Почему заставить застройщиков строить инфраструктуру будет сложнее, чем взимать долевые взносы

Рынок недвижимости в очередной раз застыл в ожидании. На прошлой неделе Domik.ua отмечал стабильность цен на квартиры в самых популярных сегментах. На этой неделе существенных изменений не произошло, но в разных сегментах наблюдаются противоречивые тенденции. Так, однокомнатные квартиры подешевели на 1,5%, зато двухкомнатные и трехкомнатные несколько выросли в цене. Также немного подорожали квартиры возле метро, в то время, как жилье в новых домах в цене упало. Средняя цена квадратного метра на этой неделе снизилась на 0,3%, но тренд пока остается положительным: по сравнению со стоимостью месяц назад, в текущем месяце метр стоит дороже на 0,8%.

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость. Какое жилье не падает в цене

Уже несколько недель подряд чиновники разных уровней говорят о необходимости заставить застройщиков , помимо строительства жилищных комплексов, строить объекты инфраструктуры. Сначала в Минрегионе рассматривали возможность запретить вводить в эксплуатацию новостройки без инфраструктуры, а на этой неделе уже Киевсовет решил инициировать отмену долевого участия застройщиков в обмен на строительство ими детских садов, школ или поликлиник. 19 октября столичные депутаты согласовали проект решения, предлагающего парламенту отменить долевое участие. Интересно, что до недавнего времени Киевсовет был едва ли не главным противником отмены этой практики. То ли бюджет удалось наполнить из других источников, то ли ситуация с инфраструктурой в Киеве действительно критическая.

В составе новых жилых комплексов чаще всего строятся детские сады, но и они не передаются на баланс города, а остаются в частной собственности. Тарифы в них не всегда приемлемы для жильцов. Ситуация со школами и медицинскими учреждениями гораздо хуже, а в отдельных районах действительно критическая.

Почему строительство инфраструктуры не поспевает за жилищным? В Киеве в 2017 году есть несколько муниципальных строительных компаний. Они находятся в собственности городской общины и у них есть немалый опыт строительства инфраструктурных объектов. Но эти компании заняты коммерческим жилищным строительством. Что примечательно, например, холдинг «Киевгорстрой» ежегодно выплачивает городу дивиденды. Не говоря уж о том, что большинство частных застройщиков платят упомянутые долевые взносы. Именно на эти деньги должна создаваться инфраструктура. Но ее, тем не менее, нет.

Читайте также: Инфраструктура возле новостроек – кто должен этим заниматься

Сможет ли что-то изменить отмена долевого участия взамен на обязательство по строительству инфраструктуры? Возможно. Но при определенных условиях.

Во-первых , строительство инфраструктуры должно быть выгодно застройщику. Построенный объект должен либо приносить прибыль в дальнейшем, либо затраты на его создание должны окупиться продажей квартир. В первом случае, застройщикам стоит сразу заключать договоры с компаниями, которые будут заниматься управлением объектами, а это значит, что они будут частными. Во-втором – речь идет о комплексном освоении территории. Третий – вполне цивилизованный, но маловероятный в украинских реалиях вариант – дотации или налоговые льготы застройщикам в обмен на строительство инфраструктурных объектов.

Во-вторых, необходимо решать вопрос с отведением земли под строительство этих объектов. В текущем году большинство земельных участков в Киеве находится в собственности города. Город редко занимается землеотводом – все разделено и передано кому-то в аренду еще во времена Леонида Черновецкого. Арендаторы, формально выступая заказчиками строительства, по сути, продают девелоперам право на застройку территории – за деньги или за часть квартир. Девелопер, понятное дело, хочет выжать из участка максимум, а не отводить место под детский сад и школу. Чтобы девелопер построил детский сад, школу или амбулаторию рядом с ЖК, город должен выделить под этот участок землю, а в условиях нынешней плотной застройки, такая возможность есть не всегда.

Интересно, что многие договоры аренды, заключенные в 2007-2008 году, заканчиваются в ближайшее время. Именно поэтому владельцы (арендаторы) участков спешат начать на них работы. Если на участке есть объект незавершенного строительства, договор аренды остается в силе до окончания работ.

Пока город не может отводить участки под строительные проекты, комплексное решение проблемы инфраструктуры едва ли возможно. Ввиду этого предложение Киевсовета о замене долевого участия строительством объектов инфраструктуры выглядят как попытка переложить на застройщиков проблему, которую городские власти решить не в состоянии.

Оценка заявлений Минрегиона не столь однозначна. Они касаются всей Украины. В разных городах ситуация с отводом земли отличается. Где-то она так же, как в Киеве, находится в частной аренде, где-то участки под застройку все еще отводит город. Другое дело, что в большинстве украинских городов больше нужна модернизация существующей инфраструктуры, нежели строительство новой, ведь количество жителей там не увеличивается, а где-то даже сокращается.

В любом случае, проблема нехватки объектов инфраструктуры требует комплексного решения – в противном случае, оно так и останется на бумаге.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 17495 объектов – на 1,6% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Святошинском районе. На фоне общего роста цены, в последние полгода здесь самый высокий показатель снижения:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Святошинском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, больше всего по итогам последних 6 месяцев в Святошинском районе упали цены на однокомнатные квартиры. При это цены на двух- и трехкомнатные были подвержены большим колебаниям в течение этого периода. Интересно, что средняя цена по району снизилась на 5,4% – гораздо больше, чем в любом из сегментов. Предложение квартир в этом районе сократилось на 22%, но его структура сохранилась. В ней по-прежнему преобладают однокомнатные квартиры, а доля трехкомнатных самая маленькая.

Хотя весь Святошинский район находится на Западной окраине Киева, однородным его назвать трудно. Массив Святошино, расположенный вдоль ветки метрополитена и ближайший к центру Киева, застроен преимущественно новостройками и старыми «сталинками», многие из которых пойдут под снос. Здесь самые высокие по району цены и неплохой спрос на жилье. В то же время, соседняя с ним Борщаговка – один из самых бюджетных районов Киева со старым изношенным жилым фондом, состоящим из старых советских «панелек». Понятно, что и ценовая динамика на этих массивах разная, и изменение цены в среднем по району, связано со смещением предложения в пользу более дешевых массивов.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Геофизиков, Дарницкий район, Бортничи . Общая площадь квартиры – 34 кв. м, жилая – 16,7, кухня – 8,9. Квартира расположена на первом этаже 4-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $19 500 ($573/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Онорэ де Бальзака, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 59,2 кв. м, жилая – 29,3, кухня – 6,6. Квартира расположена на первом этаже 16-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $34 000 ($574/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017