За счет чего стабилен рынок недвижимости?
Безусловно, в нынешнее непростое время, когда общественно-политическое противостояние в Украине обострилось до предела, не до недвижимости.
Однако рано или поздно противостояние разрешится — очень надеемся, что мирно. А в напряженном ожидании этого разрешения мы решили проанализировать последние тенденции рынка, которые и предлагаем вашему вниманию.
В последние три-четыре месяца нами было отмечено системное снижение цен на квартиры в новостройках . Учитывая, что в течение длительного времени растущие цены в них были единственным, что обеспечивало стабильность рынка на фоне снижения цен в остальных сегментах, и сейчас должен быть какой-то корректирующий фактор.
Давайте посмотрим, как изменились в последние несколько месяцев цены на квартиры в домах других типов.
Так, с начала октября начали постепенно дорожать несколько упавшие в цене в начале 2013 года дореволюционные дома. За почти 4 месяца цены, по данным Domik.ua выросли на 3%, до $2988. Причем больше всего выросли в самых дорогих сегментах: трехкомнатные квартиры подорожали на 11%, четырехкомнатные — на 10%.
Незначительно, на 1,6%, за тот же период подорожали «сталинки». Опять же, за счет более дорогих двух- (+3,5%) и трехкомнатных (+5,6%) квартир на фоне снижения на 5,6% цен на самые дешевые в «сталинках» однокомнатные.
На 1,2% выросли цены на квартиры в домах серии «старый кирпич». Главным образом за счет подорожания на 4,2% трехкомнатных квартир.
Во всех случаях подорожания системными не являются - мы явно имеем дело с флуктуациями рынка: если посмотреть на ценовую кривую за последние 3-4 года, увидим однозначно нисходящий тренд. И чем выше цена квадратного метра, тем больше колебания. За 4 года, например, цены в дореволюционных домах упали на 21,8%, однако в этом сегменте наблюдались непродолжительные — 4-5 месяцев — периоды роста цен в пределах 6,4%. Цены в «сталинках» упали за 4 года на 19,4%, но и здесь были такие же короткие периоды роста - до 13%. Квартиры в ведомственных кирпичных домах в последнее время в цене были стабильны, но, во-первых, рост цен в пределах 4,6% здесь наблюдался в первой половине 2013 года, во-вторых, с начала 2010 квартиры подешевели на 19,5%. А вот цены на кирпичные «хрущевки», «гостинки» и дома постройки 70-х, снизились на 15,5%, однако ценовые всплески тут достигали лишь 4,2%.
На 1,3% до $1618/кв.м за последние три месяца выросли цены в домах серии «типовая панель», а в панельных «хрущевках» и «чешках» на столько же подешевели — до $1554. В целом же, в этих сегментах общий тренд также нисходящий, хотя общее за 4 года снижение меньше, чем в кирпичных домах. В домах серии «старая панель» - на 13,4%, «типовая панель» - на 11,1%, «улучшенная типовая панель» - на 10,4%.
На фоне общей отрицательной динамики во всех остальных сегментах, именно квартиры в новостройках до недавнего времени казались наиболее стабильными и, главное, рентабельными. Рост цен с июля 2012 по октябрь 2013 составил 8,6%, с $1733 до $1883 за квадратный метр. В панельных новостройках рост начался еще раньше — в сентябре 2011 года, и за 2 года цена выросла на 10,1%, достигнув уровня начала 2010 года и, что примечательно, продолжает расти и сейчас.
То есть, колебания цен в отдельных сегментах рынка в определенных коротких промежутках времени уравновешивают друг друга, за счет чего средняя по городу цена кажется стабильной. Однако зачастую колебания не выходят за определенные рамки: достигнув определенной критической точки роста, цены начинают снижаться, и наоборот. В итоге, более или менее объективный общий тренд мы может видеть, только анализируя динамику за 3-4 года.
Причины этого как рыночные, так и ментально-психологические.
Так, на сегодняшний день один из факторов стабильности рынка, влияние которого мы постоянно подчеркиваем, — это низкая активность, умноженная на высокую инертность. Обусловлено это, в первую очередь, отсутствием сколь-нибудь доступной ипотеки и относительно невысокой инвестиционной привлекательностью недвижимости. И если с ипотекой пока все понятно — пока она не станет доступной для широких слоев, цены на недвижимость расти не будут, то вопрос инвестиционной привлекательности заслуживает более подробного рассмотрения.
Однако именно в силу напряженной политической ситуации говорить об инвестициях в столичную недвижимость не совсем уместно. В 2013 году по степени инвестиционной привлекательности недвижимость однозначно проигрывала гривневым депозитам, доходность которых около 20%. Но девальвация гривны в последние несколько недель уже «съела» как минимум 5% из этих 20-ти. И неизвестно, что станет с депозитами в результате углубления противостояния, которого, надеемся, не произойдет, но полностью исключить этот сценарий пока, увы, нельзя. Доходность недвижимости, если она покупается с целью в дальнейшем сдавать в аренду, — максимум 10%, при этом, опять же, неизвестно, не упадет ли через год цена купленной квартиры. Потому в недвижимость инвестируют с опаской.
Хотя в долгосрочной перспективе — 7-10 лет — если, например, благодаря китайским инвестициям , доступная ипотека у нас таки появится, цены на квартиры могут начать расти. Но говорить об этом пока рано.
Инертность рынка, как определяющий психологический фактор, тоже не стоит сбрасывать со счетов. Вопреки логике и законам рынка продавцы продолжают держать цены на существующем уровне, иногда, даже если цена явно завышена. Поскольку средняя цена не снижается каждый день, если деньги не нужны срочно, продавать дешевле среднестатистическому продавцу смысла нет.
Более того, сегодня многие продавцы устанавливают для своих объектов цены выше рыночных, стремясь обезопасить себя от рисков, в том числе, и связанных с валютными колебаниями.
Прогнозировать, как рынок недвижимости поведет себя в дальнейшем, можно будет только после стабилизации политической ситуации и определения вектора развития страны хотя бы на год. Пока же продавцы либо оставляют цены на прежнем уровне, либо вовсе откладывают продажу до более спокойных времен.
Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2014
