Покупка квартиры в новостройке через форварды: закон и практика в Украине

Некоторые украинские застройщики перешли на использование форвардных контрактов. Такие виды сделок заключаются по договорам купли-продажи жилья. Журналисты портала недвижимости Domik.ua выяснили, что такое форвардные контракты, как инвестировать через форварды, как законодательно регулируется такой тип инвестирования и особенности форвардных контрактов.

Законодательно вид инвестирования, называемый деривативом, регулируется Налоговым Кодексом Украины № 2755-VI и Гражданским правом №435-XV. Согласно пункту 14.1.45 НКУ, дериватив — это стандартизированная документация, подтверждающая обязательство и / или право продать или купить в будущем нематериальные или материальные активы, ценные бумаги и средства на определенных деривативом условиях. Порядок выпуска и обращения деривативов регулируется действующим украинским законодательством. Типовой формат таких документов согласовывается Кабинетом Министров Украины.

Деривативами считаются свопы, опционы, фьючерсные и форвардные контракты. По своему содержанию и требованиям для продажи строящейся жилой недвижимости подходят форвардные контракты, которыми и пользуются украинские строительные компании.

Читайте также: Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете

Согласно пункту 14.1.45.3 НКУ, форвардный контракт представляет собой стандартизированный правовой гражданский договор, по которому продавец (застройщик) берет на себя обязательство в определенное время передать во владение покупателю базовый актив (товар, имущество, ценные бумаги) на согласованных условиях. Покупатель обязуется принять в установленное время базовый актив и заплатить за него сумму, определенную этим документом. Все условия такого договора определяются сторонами, заключающими контракт, во время оформления самого форварда. Основные условия контракта нацелены определить обстоятельства, при которых инвестор сможет получить право собственности, а именно — сумму выплаты стоимости базового актива.

Выгодность использования инвестирования через форвардные контракты позволяет избежать рисков повторных продаж квартир из-за регистрации дериватива на Украинской межбанковой валютной бирже (УМВБ). Именно УМВБ контролирует учет прав собственности на деривативы такого формата и обеспечивает контроль над договорами.

При инвестировании через форвардный контракт базовым активом выступают имущественные права на приобретаемую квартиру. Поэтому, при заключении договора дериватива одновременно подписывается договор купли-продажи имущественных прав на квартиру.

Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу Royal House акцентирует внимание на том, что все сделки по форвардным контрактам регистрируются на товарной бирже.

Для определения основного спектра возможностей для инвестора и застройщика заместитель директора по экономическим вопросам DIM Group Виталий Тимошенко анализирует форварды в экономическом контексте.

Читайте также: Полный список незаконных киевских новостроек в январе 2018 года

Стоимость выбранной для покупки квартиры разделяется между двумя договорами. В договоре по покупке дериватива указывают основные характеристики приобретаемого имущества, в достаточном количестве для закрепления объекта инвестирования за покупателем. В договоре купли-продажи прописаны детальные характеристики, в том числе планируемый срок ввода в эксплуатацию и комплектация квартиры.

Застройщики выбирают такой формат инвестирования в строящуюся жилую недвижимость для уменьшения налоговых выплат. Как указано в пункте 1.1 статьи 196 Налогового кодекса Украины, к объектам налогообложения не относятся такие операции по выпуску, размещению и продаже ценных бумаг, как деривативы. Поэтому строительные компании не выплачивают налог на добавочную стоимость (НДС) в размере 20% от суммы, указанной в форвардном контракте.

Директор по продажам и маркетингу Royal House делится опытом компании.

Виталий Тимошенко, представитель DIM Group , рассказал о выгоде для застройщиков.

Читайте также: Законопроект о запрете принятия в эксплуатацию зданий без пандусов: подробности

Инвестирование через форвардный контракт не выгодно в случае, если покупатель захочет забрать свои деньги. Возврат средств в случае неисполнения застройщиком требований может быть полностью возмещен только по сумме, указанной в договоре купли-продажи. Возмещение той части стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре дериватива возможна только в форме перепродажи дериватива или если условия возвращения средств по форвардному контракту прописаны в договоре купли-продажи имущественных прав.

В большинстве случаев строительные компании, выбирая инвестирование через форвардные контракты, предусматривают условия возвращения средств, которые приведут к минимальным потерям с обеих сторон. Руслана Грабко заверяет, что возвращение инвестиций при покупке жилья в ЖК «Новая Англия» не вызовет сложностей.

Другой специалист – заместитель директора по экономическим вопросам DIM Group рассказал о менее выгодных условиях расторжения договора, с которыми может столкнуться покупатель.

Читайте также: Где купить квартиру с готовым ремонтом в новостройке под сдачу в аренду в Киеве

Еще одно обстоятельство, которое относится к минусам инвестирования через форвардные контракты, – это вероятность затягивания сроков строительства и момента ввода в эксплуатацию на неограниченное время.

К отрицательным факторам причисляется и то, что компания может привлекать инвестиции от частных лиц до оформления разрешительной документации. Инвестор не может отслеживать распределение средств застройщиком, что приводит к риску использования инвестиций и вложений будущих домовладельцев, управителей и государственных органов не по целевому назначению.

Итоги

Учитывая вышесказанное, при подписании дериватива инвестору следует согласовать с застройщиком точные условия, при которых возможно расторжение контракта с полным возвратом средств и четкие характеристики объекта договора купли-продажи, в том числе условия при задержке сроков строительства и невыполнении обязательств застройщиком по отношению к качеству выполненных работ и полного объема таковых.

Найти больше проектов жилищной застройки в Киеве, руководствуясь такими критериями поиска, как класс новостроя, степень готовности строительства, расположение объекта, наличие квартир и другими параметрами можно, если перейти в раздел новостроек столицы 2018 .

Выбрать строительную компанию или девелопера в столице, которому стоит доверить свои инвестиции, можно из списка застройщиков Киева 2018 .

Обсудить новости новостроек столицы, найти информацию по готовому, строящемуся или стартовавшему проекту жилищной застройки в Киеве, ознакомиться с фотографиями со строительной площадки и высказать свое мнение можно на форуме киевских жилых комплексов .

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018