Повторится ли в Украине белорусский сценарий?

В течение 2006-2009 годов динамика рынка недвижимости Украины и Беларуси была во многом схожей. Сначала существенный рост: в Минске он в 2005-2007 гг. в долларах составил почти 110%, в Киеве — 125%. Но если в 2007-2008 цены в Минске упали, хоть и всего на 2,4%, то в Киеве продолжали расти — с лета 2007 до лета 2008 на 12,2%. Дальше на рынках обеих стран случился обвал цен: в Киеве, по данным Domik.ua , на 32,9%, в Минске — на 31%.

График 1. Рынок недвижимости Минска в 2005-2009 гг.

График 2. Рынок недвижимости Киева в 2005-2009 гг.

С тех пор в Киеве мы наблюдали стабильный спад цен, зато в Минске в середине 2012 года начался очередной период активного роста: с начала июля 2012 по октябрь 2013 года цены на квартиры в долларах выросли на 43,7%.

График 3. Рынок недвижимости Минска в 2011-2013 гг.

Но дело не столько в высоких показателях роста, сколько в том, что он стал последствием экономического кризиса и девальвации белорусского рубля почти в три раза: в течение января-октября 2011 года курс национальной валюты Беларуси снизился по отношению к доллару на 278%!

За тот же период средняя по стране зарплата в долларах снизилась на четверть, при том, что в белорусских рублях она выросла на 64%. В целом, за 2011 год снижение заработных плат в долларах составило 27,5%, а их рост в рублях — 104%.

В 2012 году при относительной стабильности курса зарплаты росли уже и в долларах, и в рублях. В долларах средняя по стране зарплата выросла на 61,2%, в рублях — на 64,6%. В 2013 рост составил соответственно 22,6% и 34%.

В целом, за 2011-2013 гг. средняя зарплата в Беларуси выросла в долларовом эквиваленте на 82,7%, в рублях — в 4,15 раз. Стоимость потребительской корзины, по словам белорусских экспертов, за тот же период выросла в 2,91 раза.

Напрашивается вывод, что именно стремительное обесценивание рубля спровоцировало рост цен на недвижимость. Но примечательно, что этот рост не совпал по времени с пиком девальвации, а начался почти через год после стабилизации курса рубля к доллару: курс стабилизировался в октябре 2011, а рост цен начался в июле 2012.

В чем же причина такого временного разрыва?

По нашему мнению, таких причин несколько. Первая из них — человеческий фактор. Условно ее можно обозначить, как «постдевальвационный синдром»: после стремительного обесценивания денег люди стремятся найти для хранения сбережений что-то более надежное, чем банковские депозиты: национальная валюта может обесцениться снова, а доллары могут не вернуть или, к примеру, принудительно конвертировать. К слову, ставки по долларовым депозитам в Беларуси низкие — на сегодняшний день 5-6%, к тому же, учитывая что белорусские банки кредитуют государство и предприятия, в сложной экономической ситуации существует риск невозврата кредитов, а с ними — и депозитов вкладчикам. При стабилизации финансово-экономической ситуации и курса валют, при условии наличия выгодных ставок по банковским депозитам, баланс вложения средств в банковский сектор и недвижимость постепенно восстанавливается, и цены возвращаются к рыночно обоснованным.

Вторая причина состоит в том, что рост цен начинается тогда, когда спрос достигает критической отметки и начинает превышать предложение. В начале 2012 года цены на квартиры в Минске даже несколько снизились — в среднем на 4,5% - что также стимулировало спрос, а дальше, при высоком уровне спроса, начали стремительно расти. Росту цен способствовало и увеличение объемов ипотечного кредитирования: хотя ипотека в Беларуси пока еще стоит дороже, чем в Украине, там существует 17 льготных кредитных программ, а часть процентов по ипотеке ежегодно «съедает» инфляция. К тому же, постоянный рост зарплат при относительной стабильности валютных курсов понуждает брать кредиты на жилье.

В октябре 2013, когда цены выросли до уровня, к которому покупатели, по словам белорусских аналитиков, оказались не готовы, сначала упал спрос (и активность на рынке), а за ним начала снижаться цена — на 3,1% за последние три месяца.

Ситуативное ли это снижение, или период панического спроса на недвижимость в Беларуси закончился, пока судить рано — об этом можно будет говорить не ранее, чем через полгода-год.

Для нас же куда более важен вопрос, возможна ли подобная ситуация в Украине.

Как мы уже выяснили, главными причинами, обусловившими рост спроса на недвижимость в Беларуси была девальвация с обесцениванием рубля почти в три раза и ненадежность депозитов. Аналогии с нынешним положении Украины просматриваются.

По прогнозам крупнейших рейтинговых агентств, в Украине существует высокий риск дефолта . Прогнозировать уровень девальвации гривны трудно, но уже на сегодняшний день, по нашим расчетам, реальный курс в два раза ниже официального — на уровне 17,3 грн за доллар . Если золотовалютные резервы будут и дальше таять, а Нацбанк при этом будет увеличивать количество денежной массы, при плавающем курсе гривны девальвация неизбежна. Если при этом, по примеру Беларуси, правительство возьмется повышать заработные платы в гривне (что, впрочем, в Украине едва ли случится), уровень девальвации вполне может превзойти и белорусский.

Но пока это только предпосылки и основанные на них предположения. Курс гривны за два месяца упал по отношению к доллару всего на 10-12%. А после того, как Нацбанк перешел к плавающему курсу , гривна хоть и колеблется, но дальше не падает. Если курс стабилизируется на уровне 8,5-9 гривен за доллар, как обещают банкиры, едва ли будут основания говорить о реальном обесценивании национальной валюты.

Однако даже в этом случае состояние экономики Украины оставляет желать лучшего, что постоянно подчеркивают в СМИ те или иные эксперты. Надежность депозитов, в том числе, и в долларах у многих вызывает сомнения. Потому, человеческий фактор здесь, скорее всего, окажет влияние — и рынок недвижимости вполне может активизироваться за счет желающих защитить свои сбережения посредством вложения их в квадратные метры. В конце концов, квартира в Киеве , ежемесячно приносящая прибыль в размере средней по городу зарплаты — это не так уж и плохо в украинских, даже кризисных, реалиях. Не говоря уже о том, что надежней, чем долларовый депозит, возможность принудительной конвертации которого, увы, не исключена.

Но даже такое развитие событий в Украине возможно только в том случае, если политический и экономический кризис продлится дольше, чем нужно для того, чтобы спрос на недвижимость достиг порога роста цен — то есть, как минимум, 3-6 месяцев. А для дальнейшего роста цен нужна уже экономическая стабилизация и стабильный рост доходов населения.

Но если, к примеру, в ближайшее время будет сформировано новое правительство, получены обещанные кредитные средства и, вследствие этого, стабилизирована гривна, роста цен на квартиры, скорее всего, не произойдет, но, возможно, несколько возрастет активность рынка.

Иными словами, белорусский сценарий в Украине пока хоть и возможен, но маловероятен.

Однако вчера в центре Киева опять возобновилось силовое противостояние. От того, как оно разрешится и разрешится ли, во многом будет зависеть дальнейшее состояние как валютного, так и всех остальных рынков.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014