Сложное время перемен

Третий квартал 2013 года разделился на два периода. В июле и августе рынок недвижимости в спешном порядке готовился к реформам. В сентябре он вступил, вернее, был поставлен на стезю реформирования.

Оба периода были очень непростыми. И это притом, что из трех запланированных реформ - налогообложения жилья, оценки недвижимости и перехода на безналичные формы расчетов в национальной валюте - первые две отложили на будущее как неподготовленные. Если бы их введение не отсрочили, то рынок вообще мог войти в состояние ступора.

Весь третий квартал средняя цена предложения по всему Киеву была достаточно стабильной. Что же касается отдельных сегментов, то во многих из них средние цены предложений колебались. На наш взгляд, основные причины подобных колебаний - резкие изменения состава предложений, а также процессы расслоения рынка.

*При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Более подробно о средних ценах предложений в отдельных сегментах рынка – в соответствующем разделе.

Наиболее важные процессы, события и тенденции

Основные процессы в той или иной мере связаны с проблемами отечественной экономики и стремлением руководства страны существенно изменить правила на рынке недвижимости.

В условиях, когда значительная часть накоплений наших граждан создавалась, и по сей день создается без надлежащих налоговых отчислений, очень сложно менять «правила игры». Реформы, цель которых приблизить отечественную экономику к «цивилизованным стандартам», зачастую оказываются непродуманными и неподготовленными. И это, к сожалению, касается практически всего, что связано с рынком недвижимости. Начиная от финансирования строительства жилья и оценки его стоимости, до получения объективной информации о сделках, посредниках, функционировании рынка.

С одной стороны, проведение реформ саботируют коррумпированные чиновники, для которых переход к прозрачным, понятным условиям работы рынка означают резкое снижение доходов. Во многих случаях эти чиновники работают в тесном контакте с застройщиками, которые перекрывают доступ к информации о своих затратах и количестве реально проданных квартир.

С другой стороны, далеко не все реформы востребованы обществом. И одна из самых непопулярных реформ – дедолларизация вторичного рынка недвижимости и переход на безналичные формы платежей, пришлась на отчетный период.

Негативное отношение превалирует в обществе и к двум другим запланированным на это лето реформам: введению налога на жилую недвижимость и введению нового порядка оценки недвижимости с целью налогообложения. О том, что эти реформы не подготовлены, знали практически все, включая и законодателей. Но перенесли их лишь в последний момент. Так что свою роль в рыночных процессах они тоже сыграли.

В июле и августе рынок лихорадило : менялись уровень деловой активности, состав предложения, готовность сторон к компромиссам. Продавцы и покупатели пытались решить свои финансовые и жилищные проблемы до изменения «правил игры», потому болезненно воспринимали любую информацию о начале или переносе реформ.

В частности, в конце июля сократилось количество договоров о намерениях сторон совершить сделку и одновременно выросло количество сделок. Причина подобного разнонаправленного изменения основных показателей деловой активности очевидна: запланированное на первое августа введение нового порядка оценки недвижимости. После того, как введение нового порядка оценки перенесли на три месяца , на рынок стали спешно возвращаться продавцы и покупатели, не успевшие достичь договоренностей в июле. До начала следующей реформы оставался всего месяц, и им за это время необходимо было не только достичь договоренностей, но и оформить сделки, рассчитавшись по обыкновению наличными долларами.

В конце августа картина повторилась: количество договоров о намерениях существенно снизилось, а количество сделок выросло.

В сентябре киевский рынок практически полностью перешел на национальную валюту и безналичные расчеты. Количество сделок сразу же резко упало. И не только потому, что основные накопления наши граждане традиционно хранят в иностранных валютах. Покупатели опасались перечислять деньги, не имея гарантий, что сделка состоится. Продавцы опасались подписывать купчие, не имея гарантий получения денег. Не торопились оформлять сделки и нотариусы, многие из которых лишь осваивали технологии проведения и проверки безналичных платежей.

Подобный сценарий можно было легко предвидеть задолго до начала перехода на безналичные платежи и национальную валюту. Собственно, потому и произошло летнее оживление рынка, что продавцы и покупатели старались заблаговременно уйти от всех этих сложностей. Но вот чего мы не ожидали, так это пассивности банков, их неподготовленности к данной, важной для них, реформе рынка недвижимости. Ведь как бы там ни было, а инициатор и основная движущая сила данной реформы – Нацбанк, и проводилась она, в первую очередь, в интересах отечественных банков. Еще бы, и обменные операции в их руках, и открытие счетов с сотнями тысяч, а то и миллионами гривен, и перечисление крупных сумм…

Только вот даже через месяц после введения этой реформы сложно найти соответствующие программы и информационные материалы коммерческих банков, призванные заинтересовать и привлечь потенциальных участников рынка недвижимости. А без квалифицированной разъяснительной и организационной работы банкиров, большинству участников рынка недвижимости сейчас очень сложно выбрать эффективные решения.

Говоря о резком снижении количества сделок в сентябре, необходимо подчеркнуть, что количество звонков, заявок на покупку и просмотров, хотя и снизилось, но не в разы, а примерно процентов на 40. Как мы и прогнозировали, многие потенциальные участники рынка - как покупатели, так и продавцы - искали приемлемые варианты на будущее, временно выступая в роли экскурсантов.

Сложности вторичного рынка недвижимости привести к оживлению первичного. К сожалению, достоверной статистики количества сделок на первичном рынке у нас нет. Есть лишь официальная статистика объемов строительных работ в Киеве. По сравнению с аналогичным периодом 2012 года, в январе-августе 2013 года общий объем строительных работ снизился на 21,9%. При этом объем строительных работ по сооружению жилых зданий вырос на 9,1%. Интенсивно застаиваются и местности, примыкающие к Киеву, а также города-спутники.

Заметно больше стало рекламы строящихся жилых комплексов. И, судя по всему, эта реклама достигает своей цели. Если еще недавно люди приобретали квартиры в новостройках преимущественно на этапе завершения строительства или после сдачи дома, то теперь в некоторых жилых комплексах, расположенных в районах с развитой инфраструктурой и хорошей экологией, вкладывают деньги уже на этапе котлована. Рискуют, конечно, очень сильно. Но привлекательных участков в Киеве не так уж и много. И если застройщик строит качественно, интенсивно и на первых этапах заметно дешевле конкурентов, то интерес к его объектам очевиден. Об этом, в частности, свидетельствуют обсуждения на форуме портала Domik.net и других интернет-форумах. При этом, как утверждают в отделах продаж, некоторые инвесторы стараются заплатить за будущую квартиру еще на стадии котлована и фундамента, ибо по мере строительства цены заметно растут.

Цены на вторичном рынке Киева

По данным портала недвижимости Domik.net , в сентябре средние цены предложений превышали цены продаж в соответствующих сегментах рынка в среднем на 3,1%.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве в сентябре выросла на 0,1%, за три месяца выросла на 0,1%, за полгода снизилась на 0,3%, за год выросла на 0,4%.

Средняя цена предложений в новых домах в сентябре выросла на 0,4%, за три месяца снизилась на 0,2%, за полгода выросла на 2,1%, за год выросла на 6,9%.

Средняя цена предложений в домах возле метро в сентябре выросла на 0,4%, за три месяца выросла на 1,2%, за полгода выросла на 0,9%, за год выросла на 4,1%.

График №2. Средние цены предложений в сегментах «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич».

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «старая панель»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «типовая панель»

Красная кривая – средние цены предложений в сегменте «старый кирпич»

Средняя цена предложений в сегменте «старая панель» в сентябре снизилась на 0,2%, за три месяца снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 2,2%, за год снизилась на 7,5%.

Средняя цена предложений в сегменте «типовая панель» в сентябре выросла на 0,1%, за три месяца снизилась на 0,5%, за полгода снизилась на 2,3%, за год снизилась на 3,1%.

Средняя цена предложений в сегменте «старый кирпич» в сентябре снизилась на 0,1%, за три месяца снизилась на 0,5%, за полгода снизилась на 2,2%, за год снизилась на 3,7%.

График №3. Средние цены предложений в сегментах «улучшенная типовая панель» и «украинская панель»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «улучшенная типовая панель»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «украинская панель»

Средняя цена предложений в сегменте «улучшенная типовая панель» в сентябре выросла на 0,1%, за три месяца снизилась на 1,6%, за полгода снизилась на 2,8%, за год снизилась на 2,8%.

Средняя цена предложений в сегменте «украинская панель» в сентябре выросла на 1,6%, за три месяца выросла на 3,2%, за полгода выросла на 2,9%, за год выросла на 6,0%.

График №4. Средние цены предложений в сегментах «улучшенный кирпич» и «украинский кирпич»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «улучшенный кирпич»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в сегменте «улучшенный кирпич» в сентябре снизилась на 0,7%, за три месяца снизилась на 2,1%, за полгода снизилась на 4,0%, за год снизилась на 0,6%.

Средняя цена предложений в сегменте «украинский кирпич» в сентябре снизилась на 0,8%, за три месяца снизилась на 0,7%, за полгода выросла на 1,1%, за год выросла на 7,0%.

График №5. Средние цены предложений в сегментах «дореволюционные дома» и «сталинки»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «дореволюционные дома»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «сталинки»

Средняя цена предложений в сегменте «дореволюционные дома» в сентябре снизилась на 1,3%, за три месяца снизилась на 2,3%, за полгода снизилась на 5,6%, за год снизилась на 5,7%.

Средняя цена предложений в сегменте «сталинки» в сентябре снизилась на 0,6%, за три месяца выросла на 1,1%, за полгода не изменилась, за год снизилась на 2,9%.

Как видно на графиках, в сентябре 2013 года средние цены предложений выросли в целом по Киеву, в новых домах, в домах возле метро, а также в сегментах «типовая панель», «улучшенная типовая панель» и «украинская панель». В остальных сегментах – снизились.

За последние три месяца средние цены предложений выросли в целом по Киеву, в домах возле метро, а также в сегментах «украинская панель» и «сталинки». Во всех остальных сегментах рынка средние цены предложений снизилась. Наибольшее снижение зафиксировано в сегментах «улучшенный кирпич» и «дореволюционные дома».

За последние полгода средние цены предложений выросли в новых домах (сегменты «украинский кирпич» и «украинская панель»), а также в домах возле метро. Во всех остальных сегментах рынка средние цены предложений снизилась. Наибольшее снижение зафиксировано в сегментах «сталинки» и «дореволюционные дома».

За последний год средние цены предложений выросли в целом по Киеву, в новых домах, в домах возле метро, а также в сегментах «украинский кирпич» (+7,0%) и «украинская панель» (+6,0%). Во всех остальных сегментах рынка средние цены предложений снизилась. Наибольшее снижение зафиксировано в сегментах «старая панель» (-7,5%), «дореволюционные дома» (-5,7%) и «старый кирпич» (-3,7%).

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

Прогноз на октябрь

Полагаем, что октябрь будет месяцем адаптации рынка недвижимости к «новым правилам игры» и переходу на безналичные платежи в национальной валюте. В конце месяца количество сделок, скорее всего, немного возрастет - участники рынка постараются решить свои проблемы до введения с первого ноября нового порядка оценки недвижимости. Но в целом месяц вряд ли принесет значительное количество сделок на вторичном рынке Киева.

Как и в сентябре, потенциальные участники рынка будут искать приемлемые варианты и оптимальную стратегию на будущее, временно выступая в роли экскурсантов. Поэтому звонков, заявок и просмотров в октябре будет немало.

Сложности вторичного рынка вполне могут привести к оживлению первичного. Но для этого необходимо чтобы застройщики продолжали активно работать. Ибо снижение темпов работ, а также информация о финансовых затруднениях застройщиков сразу же отпугнут значительную часть потенциальных покупателей.

Признаков значительного изменения ценовых тенденций пока не наблюдается. К тому же, инерция рынка недвижимости очень высока, особенно в периоды, когда большинство участников рынка занимают позиции наблюдателей.

Но тут очень многое зависит не только от экономических факторов, но и от изменения настроений в обществе. Украина сейчас на распутье, политическое, экономическое, моральное и даже эмоциональное давление с разных сторон весьма значительное. Вполне возможны как проявления эйфории в случае активного движения страны в ЕС и предоставления кредитов, так и упаднические настроения в случае углубления многочисленных кризисов в стране и мире.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013