Налог на недвижимость в Украине: сколько и кто должен платить

С 1 декабря 2021 года минимальная заработная плата в Украине выросла до 6 500 грн. Вместе с этим повысились взаимосвязанные выплаты, льготы и сборы, в частности, налог на недвижимость. Редакция портала Domik.ua разбиралась в тонкостях налогообложения жилья. Сколько же придется платить собственникам за недвижимое имущество в 2022 году?

Суммы и процедура оплаты регулируются Налоговым кодексом Украины (НКУ) статьей 266 «Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка». Объектом налогообложения считается жилая и нежилая недвижимость, в том числе их части. Налогоплательщики — физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, владеющие объектами жилой или нежилой недвижимости.

Как измеряется ставка налогообложения

Согласно НКУ, ставки налога для объектов жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского или совета объединенных территориальных общин в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов. Размер ставки не должен превышать 1,5% от суммы минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы.

База налогообложения — это общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, включая его части. База налогообложения объекта, находящегося в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а также оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности, документов на право собственности. Юридические лица должны определять базу самостоятельно.

Льготы по уплате налога на недвижимость, отличную от земельного участка

Органы местной власти имеют право определять не только ставку налогообложения. Они также устанавливают льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов недвижимости, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, общественных объединений, благотворительных и религиозных организаций. Льготы для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Некоторые советы, например, освобождают от налога на недвижимость участников АТО и их семьи, а также ликвидаторов последствий аварии на ЧАЭС. НКУ не определяет отдельных льгот для пожилых людей, однако в некоторых населенных пунктах налог на недвижимость для пенсионеров отменили решением органов местной власти.

Льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, с которого взимается налог. Таким образом, например, удается избегать требований по налогообложению «удобств во дворе», погребов, хлевов и других хозяйственных построек в сельской местности.

К льготам также относится уменьшение площади жилой недвижимости, подлежащей налогообложению. База налогообложения для жилья, находящегося в собственности физического лица, уменьшается один раз за налоговый год, для:

• квартиры (квартир) независимо от их количества — на 60 кв. м;
• жилого дома (домов) независимо от их количества — на 120 кв. м;
• различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры (квартир) и дома (домов) — на 180 кв. м.

За каждый «лишний» квадратный метр придется платить налог. 

При наличии в собственности более одного объекта жилой недвижимости одного типа, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, с учетом льготной площади. Тоже самое касается объектов жилой недвижимости разных видов.

Например, лицу на праве собственности принадлежат две квартиры, одна из них площадью 80, другая — 40 кв. м. Налог начисляется на площадь 60 кв. м (120 кв. м - 60 кв. м = 60 кв. м).

Физлицо лишается льготы в двух случаях: 

• если недвижимость превышает пятикратный размер площади, которая не подлежит налогообложению: для квартиры/квартир — более 300 кв. м, для жилого дома/домов — более 600 кв. м, для разных типов объектов жилой недвижимости — более 900 кв. м;
• объект используется собственниками с целью получения доходов (сдается в аренду, лизинг, ссуду, в предпринимательской деятельности).

Физические лица-предприниматели, которые отметили свое жилье как налоговый адрес и осуществляют деятельность в собственной квартире или доме, должны платить налог начиная с первого квадратного метра площади.

Читайте также: Верховная Рада приняла «ресурсный» законопроект: продавцы недвижимости будут платить по-новому

Как рассчитать налог на недвижимость в 2022 году

В 2022-м налог уплачивается за 2021 год. Соответствующая ставка налога будет рассчитываться от размера минимальной зарплаты по состоянию на 1 января 2021 года — 6 000 грн. 1,5% от этой суммы составит 90 грн за каждый «лишний» метр.

В качестве примера мы покажем, как рассчитать ежегодный налог для квартиры площадью 100 кв. м. Платить нужно за 40 кв. м. Сумма налога будет равна максимум 3 600 грн.

Для сравнения, в 2021 году собственник аналогичного жилья заплатил на 21% меньше. Налог исчислялся с учетом ставки 70,8 грн/кв. м. То есть за 40 кв. м, на которые превышается норма, получалось 2 832 грн. 

С 1 декабря 2021 года минимальная заработная плата установлена в размере 6 500 грн. То есть ставка налогового сбора в 2022 году вырастет до 97,5 грн за кв. м. Поэтому в 2023 году жилье площадью 100 кв. м в многоэтажке обойдется уже в 3 900 грн.

В случае, если у недвижимости несколько владельцев, налогоплательщика определяют так:

• если объект находится в общей долевой собственности нескольких лиц, платить будет каждый за принадлежащую ему долю;
• если объект жилой или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога будет один из таковых лиц-владельцев. Определяется плательщик по обоюдному согласию или по решению суда;
• когда недвижимость находится в совместной собственности нескольких лиц и поделена между ними в натуре, каждый платит за свою долю.

Например, если жилплощадь в 100 кв. м пребывает в совместной собственности и не разделена в натуре, то нужно определить одного человека, который заплатит за лишние 40 кв. м. Если у квартиры 100 кв. м три владельца со своей долей собственности, каждый может воспользоваться льготой, предусмотренной для недвижимости меньшей 60 кв. м. В этом случае налог никто не обязан платить. 

В случае перехода права собственности на объект к другому владельцу в течение календарного года, налог исчисляется для предыдущего собственника за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности, а для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел недвижимость. 

Налог на роскошь: кому и сколько платить

Владельцам недвижимости с большими площадями придется заплатить так называемый налог на «роскошь». 16 января 2020 года был принят Закон 466-IX «О внесении изменений в НКУ относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических несогласованностей в налоговом законодательстве». Законодатели добавили подпункт 266.7.1-1 о том, что при наличии в собственности физического или юридического лица объекта жилой недвижимости, в том числе их доли, общая площадь которого превышает 300 кв. м (для квартиры) и 500 кв. м (для дома), сумма налога увеличивается на 25 тыс. грн ежегодно за каждый такой объект (его часть).

Расчет для квартиры площадью 305 кв. м в 2022 году будет выглядеть так: Определяем сумму налога: 305 кв. м (общая площадь квартиры) * 90 грн (ставка налога 6 000 грн * 0,015) = 27 450 грн. Увеличиваем сумму налога за квартиру за превышение общей площади 300 кв. м: 27 450 грн (сумма налога) + 25 000,0 грн = 52 450 грн. Следовательно, владельцу квартиры площадью 305 кв. м придется отдать за нее в 2022 году 52 450 грн налога.

Читайте также: Налоговая амнистия стартует осенью: Зеленский подписал законы о добровольном декларировании

Как и когда платить налог на недвижимость в Украине

Сроки уплаты налога для физических лиц

Налог на недвижимость начисляется за предыдущий календарный год. Платежки от фискальной службы физические лица должны получить до 1 июля 2022 года. Уплатить сумму, указанную в них, нужно в течение 60-ти дней с момента получения квитанции. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет. Физические лица могут рассчитываться через кассы сельских или советов объединенных территориальных общин по квитанции о принятии налогов.

Физическому лицу, которое не внесло денежное обязательство, объясняют в Государственной налоговой службе (ГНС), грозит штраф за несвоевременную уплату налога на недвижимость в следующих размерах:

• в случае задержки до 30-ти календарных дней включительно, следующих за последним днем срока уплаты, — в размере 5% погашенной суммы налогового долга;
• в случае задержки более 30-ти календарных дней, следующих за последним днем срока уплаты, — в размере 10% погашенной суммы налогового долга.

В случае, если контролирующий орган не направил налоговое уведомление до 1 июля, физическое лицо освобождается от ответственности, предусмотренной статьей 124 НКУ за несвоевременную уплату. Вместе с тем, налоговое обязательство по этому налогу может быть начислено позже, причем сразу за три предыдущих года. Неуплаченный налог за 2021 год может быть начислен в 2024-м вместе с налогами за 2022 и 2023 гг.

Кроме штрафа, придется уплатить пеню (статья 129 НКУ). Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты денежного обязательства, включая день погашения, из расчета 120% годовых учетной ставки Национального банка Украины, действующей на каждый такой день.

Касательно нововведенного объекта жилой или нежилой недвижимости налог уплачивается физическим лицом начиная с месяца, в котором возникло право собственности на него.

Сроки уплаты налога для юридических лиц

Юридическими лицами налог на недвижимость уплачивается авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и не позднее 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по местонахождению объекта налогообложения декларацию. 

Касательно нововведенного объекта декларация юридическим лицом подается в течение 30-ти дней со дня возникновения права собственности на него, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности. 

Налог на жилую недвижимость в городах Украины

Информация о ставках местных налогов и сборов размещена на сайте Государственной налоговой службы Украины. 

К примеру, для собственников жилья в Киеве ставка налога в 2022 году установлена для всех домов и квартир одинаковая — на уровне 1,5%. В Запорожье решили не взимать налог с владельцев домов площадью до 250 кв. м и квартир до 120 кв. м. Для хозяев более просторных помещений ставка составит 1%. В Сумах в зависимости от зоны расположения одно- и двухквартирные дома будут облагаться налогом по ставке от 0,48 до 0,6%, с тремя и большим количеством квартир — от 0,28 до 0,35%.

В таблице ниже указаны утвержденные на 2021 и 2022 гг. ставки налогов на жилую недвижимость для физических лиц.

Читайте также: Налоговая амнистия: расчет налога для разных типов квартир в областных центрах Украины

Кто не платит налог на недвижимость

Не облагаются налогами такие объекты недвижимости, как: 

• неприбыльные здания, находящихся в собственности органов государственной власти и местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, которые полностью содержатся за счет бюджета (жилая и нежилая недвижимость);
• объекты, которые расположены в зонах отчуждения и отселения (жилая и нежилая недвижимость);
• здания детских домов семейного типа;
• общежития;
• жилая недвижимость непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием;
• объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям с инвалидностью, воспитывающихся одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка;
• объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности общественных объединений лиц с инвалидностью и их предприятий;
• здания, находящиеся в собственности религиозных организаций, кроме объектов, в которых осуществляется производственная или хозяйственная деятельность;
• жилье, принадлежащее многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и более детей;
• МАФы;
• недвижимость, которая относится к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000, используются в сферах хозяйствования, которые классифицируются в секциях B-F КВЭД ДК 009: 2010, но не сдаются в аренду, лизинг, ссуду;
• сооружения, которые используются в сельскохозяйственном товаропроизводстве (не должны сдаваться в аренду, лизинг или ссуду);
• здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности и источников финансирования;
• государственные и коммунальные детские санаторно-курортные учреждения и базы отдыха детей. Эти же объекты, находящиеся на балансе неприбыльных организаций;
• государственные и коммунальные центры олимпийской подготовки, школы высшего спортивного мастерства, центры физического здоровья, центры для людей с инвалидностью; детско-юношеские спортивные школы. Эти же объекты физкультурно-спортивных обществ, их подразделений, которые включены в реестр неприбыльных учреждений и организаций;
• базы олимпийской и паралимпийской подготовки, перечень которых утверждается Кабинетом Министров Украины.

Обсудить новости, обратиться за советом или получить разъяснение о системе налогообложения можно на форуме Налог на владение недвижимостью.

Выводы

До 1 июля 2022 года физические лица владельцы недвижимости должны получить уведомление об уплате налога. На то, чтобы рассчитаться по платежным документам, у них будет 60 дней. Чтобы предварительно подготовить необходимую сумму и примерно подсчитать, сколько придется отдать за квартиру, дом или гараж, можно посмотреть размер утвержденных ставок в каждом регионе на официальном сайте ГНС Украины. Пока одни органы местной власти полностью освободили собственников недвижимого имущества на своей территории от уплаты, другие установили максимально разрешенные ставки в 1,5% от минимальной заработной платы. Максимальная ставка, которую придется заплатить за «лишнюю» площадь в 2022 году, составит 90 грн/кв. м. С 2023 года квадратные метры, которые превышают утвержденную норму, обойдутся в 97,5 грн.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021