Рост количества сделок на фоне нестабильности гривны

В предыдущем обзоре мы писали о негативной реакции рынка недвижимости на эскалацию силового противостояния

Во многом схожие тенденции мы наблюдали и на этой неделе. За одним весьма интересным и даже парадоксальным исключением: увеличилось количество сделок, причем, существенно. И это несмотря на продолжающееся проседание наличной гривны.

Объяснить увеличение количества сделок простой игрой случая можно лишь отчасти. К гипотетической и не очень понятной «игре случая» необходимо добавить и достаточно очевидные факторы.

Во-первых, на этой неделе резко снизился накал силовых противостояний. Был принят компромиссный закон об амнистии и отменены наиболее одиозные законы, фактически запрещавшие любые протестные акции.

Во-вторых, значительная часть состоявшихся сделок была реализацией подписанных в декабре договоров о намерениях. Тогда стороны вполне справедливо полагали, что в январе рынок уйдет на традиционные каникулы и оживет лишь к концу месяца. Соответственно и наметили даты сделок.

В-третьих, в последнюю неделю января некоторые участники рынка постарались оформить сделки, используя оценки квартир, сделанные по «старым правилам», и датированные последними числами октября. С 1 февраля для осуществления сделки необходима оценка недвижимости, выполненная но «новым правилам» . Заметим, что увеличение количества сделок мы фиксировали практически каждый раз накануне законодательных изменений «правил игры» на рынке недвижимости.

Полагаем, что через неделю-другую причины случившегося станут более понятными.

Что же касается будущих ценовых тенденций, то пока о них говорить рано. И не только потому, что, на наш взгляд, они лишь начинают формироваться. Дело еще и в том, что для объективного анализа ценовых тенденций необходима единая для всех объектов валюта.

В реальности сейчас такого нет: большинство участников рынка по-прежнему держат в голове цены в долларах, меньшинство - в гривнах. Пока курсы наличных валют стабильны, это почти не влияет на статистику цен. Но как только курсы валют начинают прыгать, на реальные изменения цен предложений наслаиваются формальные. Пересчет цен из одной валюты в другую осуществляется с учетом текущих курсов наличных валют в автоматическом режиме. И это одна из причин того, что средние цены предложений, выраженные в долларах, просели в большинстве сегментов рынка, но при этом выросли в гривнах.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основании нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 7,4% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Дарницком районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Дарницком районе:

- синяя кривая – в среднем по району

- зеленая кривая – квартиры в новых домах

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Дарницком районе за последние три месяца выросла на 0,2%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в новых домах в Дарницком районе за последние три месяца снизилась на 0,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.

Средняя цена предложений возле метро в Дарницком районе за последние три месяца снизилась на 2,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в Дарницком районе

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на однокомнатные квартиры в Дарницком районе за последние три месяца снизилась на 1,0%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений на двухкомнатные квартиры в Дарницком районе за последние три месяца снизилась на 0,8%; за последнюю неделю снизилась на 0,3%.

График №3. Изменение статистики цен предложений в долларах за квадратный метр на трех- и четырехкомнатные раздельные квартиры в Дарницком районе

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на трехкомнатные раздельные квартиры в Дарницком районе за последние три месяца выросла на 3,8%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.

Средняя цена предложений на четырехкомнатные раздельные квартиры в Дарницком районе за последние три месяца снизилась на 7,3%; за последнюю неделю снизилась на 2,8%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 34,3 кв.м., жилая 16,1, кухня 8,2. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Окна во двор. В комнате стеклопакеты. Сантехника старая. Столярка старая. Паркет, кафель. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 574 266 грн (67800$ по курсу 8,47). Стоимость квадратного метра 16742 грн (1977$ по курсу 8,47).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда (Оболонский район, Оазис-Оболонь ). Общая площадь 84,2 кв.м., жилая 38,7, кухня 14. Два санузла. Лоджия застеклена. Окна во двор. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Новая сантехника. Новая столярка. Встроенная кухня. Встроенные шкафы. Бытовая техника. Кондиционер. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Стоимость квартиры 1 575 420 грн (186000$ по курсу 8,47). Стоимость квадратного метра 18710 грн (2209$ по курсу 8,47).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Зоологическая (Шевченковский район, Шулявка ). Последний этаж. Общая площадь 53,6 кв.м., жилая 30, кухня 8,3. Санузел раздельный. Окна выходят во двор. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старые. Паркет. Состояние: «требуется серьезный ремонт».

Стоимость квартиры 745 360грн (88000$ по курсу 8,47). Стоимость квадратного метра 13906 грн (1642$ по курсу 8,47).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Бубнова (Голосеевский район, Демеевка ). Общая площадь 77,9 кв.м., жилая 42,8, кухня 12,4. Санузел раздельный. Два балкона, не застеклены. Столярка и сантехника старые. Паркет. Кондиционер. Голосеевский парк в зоне пешеходной доступности. Состояние: «требуется серьезный ремонт».

Стоимость квартиры 1 058 750 грн (125000$ по курсу 8,47). Стоимость квадратного метра 13591 грн (1605$ по курсу 8,47).

Общая площадь приведенных выше квартир 250 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 3 953 796 грн (466800$).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014

Примечание

Статистика цен предложений квартир в Киеве рассчитана на основании актуальной базы данных портала Domik.ua.

Еженедельно, в ночь с пятницы на субботу, алгоритм обрабатывает предложения, представленные в разделе «продажа квартир в Киеве» , отсеивает объекты с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами, и определяет средние (на этот момент) цены предложений во всех сегментах рынка. Полученные результаты приводятся на графиках и в таблицах как средние цены предложений соответствующей недели.

Проверить наши данные вы можете в офисе портала недвижимости Domik.ua , где с вами поделятся исходным кодом данного алгоритма.