Рынок готовится к новому порядку оценки недвижимости

В предыдущем обзоре мы писали о продолжающемся росте деловой активности .

На этой неделе ситуация начала меняться. Общегородской уровень деловой активности несколько снизился. При этом в различных сегментах рынка наблюдались свои тенденции.

Одни риэлторы утверждают, что в их сегментах уровень деловой активности достаточно высок - по крайней мере, для летнего периода, другие отмечают признаки спада. Поскольку у подавляющего большинства риэлторов сделки бывают далеко не каждый месяц, то свои личные мнения о деловой активности они обычно основывают на изменениях числа «своих» клиентов, а также просмотров рекламируемых объектов. Естественно, учитывая общие перспективы развития событий и продолжения контактов.

А общие перспективы сейчас достаточно туманны. С первого августа для заключения сделок понадобится оценка стоимости недвижимости, выполненная по новым правилам специально обученными и сертифицированными оценщиками. Несколько тысяч специалистов, оценивавших недвижимость ранее, фактически отстраняются. На смену им в срочном порядке готовятся новые, которым предоставляется право оценивать движимое и недвижимое имущество с целью налогообложения. Перечня новых сертифицированных специалистов на сайте Фонда госимущества пока нет. Есть лишь данные, что готовят их сейчас лишь в пяти учебных заведениях (четыре в Киеве и одно в Одессе), а первый квалификационный экзамен должен был состояться 12.07.2013г.

Похоже, что сроки введения нового порядка оценки имущества придется в очередной раз перенести. Иначе рынки, связанные с необходимостью оценки имущества с целями налогообложения, войдут в состояние ступора. А стоимость оценки, во всяком случае, в первое время, может вырасти в разы.

Кроме того, спешная подготовка оценщиков приведет к заметному снижению их квалификации. Раньше, по нашим данным, оценщик должен был отучиться 505 часов, после чего по каждой из девяти специальностей сдать тесты, пройти годичную стажировку и в конце сдать экзамен. Теперь необходимо отучиться 120 часов и сдать экзамен. Годичной стажировки не требуется. Очевидно, идеологи реформ делают ставку не на высокую квалификацию оценщиков, а на автоматизированные методы оценки, с помощью которых планируют в будущем рассчитывать налоги.

Вместе с тем, нельзя не упомянуть и положительные факторы, связанные с новым порядком оценки имущества. Впервые вводится реестр отчетов об оценке для целей налогообложения и уплаты других обязательных платежей. Доступ к нему получат соответствующие министерства, ведомства, нотариусы, а также заказчики оценки.

По мере наполнения данного реестра, рынок недвижимости станет более прозрачным. Можно будет сравнивать оценку однотипных квартир в каждом микрорайоне, а затем и в каждом доме. Наверняка, эти оценки будут отличаться в зависимости от этажа, состояния квартиры и других факторов. Но при этом будет понятен общий уровень цен, а также влияние на цены тех или иных факторов.

Работа оценщиков при этом упростится, ибо многие их функции будут автоматизированы. В принципе, некоторые оценщики это и сами понимают, говоря, что в будущем станут «вбивальщиками информации о квартирах и домах в базы данных». Конечно же, это не более чем злая ирония. Ибо профессиональная оценка требует высокой квалификации и не сводится лишь к статистике цен. Тем не менее, статистика цен в каждом сегменте рынка – одна из основ любой оценки.

Пока все это лишь планы и умозрительные перспективы. Что будет на практике – посмотрим.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,0% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Подольском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Подольском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Подольском районе за последние три месяца выросла на 0,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений в новых домах в Подольском районе за последние три месяца снизилась на 3,2%; за последнюю неделю выросла на 0,6%.

Средняя цена предложений возле метро в Подольском районе за последние три месяца выросла на 1,3%; за последнюю неделю снизилась на 0,9%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Подольском районе в сегментах «украинская панель» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «дореволюционные дома»;

- зеленая кривая – в сегменте «сталинки»;

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «дореволюционные дома» за последние три месяца снизилась на 3,7%; за последнюю неделю выросла на 1,7%.

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца снизилась на 3,1%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 9,5%; за последнюю неделю выросла на 0,2%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Подольском районе в сегментах «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «старый кирпич»

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца снизилась на 7,4%; за последнюю неделю снизилась на 1,5%.

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 3,3%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.

Средняя цена предложений в Подольском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца выросла на 2,1%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 32,5 кв.м., жилая 16 кухня 7. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и утеплен. Окна во двор. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника старая. Состояние квартиры: «требует косметического ремонта». 60000$ (1846$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме «старая панель», бульвар Ромена Роллана (Святошинский район, Борщаговка ). Общая площадь 33 кв.м., жилая 15, кухня 6,8. Санузел совмещенный. Балкон на комнату и кухню, застеклен. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника старая. В комнате и кухне сделан косметический ремонт. Встроенная кухня. Состояние: «требует косметического ремонта». 52000$ (1576$/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, улица Ахматовой (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь 49,7 кв.м., жилая 17,9, кухня 12. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Встроенная кухня, встроенный шкаф. Состояние: «сделан косметический ремонт». 84000$ (1690$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Орловская (Шевченковский район, Сырец ). Общая площадь 43 кв.м., жилая 29, кухня 7. Санузел раздельный. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 58000$ (1349$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 158,2 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 254000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013