Жилье на первичном рынке не подешевеет

Несмотря на все экономико-политические сложности сегодняшнего дня, Лев Парцхаладзе уверен, что отечественная строительная отрасль уверенно стоит на ногах и требует лишь небольшой корректировки, чтобы полностью соответствовать международным стандартам. Однако некоторые моменты ее развития, в частности, контроль за выполнением взятых на себя строителями обязательств, требуют пристального внимания специалистов.

- Лев Ревазович, каковы на сегодняшний день задачи Конфедерации с учетом изменившейся политической ситуации в стране? Поменялись ли цели и точки приложения усилий?

Цели и задачи Конфедерации строителей Украины остаются неизменными. Основной центр приложения усилий – это увеличение инвестиционной привлекательности строительной сферы за счет действия прозрачных и понятных законодательных механизмов, надежных и ответственных игроков, отсутствия на рынке коррупционной составляющей.

Все это становится особенно актуальным в связи с нашей интеграцией с Европейским союзом. В Украине вступили в силу Еврокоды - европейские нормы на проектирование строительных конструкций. Конечно, первое время действует переходной период, когда заказчик строительства самостоятельно выбирает и принимает решение, по каким из нормативных документов осуществлять проектирование конструкций – по украинским или европейским. Но очевидно, что переход на евростандарты является приоритетом. В связи с этим встает вопрос о повышении квалификации сотрудников строительной сферы. В решении таких вопросов – законодательных и образовательных - КБУ будет принимать самое активное участие.

- Поменялась ли ситуация в отрасли в связи с произошедшими за последний год событиями? Каким образом?

Произошли качественные изменения – нынешнее руководство страны продемонстрировало реальную готовность к реформам. По инициативе Конфедерации были уволены чиновники местных ГАСКов, причастные к коррупционным схемам, проходит ряд преобразований, которые значительно упростят прохождение разрешительных процедур в строительстве. В частности, огромные очереди для того, чтобы зарегистрировать имущественное право на недвижимость отошли в прошлое. Укргосреестр выделил предоставление этой услуги в отдельную очередь в центрах предоставления админуслуг, процедура стала очень удобной и требует совсем немного времени. В госреестре практически ликвидирована очередь в регистрации объектов недвижимости среди членов Конфедерации. Таких примеров можно привести много, главное, что мы видим реальное изменение отношений и реформы, которые давно были необходимы.

- Ожидается ли выход на отечественный рынок зарубежных строительных компаний и как это скажется на расстановке сил в отрасли? Отразится ли это на ценообразовании?

Когда мы говорим о возможности выхода иностранных строительных компаний на украинский рынок, то нужно учитывать некоторые особенности законодательных норм и процедур. В частности, пока что возможны несколько вариантов – компания может быть либо инвестором, либо партнером. Что касается ценообразования в строительной сфере , то здесь важную роль играют другие объективные факторы, но не конкуренция компаний между собой. В настоящее время строители работают при минимальной ликвидности, себестоимость строительных материалов резко возросла, а цены на недвижимость на первичке остались на прежнем уровне. Вполне ожидаемо, что произойдет повышение, ведь строители не могут работать себе в убыток.

- Ожидается ли переформатирование работы строительной отрасли в связи с подписанием соглашений с Евросоюзом? Имеется в виду, насколько деятельность строительных компаний сегодня отвечает международным стандартам и документам и что им придется менять в будущем?

Строительная отрасль в Европе, в основном, работает по Еврокодам, мы в Украине работаем по ДБН - 80 % которых достались нам еще с советских времен. В 2011 году было принято решение адаптировать все наши нормы в соответствие с Еврокодами, и этот процесс продвигается, хоть и не очень быстро.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда, к примеру, проекты, разработанные лондонскими архитекторами по заказу наших компаний приходится адаптировать уже нашим архитекторам. Поэтому вопрос гармонизации украинских строительных стандартов с международными очень актуален. В целом же украинская и европейская разрешительные системы не сильно отличаются друг от друга.

- С начала года многие застройщики были вынуждены заморозить новые проекты, чтобы выполнить обязательства по начатым работам. В европейской практике в условиях кризиса, как правило, останавливают стройки и требуют возмещение от страховиков, увольняют персонал? Не поменяется ли подход теперь?

Как правило, в Европе настолько дешевый кредитный ресурс, что никто из застройщиков не продает квартиры на стадии строительства. Компания берет кредит под низкие проценты, строит дом, а после продает людям готовое жилье. У нас же квартиры продаются на стадии строительства, поэтому во время кризисов все застройщики приоритетно завершают начатые проекты, чтобы выполнить обязательства перед частными инвесторами, которые уже заплатили деньги за квартиры. Кроме того, сейчас, к сожалению, наша культура страхования находится не на таком высоком уровне как в Европе, но и это понемногу начинает меняться в лучшую сторону.

- Как складывается ситуация на рынке новостроек сегодня и каковы его перспективы?

Многие компании, которые продавали новое жилье по ценам в долларах, предлагают различные акции и программы лояльности , потому что платежеспособность – сейчас проблема № 1 на рынке. В то же время, не стоит ожидать, что жилье в новостроях , цены на которое выставлены в гривнах, резко подешевеет. Этого не случится, поскольку рентабельности фактически нет.

В перспективе можно ожидать на рынке появления множества новых, интересных и качественных проектов. Ведущие строительные компании активно развивают новые предложения, но до стадии крупных капиталовложений и стройки они не доходят - рынок пока замер в ожидании того, как будет развиваться ситуация дальше. Но украинский рынок продолжает оставаться очень перспективным и привлекательным для инвесторов, потому что у нас низкая обеспеченность жильем и потребность в нем огромная.

- 14 мая был опубликован список недобросовестных строительных компаний и объектов. По какому принципу формировался этот список?

Список недобросовестных компаний и объектов был сформирован на основе данных общественной организации «Ассоциации помощи пострадавших инвесторов». Ассоциация в свою очередь получает прямые жалобы и обращения обманутых инвесторов. То есть это информация непосредственно от наших граждан, украинцев, которые вложили деньги в недвижимость, но готовых квартир так и не получили.

- Почему сейчас в нем преимущественно киевские предприятия и только несколько из других регионов? Как обстоит ситуация в отрасли там, неужели все строят качественно и в срок?

Действительно, большая часть проблемных компаний и объектов находятся в Киеве. Объяснение довольно простое – в столице строительная активность выше, чем в регионах. Кроме того, есть коммуникационная проблема – в Киеве пострадавшие инвесторы более активно стремятся восстановить свои права, организовывают инициативные группы, во всеуслышание заявляют о своей проблеме. В регионах активность и связь слабее. Если компания попала в список, то на это есть причины. Мы внимательно и ответственно относимся к подобным данным и не преследуем никаких целей, кроме как информирование и предостережение наших граждан от инвестиций в компании, которые безответственно ведут себя на рынке. Если компания справилась со своими трудностями и возобновила строительство, то после получения подтверждения и решения наших коллег из Ассоциации, компания будет удалена из списка.

- Есть ли еще какие-либо способы минимизации недобросовестности работы застройщиков?

Если кратко, предлагаем, чтобы компаниям, которые не достроили дом, давалось еще некоторое время – несколько лет на то, чтобы закончить начатое, если же этого не происходит, то имущественные права должны быть переданы в собственность местной власти. В то же время, компаниям, которые будут готовы довести строительство до конца, необходимо на государственном уровне гарантировать различные лояльные условия для деятельности – доступные кредиты или выдачу земельных участков под строительство. Также мы предлагаем предварительную регистрацию всех квартир на самой ранней стадии строительства, чтобы избежать возможности двойных продаж.

Кроме того, Конфедерация предлагает еще один механизм проверки добросовестности застройщиков – составление рейтинга надежности по каждому строящемуся жилому комплексу. Мы выступили инициаторами этого всеукраинского проекта, который помогает оценить риски и выбирать только из самых надежных застройщиков. Присуждение рейтинга будет свидетельствовать об открытости компании и ее ответственности перед инвесторами.

- Что происходит и будет происходить с замороженными и недостроенными объектами? Можно ли на что-то рассчитывать обманутым инвесторам?

Недострои можно разделить на две условные группы. До 2008 года строительный рынок показал рекордную доходность, строить было необычайно выгодно, и эта сфера притягивала всех, у кого были ресурсы - от банкиров до IT-специалистов - взяться за дело. Но в 2009 году, когда произошел резкий перелом от большой доходности к минимальной, отсутствие опыта и банальное дилетантство взяли свое, новоиспеченные строители не смогли правильно рассчитать все риски в результате их проекты превратились в недострои.

Другая история – это строительные аферы как «Элита-центр». И если в первом случае, надежда, что проект, в конце концов, будет завершен, все же есть, то во втором – нет, поскольку никто изначально завершать начатое и не планировал.

В целом же, количество недостроев из года в год уменьшается. Кое-где принимает участие государство, в других случаях инициативу берут платежеспособные частные компании.

Подготовила: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014