Рынок недвижимости в условиях безналичных платежей: сложности адаптации

В предыдущем обзоре мы писали, что после кратковременного спада деловой активности участники рынка вновь активизировались

Нынешняя неделя во многом напоминала предыдущую. Звонков, заявок, и просмотров было процентов на сорок меньше, чем обычно. Но и этот показатель можно считать успехом в нынешней сложной обстановке резкого изменения «правил игры». Важно то, что ступора не произошло - рынок продолжает работать. А ведь подобный сценарий развития событий был вполне вероятен при резком переходе на гривны и безналичные расчеты.

Сейчас вероятность подобного сценария существенно снизилась, хотя все еще сохраняется. Вторичный рынок недвижимости стал более чувствителен к колебаниям курсов валют, а также устойчивости банковской системы. Стоило наличной гривне немного ослабеть, и сразу же усложнились переговоры и торги.

Судя по переговорам, свои основные накопления многие, возможно, даже большинство покупателей по-прежнему хранят в иностранной валюте. Продавцы также нередко отдают ей предпочтение. Да и торги идут с оглядкой на цены в долларах.

Двойная конвертация огромных сумм, плюс обналичивание средств, поступивших в безналичной форме, - весьма серьезная дополнительная финансовая нагрузка на участников сделок. И, как показывает практика, сторонам бывает очень непросто договориться о разделении рисков и всех дополнительных затрат. В результате принятие ответственных решений откладывается на будущее, а уже подписанные договора о намерениях нередко пролонгируются по взаимному согласию сторон.

Тем не менее, рынок работает. Сделок пока относительно немного, но они есть. Нотариусы и риэлторы постепенно приобретают опыт работы в условиях безналичных платежей, в том числе, устанавливают деловые контакты с банками. Некоторые из сделок, состоявшихся на этой неделе, прошли в помещениях банков.

Несмотря на все эти болезненные для рынка особенности нынешнего переходного периода, средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 3,2% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе . При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 1,0%; за последнюю неделю не изменилась.

Средняя цена предложений в новых домах в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 5,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,4%.

Средняя цена предложений возле метро в Оболонском районе за последние три месяца выросла на 0,4%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца выросла на 0,7%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 1,1%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;

Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 0,3%; за последнюю неделю выросла на 0,5%.

Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 1,5%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, проспект Гонгадзе (Подольский район, Виноградарь ). Последний этаж. Общая площадь 47,1 кв.м., жилая 17, кухня 14. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Столярка и сантехника отечественные. Кондиционер. Дом в тихом зеленом месте, рядом лес. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 570500 грн (70000$ по курсу 8,15). Стоимость квадратного метра 12113 грн (1486$ по курсу 8,15).

Однокомнатная квартира в панельном доме «типовая панель», улица Героев Днепра (Оболонский район, Оболонь ). Последний этаж. Есть техэтаж. Общая площадь 36,4 кв.м., жилая 19,4, кухня 7,5. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Паркет, линолеум, кафель. Столярка и сантехника - старые. Метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние квартиры: «не требует ремонта».

Стоимость квартиры 514000 грн (63067$ по курсу 8,15). Стоимость квадратного метра 14121 грн (1733$ по курсу 8,15).

Двухкомнатная квартира в современном монолитно-каркасном кирпичном доме, улица Урловская (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь 57,5 кв.м., жилая 30, кухня 8,5. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Новая сантехника, новая столярка. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 643850 грн (79000$ по курсу 8,15). Стоимость квадратного метра 11197 грн (1374$ по курсу 8,15).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Туманяна (Днепровский район, Левобережный массив ). Общая площадь 83,4 кв.м., жилая 47,2, кухня 9,2. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Сантехника и столярка старые. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 1124700 грн (138000$ по курсу 8,15). Стоимость квадратного метра 13486 грн (1655$ по курсу 8,15).

Общая площадь приведенных выше квартир 224,4 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 2853050грн (350067$).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013