Перспективы новых градостроительных стратегий в Киеве

Во второй неделе августа цены на столичные квартиры продолжили расти. В среднем по городу рост составил 0,5% за неделю и 1,8 за месяц. Но в разных сегментах ситуация не столь однозначна.

На фоне стабильного роста средней по городу цены, квартиры в новостройках на вторичном рынке дешевеют. На этой неделе снижение составило 1,5% в долларах США и 2,1 в гривне. За месяц квартиры в новых домах упали в цене на 1,7%, а за три месяца — на 2,6 в долларах США. По состоянию на август текущего года квадратный метр в новых домах стоит дешевле, чем в среднем по городу.

По мнению аналитиков портала Domik.ua, такая ситуация связана с затовариванием рынка новостроек предложением, которое проявляется не только в возрастании объемов жилья от застройщиков. Инвесторы, которые пытались спасти свои сбережения от девальвации посредством вложений в недвижимость в 2014-2015 годах, сегодня получают право собственности и пытаются конвертировать его обратно в наличные.

Читайте также: За счет чего растут цены на вторичную жилую недвижимость

В домах, введенных в эксплуатацию за последние 2 года, квартиры реализуют и застройщики, и инвесторы. И те, и другие продают жилье без ремонта. В случае с перепродажами, нет смысла вкладывать в ремонт, потому как при повторной реализации он все равно не окупится. Инвесторы предлагают квартиры дешевле, чем застройщик в том же доме, но дороже, чем жилье покупалось в 2014-2015 годах. При этом цена выше в долларах США. В конце 2014-го начале 2015-го года квартиры реализовывали по цене около 500 долларов США за квадратный метр. Продавая их сегодня ниже средней цены по рынку, продавцы все равно получают неплохую прибыль.

Растет конкуренция и между застройщиками. На рынке регулярно появляются новые масштабные проекты. Девелоперы не стесняются говорить о перенасыщении рынка вслух, но продолжают открывать продажи в новых объектах. В борьбе с конкуренцией используются разные методы: цена, репутация и добавочная ценность объекта, которую создают с помощью новых сервисов или инфраструктуры.

Читайте также: Как бороться с затоваренностью вторичного рынка жилья

Однако меняют рынок недвижимости не только застройщики, которые в поисках добавочной ценности для своих проектов улучшают инфраструктуру, создают общественные пространства или разрабатывают проекты комплексного строительства на участках. Изменения происходят и на законодательном уровне. Так, на прошлой неделе Минрегион вынес на общественное обсуждение вторую редакцию государственных строительных норм (ГСН) Б.2.2-Х:201Х «Планирование и застройка территорий». Новые ГСН четко определяют требования к населенным пунктам, микрорайонам и кварталам, соотношение жилой застройки и других, в том числе инфраструктурных объектов.

В Европе устоялась практика, когда город решает, какие функциональные зоны нужны в том или ином районе, на основании чего позволяет девелоперам строить соответствующие объекты. Теперь подобное может быть реализовано и в Украине благодаря нововведениям в градостроительстве. В Киеве этому поспособствует и утвержденная в начале июля «Стратегия развития города до 2025 года». Проект предполагает внедрение современных принципов градостроительства, рациональное зонирование города, создание новой инфраструктуры и ограничение застройки центра столицы.

Читайте также: Пользователи Domik.ua выбрали ТОП-10 надежных застройщиков Киева

Ранее выданные разрешения на строительство пока никто не планирует отменять. Но при проектировании новых построек компаниям придется более вдумчиво подходить к их созданию: закладывать не только максимальное количество квадратных метров жилья, но и социально-бытовую, культурную и торгово-развлекательную инфраструктуру, в соответствии с законодательством и потребностями потребителей.

Новые концепции и совмещение нескольких форматов застройки наблюдается в новых и текущих проектах жилого строительства. Формат реализуют как общественное пространство в составе новостройки или возводят на выделенной под комплекс территории торгово-развлекательные центры. Существуют проекты, сочетающие в себе жилую, торговую, офисную и развлекательную составляющие — жилые комплексы, продуманные по принципу «город в городе».

В новостройках остается нехватка только социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники и больницы. В стратегии развития города этой составляющей планируют уделить максимум внимания. Но вопрос, какой будет тактика, остается открытым: город или сам будет строить эти объекты, что маловероятно, или мотивировать к этому застройщиков. Например, во втором случае хорошим решением стала бы отмена долевого участия при условии строительства в проекте детского сада или школы. Или зачет этих объектов в долевое участие. Но город, увы, не спешит отказываться от денежной формы участия. При этом, полученные от застройщиков деньги тратятся на что угодно, только не на социальную инфраструктуру.

Существует и другая проблема реализации «Стратегии развития Киева». А именно в части, касающейся внедрения современных принципов застройки и ограничения строительства в центре. Большинство ценных участков в городе кому-то принадлежит или находится на условиях долгосрочной аренды. Такие арендаторы вряд ли откажутся от права на строительство на участке объекта, указанного в разрешении. Как будут решать эту проблему — пока точно не известно.

Читайте также: Что такое краудфандинг? История появления, типы группового инвестирования

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 16335 объектов, что меньше показателя прошлой недели на 1,1%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены тут.

Ниже опубликован график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Голосеевского района – одного из наиболее застраиваемых в последнее время:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках в Голосеевском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение последних 6-ти месяцев в Голосеевском районе дешевели одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах. Цены на трехкомнатные колебались в пределах 2%, но сегодня их стоимость выше, чем полгода назад. Больше всего упали в цене двухкомнатные квартиры, наиболее значительный спад пришелся на период май-июнь.

Эти данные вписываются в описанный выше тренд: одно- и двухкомнатные квартиры чаще всего становятся объектом для инвестирования, и именно их вчерашние инвесторы пытаются перепродать. Среди выставленных на продажу трехкомнатных квартир инвестиционных гораздо меньше.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Ивана Кавалеридзе, Подольский район, массив Виноградарь. Общая площадь – 43,5 квадратных метров, жилая – 17,6, кухня – 12. Квартира расположена на первом этаже 6-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $55 000 ($1264/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Милютенко, Деснянский район, Лесной массив. Общая площадь – 62,2 квадратных метров, жилая – 48,8, кухня – 7,6. Квартира расположена на втором этаже 5-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 000 ($514/кв. м).

Обсудить нововведения на рынке недвижимости в Киеве и Украине, спросить совета у других пользователей на строительную тему, узнать больше о новых объектах недвижимости или проследить за развитием ситуации в незаконных новостройках можно на форуме портала недвижимости в Украине на Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017