮК «Александров и партнеры» Оксана Крыжановская.

В меньшей степени офшоризацию украинского элитного жилья связывают с уходом от налогов. Не такую уж большую экономию получает владелец. Юристы уверяют, что расходы на офшор превышают ставку «налога на роскошь», который сейчас собираются ввести для квартир площадью от 300 кв.м. и домов от 500 кв.м. «Открытие и работа офшорной компании в среднем обходится в 2-3 тыс. евро. А налог на роскошь, который сейчас планируют вводить составляет 25 тыс.грн, то есть около 1 тыс. евро», — отметил Владислав Кисиль.

Пока ставки налогов и льготы для резидентов и нерезидентов одинаковы. Не облагается жилая площадь в квартирах площадью до 60 кв. м. и дома площадью до 120 кв.м. Ставки устанавливаются местным органам власти, но они не могут превышать 2% минимальной зарплаты за 1 кв. м площади. Сколько кому платить считает Налоговая, и присылает уведомление о начисленном налоге по месту расположения собственности. Получил или не получил нерезидент на руки это уведомление — значения не имеет. На оплату налоговой платежки у него есть не более 60 дней.

Читайте также: Что даст украинскому бюджету повышение налогов для олигархов

Как управляют

С украинцами все понятно — они получат квитанцию по месту проживания, и два месяца — нормальный срок для платежа.

Если же дом или квартира, зарегистрированы на офшор, и формально ее владельцев считается иностранец (личность которого не раскрывается), то в Украине должно быть представительство или представитель этого нерезидента. Тот, кто уполномочен действовать от имени владельца.

Для коммерческой недвижимости (бизнес-центров, ТРЦ, гостиниц, складов) самый распространенный вариант — создание украинской компании, чаще ООО, чей владелец — оффшорная компания. Обычно так оформляют наиболее активно работающую недвижимость. «Иностранная компания — владелец недвижимости на территории Украины может образовать (учредить) предприятие с иностранными инвестициями и внести недвижимость как инвестицию и/или вклад в уставный капитал украинского предприятия», — пояснила «Вестям» юрист АО «Правовая группа Доминион» Ирина Столярчук. Еще один вариант — создание представительства иностранной фирмы.

В зависимости от выбранного варианта на учете в контролирующем органе, налогоплательщиком будет считаться представительство иностранной компании, постоянное представительство нерезидента, управляющего имуществом или юрлицо с иностранными инвестициями.

Сложности возникают, если недвижимость оформлена на оффшорную компанию, не имеющую представительства в Украине. Поскольку действующим законодательством Украины прямо не предусмотрено возможности оплаты налога на недвижимость в случае, если недвижимость оформлена на оффшорную компанию, не имеющую представительства в Украине. Поэтому фискальные органы могут потребовать либо создать представительство, либо заключить договор управления имуществом. «В таком случае на учете в контролирующем органе, как налогоплательщик, будет находиться управляющий имуществом», — отметила Столярчук.

Однако Оксана Крыжановская считает, что необходимо создать прямую законодательную возможность оффшорным компаниям, которые являются владельцами недвижимости в Украине, оплачивать налог на недвижимость без регистрации своего представительства в нашей стране. «Данная норма позволит существенно упростить жизнь компаниям и создать прямую возможность для наполнения государственного бюджета Украины», — отметила юрист.

Хотят арестовывать

Пока же при неуплате налога на «оффшорный дом» фискалы могут вынести налоговые уведомления-решения (НУР) о начислении штрафов, также дополнительно начисляются штрафы и пеня за весь период просрочки платежа. Величина штрафа при просрочке до 30 календарных дней — 10% погашенной суммы налогового долга, более 30 дней — 20%. Плюс на сумму налогового долга начисляется пеня из расчета 120% годовых учетной ставки Нацбанка, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его погашения.

Крайняя мера — налоговый арест. «Недвижимость нельзя будет до погашения долга перед бюджетом ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду», — объяснил «Вестям» управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Григорий Трипульский. Но отметил, что эта мера мало что изменит для реального хозяина, который проживает в своей «офшорной» усадьбе или сдает ее в аренду «в серую»: минуя оформление договора у нотариуса.

Чтобы отбить желание у толстосумов перерегистрировать элитное жилье на офшоры, юристы предлагают утвердить для владельцев-нерезидентов налогообложение по более высоким ставкам. Также, по словам Оксаны Крыжановской, стоит предусмотреть возможность ареста дома или квартиры при неуплате налога на жилье. «Пока же прецедентов изъятия недвижимости у неплательщиков в Украине не существует», — признала Крыжановская.