Рынок недвижимости в эпоху перемен: итоги 2014 и прогноз на 2015 год

2014 год принес украинцам многочисленные и не самые приятные перемены. То, что еще год назад трудно было вообразить, в 2014 стало реальностью. Горящие покрышки в центре Киева, революция и смена власти, обвал курса национальной валюты... В короткие сроки эти процессы спровоцировали эффект снежного кома, затронув абсолютно все сферы жизни украинцев. Безусловно, сказались они и на рынке недвижимости.

Цены на квартиры в долларах упали

После почти двух лет рецессии, когда цены на квартиры практически не менялись, в 2014 году на рынке наметилась динамика. Правда, отрицательная.

В начале года мы прогнозировали, что в случае, если курс доллара достигнет отметки в 12 грн, цены на недвижимость упадут на 20-25% . Сегодня можем констатировать, что наш прогноз в отношении курса доллара оказался слишком оптимистичным, зато прогноз, касающийся цен на квартиры в долларах, оправдался.

По данным Domik.ua , за год цены в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 20,7% до $1350 за квадратный метр. Правда в гривне они при этом выросли на 63,5%. Но это — только по курсу Нацбанка. Учитывая, что продажа квартир, несмотря на все ограничения, по-прежнему осуществляется в долларах , а валюту свободно можно купить только на «черном» рынке, где цены существенно выше, реальная стоимость квадратного метра в гривнах выросла почти вдвое.

Не было бы счастья...

И тем не менее, рынок не замер. Сделок купли-продажи в 2014 году было в разы меньше, чем в предыдущие годы, но все же они заключались как на первичном, так и на вторичном рынке. Активности на первичном рынке поспособстовал, как ни парадоксально, Нацбанк: ограничения регулятора на досрочное снятие средств с депозитов, сначала долларовых, потом гривневых, спровоцировали массовый отток средств из банковского сектора. И приток заметной их части на первичный рынок, даже несмотря на то, что все без исключения застройщики подняли цены на свои объекты — кто-то больше, кто-то меньше. Привлекательность первичного рынка для инвесторов закономерна: сделки заключаются в гривне, а оплату застройщики принимают и по безналичному расчету.

Вторичный рынок в 2014 году существовал за счет обменщиков, немногочисленных инвесторов и переселенцев с Донбасса. Те из переселенцев, кому хватало сбережений, стремились обзавестись недвижимостью в Киеве или ближайшем пригороде. А поскольку им нужна квартира, в которую можно въехать сразу, они выбирали вторичный рынок.

Переселенцы также поддерживали в 2014 году и рынок аренды. Да так, что начавшееся было весной снижение арендных ставок к лету приостановилось, а к осени цены на аренду квартир и вовсе стали расти. При том, что далеко не все арендодатели хотели сдавать квартиры переселенцам , последние формировали спрос. Что, в свою очередь, не позволяло снижаться ценам.

Доллар — наше все!

Несмотря на все ограничения НБУ, сделки с недвижимостью на вторичном рынке по-прежнему заключаются в долларах. Каким образом все это происходит, выяснять в подробностях мы не стремились. Точно можем сказать только одно: чтобы купить квартиру покупателю зачастую нужно иметь необходимую сумму в долларах — лишь некоторые продавцы готовы принимать гривну по курсу. В банке нужную сумму купить невозможно, как невозможно и обналичить средства с валютного счета. И здесь в игру вступает «черный» рынок валют — единственный, пожалуй, из рынков, который в 2014 году процветал.

Доллар в Украине уже давно преодолел все психологические барьеры. В начале года даже курс в 12 грн за доллар, который мы прогнозировали, казался фантастическим, но курс в 16 даже предположить было трудно. Однако к концу года доллар достиг на «черном» рынке отметки в 24-25 грн. Впрочем, такой ценовой всплеск продлился всего день.

Если исходить из соотношения денежной базы к золотовалютным резервам (режим курсообразования Currency board), реальный курс доллара сегодня — около 26 грн. Достигнет ли официальный и рыночный курс этой отметки, покажет время.

Безусловно, такие колебания дезориентируют и продавцов, и покупателей недвижимости — и те, и другие не очень хорошо себе представляют среднерыночную цену. Потому цена любой продаваемой квартиры сейчас скорее не «рыночная», а «договорная».

Как нас учат экономить

ЖКХ — давнишняя болевая точка Украины. Существующие системы давно устарели, а новые последние 20 лет никто не строил. В итоге, летом большая часть киевлян осталась без горячей воды (жители многих других городов давно уже научились обходиться без такой «роскоши» и установили бойлеры), а с началом отопительного сезона большинству украинцев пришлось вспомнить, что такое веерные отключения света.

Все это — на фоне роста коммунальных тарифов.

Эксперты говорят, что главное — дожить до весны, потом полегчает. А власти форсируют внедрение энергосберегающих технологии, призывают экономить газ, свет и прочие ресурсы. И обещают дальнейший рост тарифов до «экономически обоснованного» уровня.

Насколько мы обеднели

По данным Госстата, базовая инфляция за 11 месяцев 2014 года составила почти 20%. По итогам года НБУ прогнозирует 25%. На самом же деле, большинство импортных товаров подорожали для украинцев в два раза — ровно на столько, насколько подорожал доллар, за который эти товары покупают импортеры. Подорожал и бензин — и это при том, что цены на нефть на мировом рынке стремительно падают.

Вместе с этим практически вдвое вырос индекс недоступности жилья . Если в начале года этот показатель колебался в пределах 7-16,4 в зависимости от типа и площади жилья, то сегодня составляет уже 13,7-21,5. В условиях фактического отсутствия ипотеки это значит, что жилье для среднестатистического украинца практически недоступно.

Новогодний подарок для заемщиков

Разговоры о необходимости реструктуризации валютной ипотеки, оформленной до 2008 года не утихали весь год. Что вполне закономерно: после очередного скачка курса заемщикам приходилось платить уже не на 60%, а в 2-3 раза больше, чем изначально предполагалось. Все чаще должников выселяли из залоговых квартир. А правительство, банки и главный кредитор Украины МВФ никак не могли достичь компромисса в отношении условий реструктуризации. Однако, как раз в канун Нового года, 24 декабря, договоренность по ключевым пунктам Меморандума о реструктуризации, наконец, была достигнута, а 25 декабря Верховная Рада приняла закон, запрещающий принудительно выселять заемщиков из залоговых квартир

Что ж, владельцы валютных ипотек пока могут вздохнуть с облегчением. Правда, вопрос, за счет каких средств будут погашать разницу, остается открытым.

Чего ждать от 2015?

Грядущий год тоже обещает быть нелегким.

Ситуация на востоке Украины остается напряженной, а пока будет продолжаться противостояние, ждать стабилизации экономики не приходится. Правительство же обещает и дальше повышать коммунальные тарифы и вводить новые налоги.

В частности, речь идет о налоге на недвижимость, которым в 2015 году хотели обложить всех: владельцев коммерческой, жилой недвижимости, а также земли. Налог с коммерческой и жилой недвижимости собираются взимать в размере до 2% минимальной заработной платы (почти 25 грн) за каждый квадратный метр площади.

Правда, в последний перед голосованием за проект бюджета момент Кабмин и парламентская коалиция договорились оставить льготу по налогу для владельцев квартир площадью до 60 кв. метров и домов до 120 метров . Льготы для многодетных семей, живущих в больших квартирах, видимо, как и предполагалось изначально, будут устанавливать местные власти.

Таким образом, очередного социального взрыва, скорее всего, удастся избежать.

Доллар, очевидно, и дальше будет дорожать. Для укрепления гривны необходим приток валюты в страну. И это не кредиты МВФ, которых хватит ровно чтобы заплатить проценты по ранее взятым кредитам, а инвестиции в реальный сектор экономики. А их, пока идет война на Донбассе, можно не ждать.

Пошатнет гривну и эмиссия. По оценкам экономиста Александра Охрименко, в бюджет будущего года заложена скрытая эмиссия в 123 млрд грн, не считая эмиссии под «Нафтогаз». А увеличение денежной массы закономерно подстегнет и инфляцию, и девальвацию.

Из-за недоверия к банковской системе, перетекание средств из банковского сектора на первичный рынок недвижимости, скорее всего продолжится и в следующем году. А цены на квадратные метры от застройщиков, как и в 2014, в большей или меньшей степени будут коррелировать с курсом доллара.

Цены на квартиры на вторичном рынке и дальше будут снижаться. Оптимистичный сценарий — если гривна укрепится на текущей отметке - это снижение цен в течение 2015 года еще на 20-25%. Если же гривна и дальше будет девальвировать, цены также будут падать, но учитывая инертность рынка, с задержкой в полгода-год.

Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2014