Рынок недвижимости под напором политических, экономических и военных штормов

Февраль 2014 года был один из наиболее сложных периодов за последние много лет. В течение всего одного короткого месяца на участников рынка обрушились:

- изменение правил оценки недвижимости;

- стремительный рост курса доллара;

- перерастание общественно-политического противостояния в кровавые вооруженные столкновения;

- смена властных элит и переход основных полномочий от президента к парламенту;

- многочисленные заявления высших должностных лиц о пустой государственной казне, огромных долгах и катастрофическом положении в экономике;

- установление временных ограничений по досрочному возврату валютных вкладов;

- резкий рост сепаратистских устремлений в восточных и южных регионах Украины;

- провокация сепаратистами и Россией военного конфликта в Крыму.

При всем этом рынок недвижимости не обрушился : не было массовых панических настроений и бегства от недвижимости. Для очень многих наших граждан недвижимость осталась территорией стабильности, «тихой гаванью» для сохранения и вложения семейных накоплений.

Правда, в феврале и продавцы, и покупатели заметно отдалились от вторичного рынка недвижимости, надо полагать, временно. По сравнению с традиционно сонным январем, количество заявок, звонков по рекламе, просмотров и договоров о намерениях заметно снизилось. И это притом, что в январе 2014 года их было существенно меньше обычного.

Сократилось также количество известных нам сделок. Многие участники рынка решили отложить принятие решений до стабилизации ситуации в стране и на валютном рынке. Сделки заключались лишь в тех случаях, когда стороны шли на взаимные уступки, а также сумели заблаговременно договориться обо всех деталях, в том числе, курсах пересчета валют и способах минимизации потерь при конвертации.

Более продуктивно работал первичный рынок. Не доверяя банкам и национальной валюте, многие наши граждане искали «тихие гавани» для своих сбережений. И нередко обращали свой взор на первичный рынок жилья Киева. Этому способствовало то, что застройщики не торопились поднимать цены в гривнах , а в долларовом эквиваленте цены у них заметно снизились. К тому же, даже в сложные для строительства зимние месяцы, в периоды жестких силовых противостояний в центре Киева, на многих объектах работы велись достаточно интенсивно. И это вселяло надежду, что несмотря на все сложности и невзгоды строительство закончится благополучно.

Сложно сказать, как эти застройщики будут работать дальше, но в последнее время громких скандалов, связанных со строительством жилья, стало меньше. Согласно официальной статистике, в 2013 году в Киеве было сдано в эксплуатацию 19091 квартир общей площадью 1 454 484 квадратных метров. Учитывая индивидуальные одноквартирные дома и общежития, в Киеве сдано в эксплуатацию 1 509 049 квадратных метров жилья. Это лучший показатель за последние двадцать с лишним лет. Правда, значительная часть этих квадратных метров сданы лишь на бумаге.

После «сдачи дома в эксплуатацию» строительные работы нередко продолжаются еще многие месяцы; дома годами ждут подключения к городским электрическим, тепловым и канализационным сетям не по «временным схемам», а на постоянной основе; лифты не работают… Потому многие жильцы даже ремонты в своих «сданных» квартирах начать не могут. То, что схожая картина была и в предыдущие годы, мало утешает будущих новоселов, вынужденных годами после сдачи дома жить на съемных квартирах.

Немалая роль в стабилизации экономики страны сейчас принадлежит Нацбанку: похоже, регулятор постепенно берет под контроль ситуацию на валютном рынке .

Но особая роль сейчас принадлежит мировому международному сообществу, которое не только пристально следит за происходящим, но и поддерживает новое правительство Украины экономически и политически. Все это придает уверенность, охлаждает горячие головы, помогает избежать военных конфликтов и крови. Но это уже тема совсем иных обзоров.

Основные причины происходящих в Украине революционных преобразований

Основная причина всего происходящего – тотальная коррупция, разрушающая устои общества, экономику и всю страну в целом.

О коррупции, в том числе, в строительной отрасли , говорили и писали практически все — от застройщиков до авторов коррупционных схем среди чиновничьей братии. Но крайне редко многочисленные разоблачения заканчивались приговорами суда. Несмотря на принятые антикоррупционные законы, коррупция в последние годы лишь укреплялась, а судебная система все больше и больше превращалась в кормушку.

Ничем иным, кроме взрыва народного негодования, закончиться это не могло. В ноябре прошлого года в Киеве во второй раз повторился феномен Майдана, который в считанные недели распространился на большинство областей Украины. А поскольку официальные властные структуры не хотели и не могли пойти навстречу требованиям миллионов протестующих и, тем самым снизить накал страстей, Майдан достаточно быстро приобрел четкие организационные структуры, а во многих областях приобрел властные полномочия. Резко усилилось влияние радикально настроенных социальных групп. И это вызвало отрицательную реакцию у жителей южных и восточных областей.

К тому же, явно проявилось влияние «третьей силы», заинтересованной в раздувании конфликтов и распаде Украины. Судя по всему, именно эта «третья сила» и спровоцировала кровавые столкновения, в том числе и на улице Институтской, когда одни и те же снайперы стреляли как в бойцов ОМОНа, так и в защитников Майдана. По данным Минздрава, в результате этих столкновений в центре Киева погибли 99 человек, в том числе, более десятка сотрудников правоохранительных органов. Количество раненых превысило тысячу. Прямые репортажи о событиях вели журналисты многих стран и телекомпаний, и они обошли весь мир.

Теперь улицу Институтскую хотят переименовать в улицу «Небесной сотни» в честь погибших героев, отстаивающих свое право свободно жить на своей земле и изгнать коррупционеров из всех ветвей власти.

Влияние произошедших в Украине революционных преобразований на строительную отрасль и рынок недвижимости

Пока еще рано говорить о коренных изменениях в строительной отрасли. Можно говорить лишь о некоторых подвижках и перспективах. И тут есть как плюсы, так и минусы.

Основные минусы: пустая государственная казна, огромные долги и военные угрозы. Наверняка это приведет к сокращению социальных программ, включая целевые программы поддержки строительной отрасли, помощи застройщикам и финансирования доступного жилья

Основной плюс: снижение затрат застройщиков за счет резкого снижения уровня коррупции в стране. Не секрет, что многие годы застройщики тратили огромные средства на «кормление чиновников» самых разных рангов. Включая самых высокопоставленных.

Судя по всему, застройщики и сами понимают, что им необходимо коренным образом менять стиль и методы работы, уходить от липовой отчетности, приписок… А главное, коррупционные затраты, составляющие по некоторым оценкам добрую треть всех затрат строительной отрасли.

Будем надеяться, что опыт Майдана поможет очистить ряды чиновников в сфере строительства и всю строительную отрасль в целом. И эти надежды имеют под собой вполне реальную основу. Многие предприниматели, включая застройщиков, помогали Майдану. Конфедерация строителей Украины объявила о создании Антикоррупционного комитета , который будет отслеживать деятельность органов государственной и местной власти.

Аналогичные шаги предпринимают и некоторые интернет-порталы, которые широко обсуждают проблемы в строительной отрасли и на рынке недвижимости, выявляют факты злоупотреблений, выступают с конкретными предложениями по изменению правовой базы.

Тенденции изменения цен на вторичном рынке Киева

Резкие ежедневные изменения курсов валют, а также уменьшение количества просмотров, торгов и сделок существенно усложнили анализ текущих ценовых тенденций. Подавляющее большинство продавцов по-прежнему оценивают свои объекты в долларах - именно поэтому в нашей актуальной базе предложений цены хранятся в долларах. Но есть и те, кто указывает цены в гривнах. Актуальны или нет эти цены предложений на момент подсчета статистики, обычно сказать сложно.

Сложно также получить достоверную информацию о ценах продаж и коэффициентах пересчета валют, которые используются в каждом конкретном случае. Хотя в договорах купли-продажи цены указываются в гривнах, тем не менее, некоторые участники рынка научились обходить ограничения регулятора на использование иностранных валют во взаиморасчетах.

Все это, а также необходимость регулярного массового пересчета цен из одной валюты в другую приводит к существенному росту статистической ошибки. И это необходимо учитывать, анализируя средние цены предложений, а также их изменения в течение последнего месяца.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены в таблице.

-16,4%* При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год. При определении средних цен использовалась наша актуальная база данных, а также метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве за месяц не изменилась, за полгода выросла на 0,1%, за год снизилась на 0,5%.

Средняя цена предложений в новых домах за месяц снизилась на 0,4%, за полгода снизилась на 2,6%, за год снизилась на 1,2%.

Средняя цена предложений в домах возле метро за месяц снизилась на 1,0%, за полгода снизилась на 0,1%, за год снизилась на 0,7%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,1%, за полгода выросла на 1,7%, за год выросла на 1,2%.

В Деснянском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 0,3%, за полгода снизилась на 1,6%, за год снизились на 1,9%.

В Днепровском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 1,2%, за полгода выросла на 1,5%, за год снизились на 0,1%.

График №3. Статистика цен предложений в Святошинском и Подольском районах

Синяя кривая – Святошинский район

Зеленая кривая – Подольский район

В Святошинском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,6%, за полгода снизилась на 1,9%, за год снизились на 5,2%.

В Подольском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,4%, за полгода снизилась на 0,7%, за год снизилась на 2,3%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском, Оболонском и Соломенском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

Красная кривая – Соломенский район

В Голосеевском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 2,8%, за полгода снизилась на 2,5%, за год снизились на 1,7%.

В Оболонском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,4%, за полгода снизилась на 3,6%, за год снизилась на 2,3%.

В Соломенском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,5%, за полгода снизилась на 0,2%, за год снизилась на 2,6%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,3%, за полгода снизилась на 1,0%, за год снизились на 4,8%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,3%, за полгода выросла на 3,9%, за год выросла на 3,7%.

Как видно на графиках, в феврале средние цены предложений снизились на квартиры в новых домах, в домах возле метро, а также в восьми районах Киева: Голосеевском, Дарницком, Оболонском, Печерском, Подольском, Святошинском, Соломенском и Шевченковском. В Деснянском и Днепровском районах зафиксирован небольшой рост средних цен предложений.

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По-прежнему очень высоким остается индекс недоступности жилья — на уровне 11,5-16,4 в зависимости от сегмента рынка. И снижение его в ближайшее время не предвидится.

Прогноз на март и ближайшее будущее

Ситуация в стране очень сложная. И вряд ли она улучшится в ближайшем будущем. Государственная казна пуста, курс гривны резко упал, существует вероятность военных конфликтов и раскола страны.

В этих условиях развитие событий на киевском рынке недвижимости, скорее всего, будет проходить по тому же сценарию, что и в феврале. А именно: низкая деловая активность на вторичном рынке и перетекание накоплений граждан с банковских депозитов на первичный рынок. Долларовые цены предложений на вторичном рынке, скорее всего, просядут на несколько процентов, а в гривнах цены предложений подрастут. Что же касается цен продаж, то тут ожидать общих тенденций в ближайшее время не приходится. Очень многое будет зависеть от конкретного узкого сегмента рынка, а также индивидуальных способностей продавцов и покупателей вести торги.

В случае возникновения военных конфликтов, возможен и иной сценарий: паника населения, стремление определенной части киевлян продать свои квартиры за свободно конвертируемую валюту с тем, чтобы иметь возможность переехать в другие страны. Как показывает опыт, полученный во время паники на рынке недвижимости в декабре 2008 – феврале 2009 годов, количество сделок при этом вряд ли вырастет, а вот цены просядут существенно.

Возможны и иные сценарии, но вероятность их, на наш взгляд, невелика.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014

Примечание

Статистика цен предложений квартир в Киеве рассчитана на основании актуальной базы данных портала Domik.ua.

Еженедельно, в ночь с пятницы на субботу, алгоритм обрабатывает предложения, представленные в разделе «продажа квартир в Киеве» , отсеивает объекты с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами, и определяет средние (на этот момент) цены предложений во всех сегментах рынка. Полученные результаты приводятся на графиках и в таблицах как средние цены предложений соответствующей недели.

Проверить наши данные вы можете в офисе портала недвижимости Domik.ua , где с вами поделятся исходным кодом данного алгоритма.