Податок на нерухомість в Україні: скільки і хто повинен платити

З 1 грудня 2021 року мінімальна заробітна платня  в Україні зросла до 6 500 грн. Разом із цим підвищилися взаємопов'язані виплати, пільги та збори. Зокрема податок на нерухомість. Редакція порталу Domik.ua розбиралася в тонкощах оподаткування житла. Скільки ж доведеться платити власникам за нерухоме майно в 2022 році? 

Суми і процедура сплати регулюються Податковим кодексом України (ПКУ) статтею 266 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки». Об'єктом оподаткування вважається житлова і нежитлова нерухомість, у тому числі їхня частка. Платники податку — фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які володіють об’єктами житлової чи нежитлової нерухомості.

Як вимірюється ставка оподаткування

Згідно із ПКУ, ставки податку для об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської або ради об'єднаних територіальних громад залежно від місця розташування (зональності) і типів таких об'єктів. Розмір ставки не повинен перевищувати 1,5% від суми мінімальної заробітної платні, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за один кв. м бази.

База оподаткування — це загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток. База оподаткування об'єкта, який перебуває у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності. Юридичні особи повинні визначати базу самостійно.

Пільги зі сплати податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки

Органи місцевої влади мають право визначати не лише ставку оподаткування. Вони також встановлюють пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів нерухомості, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, громадських об'єднань, благодійних та релігійних організацій. Пільги для фізичних осіб визначаються виходячи з їхнього майнового стану та рівня доходів. Деякі органи місцевої ради, наприклад, звільняють від податку на нерухомість учасників АТО та їхні родини, а також ліквідаторів наслідків аварії на ЧАЕС. ПКУ не визначає окремих пільг для осіб похилого віку, проте у деяких населених пунктах податок на нерухомість для пенсіонерів скасували рішеннями органів місцевої влади. 

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів нежитлової нерухомості, встановлюються залежно від майна, з якого стягується податок. Таким чином, наприклад, вдається уникати вимог щодо оподаткування «зручностей у дворі», льохів, хлівів та інших господарських будівель у сільській місцевості.

До пільг також відносять зменшення площі житлової нерухомості, яка підлягає оподаткуванню. База оподаткування для житла, що перебуває у власності фізичної особи, зменшується один раз за податковий рік, для:

• квартири (квартир) незалежно від кількості — на 60 кв. м;
• житлового будинку (будинків) незалежно від кількості — на 120 кв. м;
• різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири (квартир) та житлового будинку (будинків) — на 180 кв. м.

За кожен «зайвий» квадратний метр доведеться платити податок.

За наявності у власності більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу, в тому числі їхніх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, з урахуванням пільгової площі. Теж саме стосується об’єктів житлової нерухомості різних видів.

Наприклад, якщо особі на праві власності належать дві квартири, одна з них площею 80, інша — 40 кв. м, податок нараховується на площу 60 кв. м (120 кв. м - 60 кв. м = 60 кв. м).

Фізособа позбавляється пільги за двох випадків:

• якщо нерухомість перевищує п'ятикратний розмір площі, що не підлягає оподаткуванню: для квартири/квартир — понад 300 кв. м, для житлового будинку/будинків — понад 600 кв. м, для різних типів об'єктів житлової нерухомості — понад 900 кв. м;
• об’єкт використовується власниками з метою одержання доходів (здається в оренду, лізинг, позичку, у підприємницькій діяльності).

Фізичні особи-підприємці, які зазначили своє житло як податкову адресу і здійснюють діяльність у власній квартирі або будинку, повинні платити податок починаючи з першого квадратного метра площі.

Читайте також: Верховна Рада ухвалила «ресурсний» законопроєкт: продавці нерухомості платитимуть по-новому

Як розрахувати податок на нерухомість у 2022 році

У 2022-му  податок сплачується за 2021 рік. Відповідна ставка податку буде розраховуватися від розміру мінімальної зарплатні станом на 1 січня 2021 року — 6 000 грн. 1,5% від цієї суми складе 90 грн за кожен «зайвий» метр.

Як приклад ми покажемо, як порахувати щорічний податок для квартири площею 100 кв. м. Платити потрібно за 40 кв. м. Сума податку буде дорівнювати максимум 3 600 грн.

Для порівняння, у 2021 році власник аналогічного житла сплатив на 21% менше. Податок обчислювався з урахуванням ставки 70,8 грн/кв. м. Тобто за понаднормові 40 кв. м виходило 2 832 грн. 

З 1 грудня 2021 року мінімальна заробітна платня встановлена в розмірі 6 500 грн. Тобто ставка податкового збору у 2022 році зросте до 97,5 грн за кв. м. Тож у 2023 році житло площею 100 кв. м у багатоповерхівці обійдеться вже у 3 900 грн.

У разі, якщо у нерухомості кілька власників, платника податків визначають таким чином:

• якщо об’єкт житлової чи нежитлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, сплачувати податок буде кожен за належну йому частку;
• якщо об’єкт житлової або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку буде один із власників, визначений за їхньою згодою або за рішенням суду;
• коли нерухомість перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділена між ними в натурі, кожен сплачує за свою частку.

Наприклад, якщо житлова площа в 100 кв. м перебуває у спільній сумісній власності, але не поділена в натурі, то потрібно визначити одну людину, яка заплатить за зайві 40 кв. м. Якщо у квартири в 100 кв. м три власники зі своєю часткою майна, кожен може скористатися пільгою, передбаченою для нерухомості меншої за 60 кв. м. У цьому випадку податок ніхто не платитиме. 

У разі переходу права власності на об'єкт до іншого власника протягом календарного року, податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому він придбав нерухомість.

Податок на розкіш: кому і скільки платити

Власникам нерухомості з великими площами доведеться заплатити так званий податок на «розкіш». 16 січня 2020 року було прийнято Закон 466-IX «Про внесення змін до ПКУ  щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві». Законодавці додали підпункт 266.7.1-1 про те, що за наявності у власності фізичної або юридичної особи об'єкта житлової нерухомості, в тому числі їхньої частки, загальна площа якого перевищує 300 кв. м (для квартири) і 500 кв. м (для будинку), сума податку збільшується на 25 тис. грн щорічно за кожен такий об'єкт (його частину). 

Розрахунок для квартири площею 305 кв. м у 2022 році виглядатиме таким чином: Визначаємо суму податку: 305 кв. м (загальна площа квартири) * 90 грн (ставка податку 6 000 грн * 0,015) = 27 450 грн. Збільшуємо суму податку за квартиру за перевищення загальної площі 300 кв. м: 27 450 грн (сума податку) + 25 000,0 грн = 52 450 грн. Отже власнику квартири площею 305 кв. м доведеться віддати за неї у 2022 році 52 450 грн податку. 

Читайте також: Податкова амністія стартує восени: Зеленський підписав закони про добровільне декларування

Як і коли платити податок на нерухомість в Україні

Терміни сплати податку для фізичних осіб

Податок на нерухомість нараховується за попередній календарний рік. Платіжки від фіскальної служби фізичні особи повинні отримати до 1 липня 2022 року. Сплатити суму, зазначену в них, потрібно протягом 60-ти днів із моменту отримання квитанції. Податок сплачується за місцем розташування об'єкта оподаткування і зараховується до відповідного бюджету. Фізичні особи можуть розраховуватися через каси сільських або рад об'єднаних територіальних громад за квитанцією про прийняття податків.

Фізичній особі, яка не сплатила грошове зобов'язання, пояснюють у Державній податкові службі (ДПС), загрожує штраф за несвоєчасну сплату податку на нерухомість у таких розмірах:

• у разі затримки до 30-ти календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати, — у розмірі 5% погашеної суми податкового боргу;
• у разі затримки більше 30-ти календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати, — у розмірі 10% погашеної суми податкового боргу.

У випадку, коли контролюючий орган не направив податкове повідомлення до 1 липня, фізична особа звільняється від відповідальності, передбаченої статтею 124 ПКУ за несвоєчасну сплату. Разом із тим, податкове зобов'язання з цього податку може бути нараховано пізніше, до того ж відразу за три попередні роки. Несплачений податок за 2021 рік можуть нарахувати у 2024-му разом із податками за 2022 і 2023 рр.

Крім штрафу, доведеться сплатити пеню (стаття 129 ПКУ). Пеня нараховується за кожний календарний день прострочення сплати грошового зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120% річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день. 

Щодо новоствореного об’єкта житлової чи нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою починаючи з місяця, в якому виникло право власності на нього.

Терміни сплати податку для юридичних осіб

Юридичними особами податок на нерухомість сплачується авансовими внесками, які відображаються в річній податковій декларації, щокварталу до 30-го числа місяця, наступного за звітним кварталом. 

Юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і не пізніше 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта оподаткування декларацію. 

Щодо нововведеної будівлі декларація юридичною особою подається протягом 30-ти днів із дня виникнення права власності на такий об'єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності.

Податок на житлову нерухомість у містах України

Інформація про ставки місцевих податків і зборів розміщена на сайті Державної податкової служби України. 

Наприклад, для власників житла у Києві ставка податку у 2022 році встановлена для всіх будинків та квартир однакова — на рівні 1,5%. У Запоріжжі вирішили не стягувати податок із власників будинків площею до 250 кв. м і квартир до 120 кв. м. Для господарів більш просторих помешкань ставка складе 1%. У Сумах в залежності від зони розташування одно- та двоквартирні будинки обкладатимуться податком за ставкою від 0,48 до 0,6%, з трьома та більшою кількістю квартир — від 0,28 до 0,35%. 

У таблиці нижче наведені затверджені на 2021 і 2022 рр. ставки податків на житлову нерухомість для фізичних осіб.

Читайте також: Податкова амністія: розрахунок податку для різних типів квартир в обласних центрах України

Хто не платитиме податок на нерухомість

Звільняються від сплати податку на нерухомість такі об'єкти, як:

• неприбуткові будівлі, що знаходяться у власності органів державної влади та місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, які повністю утримуються за рахунок бюджету (житлова та нежитлова нерухомість);
• об'єкти, які розташовані в зонах відчуження та відселення (житлова та нежитлова нерухомість);
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• гуртожитки;
• житло непридатне для проживання, в тому числі в зв'язку з аварійним станом;
• об'єкти житлової нерухомості, в тому числі їхні частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об'єкта на дитину;
• об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності громадських об'єднань осіб із інвалідністю та їхніх підприємств;
• будівлі, що знаходяться у власності релігійних організацій, крім об'єктів у яких здійснюється виробнича або господарська діяльність;
• житло, яке належить багатодітним або прийомним родинам, в яких виховується п'ять і більше дітей;
• МАФи;
• будівлі промисловості, віднесені до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб’єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B-F КВЕД ДК 009:2010, та не здаються їхніми власниками в оренду, лізинг, позичку;
• споруди, які використовуються в сільськогосподарському товаровиробництві (не повинні здаватися в оренду, лізинг або позику);
• будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування;
• державні та комунальні дитячі санаторно-курортні установи і бази відпочинку дітей. Ці ж об'єкти, що знаходяться на балансі неприбуткових організацій;
• державні та комунальні центри олімпійської підготовки, школи вищої спортивної майстерності, центри фізичного здоров'я, центри для людей з інвалідністю, дитячо-юнацькі спортивні школи. Ці ж об'єкти фізкультурно-спортивних товариств, їхніх підрозділів, які включені до реєстру неприбуткових установ та організацій;
• бази олімпійської та паралімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України.

Обговорити новини, звернутися за порадою або отримати роз'яснення щодо системи оподаткування можна на форумі Податок на володіння нерухомістю.

Висновки

До 1 липня 2022 року фізичні особи власники нерухомості повинні отримати повідомлення про сплату податку. На те, щоб розрахуватися за платіжними документами у них буде 60 днів. Щоб заздалегідь підготувати необхідну суму і приблизно підрахувати, скільки доведеться віддати за квартиру, будинок або гараж, можна подивитися розмір затверджених ставок у кожному регіоні на офіційному сайті ДПС України. Поки одні органи місцевої влади повністю звільнили власників нерухомого майна на своїй території від сплати, інші встановили максимально дозволені ставки в 1,5% від мінімальної заробітної платні. Максимальна ставка, яку доведеться сплатити за «зайву» площу у 2022 році, складе 90 грн/кв. м. З 2023 року понаднормові квадратні метри обійдуться вже у 97,5 грн.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021