Купівля житла у новобудові через фонди операцій з нерухомістю

Портал Domik.ua спільно з експертами BildControl.ua продовжує серію публікацій про схеми залучення приватних інвестицій у будівництво житла, що діють у 2022 році в Україні. У цьому матеріалі ми розповімо про один із найскладніших механізмів отримання прибутку на первинному ринку нерухомості.

«Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) — один із чотирьох способів інвестування у нерухомість, який прямо передбачений законодавством України. Сертифікати ФОН є цінними паперами, які дозволяють дрібним інвесторам здійснювати угоди, пов'язані з нерухомістю. Проте на практиці забудовники цю схему практично не використовують через складність організації та зарегульованість», — пояснює експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Осташевська. 

Законодавче регулювання

Можливість придбання житла через фонди операцій з нерухомістю передбачено Законами України «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також Положенням про порядок здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю та їхнього обігу.

Суб'єктами ФОН виступають довірителі, керуючі, забудовники, страхові компанії, емітенти та власники сертифікатів ФОН.

Учасники:

• довіритель — інвестор/покупець сертифікатів ФОН;
• управитель — фінансова компанія, яка керує коштами довірителя в його інтересах;
• забудовник — компанія-підрядник, що здійснює будівельні роботи;
• страхові компанії — компанії, що здійснюють страхування недобудованого будівництва;
• власник сертифікатів ФОН — особа, яка передає майно управителю у довірчу власність на підставі договору управління майном.

Читайте також: Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Суть процесу придбання квартири

Банк чи інша фінансова компанія організовує ФОН для залучення коштів фінансування будівництва. Для створення ФОН фінансова установа має розробити та затвердити таке: 

• правила ФОН;
• інвестиційну декларацію;
• проспект сертифікатів ФОН;
• укласти договір із забудовником;
• здійснити емісію сертифікатів ФОН на суму, що не перевищує вартість об'єкта будівництва (під час укладання договору із забудовником).

За своєю природою ФОН нагадує фонд фінансування будівництва (ФФБ), але, на відміну від нього, здійснює емісію сертифікатів. Метою першого є отримання у власність житла, другого — дохід від операцій із нерухомістю. Покупець купує не квадратні метри, а цінні папери — сертифікати. Власники сертифікатів ФОН не отримують нерухомість, вона продається за ринковою ціною будь-якій особі незалежно від того, чи вона є власником сертифікатів ФОН чи ні.

Сертифікати ФОН — це цінні  папери, що засвідчують право її власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю. Усі сертифікати ФОН є іменними та існують лише у бездокументарній формі. Довіритель стає власником сертифікатів після укладання договору про їхнє придбання, сплати коштів за зазначені цінні папери та зарахування сертифікатів ФОН на рахунок цього платника у цінних паперах, відкритий у депозитарія. Після закінчення терміну, на який було створено ФОН, власник сертифікатів у разі  їхнього викупу емітентом має право на дохід у грошовій формі на суму, що відповідає вартості частки чистих активів ФОН, що припадає на належну йому кількість сертифікатів. Власник сертифікату має право в будь-який час на свій розсуд та за будь-яку ціну продати їх іншій особі.

Емітентом сертифікатів ФОН може бути банк або небанківська фінансова установа за умови отримання від реєструючого органу ліцензії на діяльність з управління майном щодо фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.

Термін дії фонду встановлюється проспектом емісії — це документ, що містить інформацію про відкрите розміщення цінних паперів. Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає реєстрації у Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

До закінчення терміну обігу сертифікатів ФОН емітент не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення терміну та виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів ФОН припиняє своє функціонування. Після емісії сертифікатів відбувається їхній продаж довірителям.

Управитель ФОН укладає із забудовником договір. Управитель зобов'язується фінансувати будівництво об'єктів на умовах договору за рахунок залучених коштів. Забудовник — побудувати один або кілька об'єктів, ввести їх в експлуатацію та передати засновникам ФОН. Тобто власником об'єктів будівництва стане ФОН. Потім управитель ФОН має право передати нерухомість у користування третім особам або продати, таким чином отримавши дохід від цих операцій. Управитель ФОН розподіляє отриманий дохід між власниками сертифікатів фонду.

Якщо у правилах ФОН передбачено використання коштів фонду для здійснення інших операцій, у тому числі спрямування коштів у ФОН, керуючий договір із забудовником не укладає.

Діючи на користь власників сертифікатів управитель ФОН контролює таке:

• цільове використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва;
• процес спорудження об'єкта;
• виконання забудовником умов та зобов'язань за договором.

Якщо фінансування будівництва не забезпечується в повному обсязі шляхом емісії сертифікатів ФОН, забудовник має право для завершення робіт використати інші дозволені кошти. Якщо управитель ФОН виявить ризик порушень умов договору, він має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання угоди та повернення забудовником всіх коштів, спрямованих на будівництво цього об'єкта, а також відшкодування заподіяних компанією збитків.

За правилами ФОН, управитель несе відповідальність за збитки, заподіяні власникам сертифікатів діями або бездіяльністю його та забудовника. Нерухомість, придбана від управління ФОН, має бути застрахована за рахунок ФОН від ризиків загибелі або пошкодження на повну вартість на користь управителя як довірчого власника. При цьому управитель не несе відповідальності за своїми боргами активами ФОН, у разі ліквідації управителя вони не включаються до ліквідаційної маси.

У разі ліквідації ФОН кошти, отримані від реалізації майна, розподіляються таким чином:

• обов'язкові платежі до Державного бюджету України;
• винагорода за управління ФОН;
• виплати щодо виконання зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН;
• виплати власникам сертифікатів ФОН.

Після того, як будинок буде введено в експлуатацію, довірителю пропонують такі варіанти отримання нерухомості:

• продаж опціона — управитель зобов'язується передати квадратні метри довірителю за ціною на момент підписання опціону та у визначений термін (протягом терміну дії опціону);
• продаж майнових прав — управитель передає квартиру за актом приймання-передачі;
• продаж сертифікатів через венчурні фонди (ВФ).

Схема продажу сертифікатів через венчурні фонди виглядає приблизно так:

• крок 1-й: управитель розміщує сертифікати ФОН за номінальною вартістю на ВФ відповідно до регламенту пайового венчурного фонду. Від імені ВФ діє компанія з управління активами (КУА);
• крок 2-й: КУА від імені ВФ відчужує сертифікати ФОН (за вартістю продажу нерухомості) інвестору з одночасним закріпленням за ним приміщення на підставі договору, що укладається із забудовником;
• крок 3-й: після завершення будівництва забудовник та інвестор здійснюють міну сертифікатів ФОН на приміщення, що дозволяє інвестору отримати у власність житло.

За здійснення управління ФОН управитель отримує винагороду, яка нараховується щоквартально у розмірі 1/4 визначеного у правилах ФОН розміру ставки щорічної винагороди. Управитель ФОН має право отримати з рахунку ФОН належну йому винагороду тільки після здійснення всіх виплат власникам сертифікатів та/або після закінчення терміну їхнього погашення.

Плюси та мінуси купівлі житла у новобудові через ФОН 

Переваги купівлі квартири через ФОН:

• діяльність фонду регулюється на державному рівні;
• без дозволу на будівельні роботи заборонено підписувати будь-які договори управління майном. Але на практиці наявність дозволу не дає 100%-ву гарантію того, що забудовник виконає свої зобов'язання;
• ФОН має контролювати виконання зобов'язань забудовником та може вимагати заміни підрядника, щоб добудувати будівлю у визначений термін;
• управитель фонду слідкує за цільовим використанням коштів забудовником;
• відсутні додаткові витрати на нотаріальне оформлення договору.

Основні ризики:

• форма та умови договору не дають можливості внести зміни;
• ФОН створюють пов'язані із забудовником юридичні особи. Це нівелює зобов'язання управителя щодо заміни забудовника, у разі невиконання останнім своїх зобов'язань щодо будівництва об'єкта;
• у довірителя відсутні прямі стосунки із забудовником. У забудовника має бути прямий договір із ФОН, але не з довірителем. Якщо забудовник не виконає зобов'язання, довіритель не зможе висунути йому претензії, оскільки забудовник не виступає стороною за договором між управителем та довірителем;
• обміняти сертифікати на квартиру у разі незавершеного будівництва неможна;
• до закінчення дії ФОН сертифікати зворотному викупу не підлягають;
• договір купівлі-продажу сертифікатів не є правовстановлюючим документом і не підлягає нотаріальному посвідченню;
• сертифікат ФОН передбачає передачу абстрактних квадратних метрів у будинку, а не конкретної квартири;
• можливі зміни технічних характеристик об'єктів будівництва;
• якщо забудовник передасть об'єкт незавершеного будівництва в іпотеку третій особі, остання матиме переважне право на нього;
• відповідальність емітента за несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію в договорах, як правило, не встановлюється;
• ФОН може внести зміни до проспекту емісій сертифікатом та продовжити термін здачі будинку в експлуатацію;
• як і в інших випадках з інвестуванням через різні фонди, немає гарантії, що об'єкт буде добудований вчасно або взагалі.

Читайте також: Схема придбання житла у новобудові у житлово-будівельних кооперативах

Висновки

«Інвестування у будівництво через ФОН складніше за ФФБ, оскільки передбачає емісію цінних паперів — сертифікатів ФОН. Як спосіб придбати власне житло цей варіант не дуже зручний. Така схема більше підійде професійним інвесторам та юридичним особам, які мають вільні кошти і готові вкладати їх саме з метою отримання доходу від операцій з нерухомістю», — каже Наталія Осташевська.

Незалежно від способу інвестування, насамперед будівництво об'єкта має бути законним, а репутація забудовника — бездоганною. На сайті Bild.ua кожній новобудові надано Індекс надійності, який відображає ступінь ймовірності виконання забудовником своїх обіцянок. Високий Індекс надійності означає, що проєкт реалізує досвідчений девелопер, оформивши повний пакет дозвільних документів. Такий варіант — найбезпечніший для інвестування.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022