Рынок в ожидании нововведений

На рынке по-прежнему наблюдаем скачкообразную активность. На этой неделе снова увеличилось количество звонков, заявок, просмотров и договоров о намерениях. Все это вполне закономерно для стагнации, уже не первый месяц сопровождающей рынок недвижимости Киева. Впрочем, вполне вероятно, что рынок слегка «подогрели» и грядущие нововведения.

В предыдущем обзоре мы уже писали о сроках перехода рынка недвижимости на безналичные платежи в национальной валюте . Пока эти сроки установлены лишь для сделок, где суммы превышают 150000 гривен. На вторичном рынке Киева за 150000 гривен можно купить разве что комнатку в общей квартире. Вот за такие комнатки кто-то и будет (возможно) расплачиваться долларами, указывая в договорах суммы в гривнах.

Если же государство продолжит политику ограничения размеров наличных платежей, то вытеснит доллары с рынков недвижимости даже небольших городов. Другое дело, что и сейчас там недвижимость нередко покупают за гривны.

О подобных сценариях мы писали неоднократно. Но лишь сейчас некоторые участники рынка недвижимости задумались об их реальном воплощении. На форумах появились проекты ухода от безналичных платежей с помощью использования схем рассрочки и разбивки одного крупного безналичного платежа на несколько платежей, не превышающих 150000 гривен.

Нацбанк, наверняка, будет искать методы противодействия подобным схемам. Один из вариантов такого противодействия – опора на налоговые инспекции, а также суды, которые будут признавать подобные договоры рассрочки, а, возможно, и сделки - ничтожными. Если же к этому подключатся правоохранители, то мало никому не покажется.

При всем при этом не стоит забывать и о введении с 1 августа новых правил оценки, способных вообще спровоцировать коллапс на рынке .

Но, как говорится, поживем – увидим. Одно можно утверждать с уверенностью: переход от теневого рынка к «цивилизованному» - процесс болезненный и весьма непростой.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 6,4% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 2,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.

Средняя цена предложений в новых домах в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 3,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.

Средняя цена предложений возле метро в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.

График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «типовая панель», «улучшенная типовая панель» и «старый кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «типовая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «старый кирпич».

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 3,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%. Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 3,0%; за последнюю неделю выросла на 0,8%.

График №3 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «украинская панель» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «украинская панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «украинская панель» за последние три месяца выросла на 17,6%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца выросла на 7,2%; за последнюю неделю выросла на 1,3%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме «старая панель», улица Чудновского (Днепровский район, Соцгород ). Общая площадь 33,8 кв.м., жилая 17, кухня 7. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Окна во двор. Стеклопакеты. Паркет, линолеум. Сантехника и столярка - старые. Состояние: «требуется косметический ремонт». 49000$ (1450 $/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Китаевская (Голосеевский район, Корчеватое ). Общая площадь 32,1 кв.м., жилая 18, кухня 5,1. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Линолеум. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требует серьезного ремонта». 46000$ (1433$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Шепелева (Соломенский район, Отрадный ). Общая площадь 44,5 кв.м., жилая 30 кухня 6. Санузел совмещенный. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Сантехника и столярка старые. Состояние: «требуется косметический ремонт». 64000 $ (1438$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме «улучшенная типовая панель», улица Героев Днепра (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 50,7 кв.м., жилая 28,4, кухня 8,4. Санузел раздельный. Две лоджии застеклены. Паркет, линолеум, кафель. Столярка и сантехника - старые. Частично мебель. Метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние квартиры: «требуется косметический ремонт». 92000$ (1815$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 161,1 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 251000$.

Автор: Владимир Коломейко, аналитик Domik.net

© domik.net, 2013