Підсумки 2020 року від Perfect Group: «У карантин ми гідно показали свою адаптивність»

Редакція порталу Domik.ua продовжує серію інтерв'ю з топ-менеджерами українських компаній щодо результатів роботи будівельного ринку за 2020 рік. У цій статті на запитання журналістів відповідав керівник проєкту Perfect Group Олексій Коваль.

Зареєстрована з 1991 року Perfect Group об'єднує 30 компаній, які забезпечують повний цикл будівельних та супроводжуючих робіт. Тільки за останні 10 років організація збудувала 32 будинки у 13-ти житлових комплексах. На даний момент у портфелі групи компаній ще 12 ЖК на етапі будівництва, найвідоміші з яких: POLARIS Home&Plaza, Terracotta, Rusaniv Residence, «Лебединий», KANDINSKY Odessa Residence, RYBALSKY, LIKO-GRAD Perfect Town.

— Назвіть три речі, події чи факти, які асоціюються у вас із 2020 роком.

— Карантин та відкладений попит, відновлення продажу та, напевно, реформа ДАБК.

— Які досягнення компанії 2020 року викликають у вас почуття гордості?

— За час карантину та після нього ми не зупинили роботи на жодному з об'єктів компанії. Також ми максимально швидко почали консультувати клієнтів через усі існуючі месенджери та запровадили формати відеоекскурсій. У карантин ми гідно  показали свою адаптивність.

— Якщо ви вирішите написати книгу або зняти фільм про події 2020 року, який жанр оберете? Комедія, мелодрама, трилер, фентезі чи ще щось?

— Історичний — 2020 рік варто запам'ятати таким, яким він був і зробити висновки.

— Уявіть, що у новорічну ніч під биття  курантів ви маєте можливість змінити якийсь один закон ринку нерухомості або правило в роботі Державної інспекції містобудування України. Що зміните?

— Швидше за все, замінив би ДАБІ на приватні організації, які займаються інспекцією будівництва. Наприклад, така система працює в США і добре там себе зарекомендувала.

— Вам надали шанс дати пораду собі торішньому. Якою буде ця порада?

— Працювати  так само. І ще бути готовим до сюрпризів. Не розкривав би подробиць, але дав би невеликий «тизер» 2020 року.

— Яке найскладніше рішення вам, як керівнику, довелося ухвалювати у 2020 році?

— Відкласти старт кількох наших нових комплексів.

— Який головний урок дав вашій компанії 2020 рік?

— 2020 рік  підтвердив стійкість нашої фінансової моделі: ми маємо великий власний капітал, ніколи не займаємося крос-фінансуванням проєктів і завжди відкриваємо кредитні лінії в банках-партнерах на випадок форс-мажору. Кредитними лініями ми поки що жодного разу не користувалися, зокрема у 2020 році. Проте власний капітал та прозора структура фінансування дали можливість почуватися впевнено навіть у момент спаду продажу. Ми продовжували будувати, бо знали, що коштів вистачить на всі об'єкти.

— Який момент 2020 року, пов'язаний з роботою компанії, ви б із задоволенням пережили ще раз?

— Я б із задоволенням пережив період відновлення продажу влітку — такого тренду зростання не було, мабуть, ніколи.

— Назвіть три унікальні характеристики, які відрізняють Perfect Group від решти вітчизняних забудовників.

— По-перше, в Perfect Group входить понад 30 профільних компаній — від архітектурних бюро до безпосередньо будівельників і девелопера. Кожна компанія має свою спеціалізацію, завдяки чому досягається високий рівень робіт.

Друга особливість — ми починали працювати не як девелопер, а займалися будівництвом як підрядник і генпідрядник. Навіть сьогодні будівництво безпосередньо становить значний сегмент нашого бізнесу. З одного боку, це відповідь на запитання, звідки компанія має власний капітал на реалізацію девелоперських проєктів, що зазвичай невластиво практично нікому із забудовників. З іншого боку, ми маємо унікальну експертизу, адже наші інженери, архітектори та будівельники займаються не лише житловими будинками, а й складними інженерними об'єктами. І тому ми можемо оцінити високу динаміку будівельних робіт на майданчиках, які безпосередньо веде Perfect Group. До речі, кожен інвестор чи потенційний покупець у будь-який час може зробити це в режимі онлайн на сайтах наших об'єктів.

Нарешті Perfect Group працює на ринку України з 1991 року. Звичайно, кожен співробітник розуміє, що в останню чергу можна ризикувати брендом і його історією. Майже 30 років роботи на ринку не можна купити ні за які гроші.

— Ваша компанія відзначилася проєктами у Києві, Одесі та Чернігові. На вашу думку, на якому ринку найскладніше працювати, а на якому простіше?

— Скрізь приблизно однаково, якщо ти робиш усе в рамках закону та правил, вчасно отримуєш необхідні документи та дозволи.

Більше інформації про новобудову можна отримати на форумі ЖК «Лебединий».

— Розкажіть про цікаві традиції, що склалися у вашій компанії (можливо, церемонія закладання  фундаменту, вручення ключів або щось інше).

— Будівельники — народ забобонний. Звичайно, і заливання фундаменту (монети кладуться у кути основи), і закінчення монолітних робіт (на верх монолітної конструкції ставлять квітку, виконану з металу) супроводжуються різними традиціями.

— Як ви обираєте локації для своїх житлових комплексів?

— Найчастіше до нас приходять власники ділянок, дають інформацію про них та називають бажану вартість чи умови співробітництва. Для початку ми перевіряємо всі документи, щоб вони булиу наявності та знаходилися в повному порядку. Потім разом із нашими маркетологами їдемо на ділянку і дивимося наживо. Після цього повертаємось та опрацьовуємо концепцію ЖК. Далі рахуємо бізнес-модель. Якщо все зійшлося — юридично оформляємо взаємини та починаємо розробляти проєкт.

— Скільки об'єктів ви планували ввести в експлуатацію у 2020 році, а скільки ввели?

— На 2020 рік у нас не було заплановано введення в експлуатацію жодних будинків. Ми нічого не переносили, просто так співпало.

— На скільки в середньому подорожчав квадратний метр житла від Perfect Group у 2020 році?

— У середньому зростання цін у рамках наших проєктів склало від 10 до 15%. Якщо дивитися на глобальні рейтинги, за оцінкою одного з авторитетних консалтингових агенцій, Україна посіла 6-те місце у світі за темпами подорожчання нерухомості, які становили понад 10%. Це при тому, що більшість старого житлового фонду, який також впливає на фінальну цифру, показує зовсім іншу динаміку.

— Скільки квадратних метрів житла ви продали у 2020 році?

— У 2020 році ми продали понад 45 тис. кв. м житла лише у наших ЖК. Якщо також враховувати комплекси, де ми — керуючий партнер, разом вийде близько 100 тис. кв. м.

— Які прогнози можете дати щодо вартості квадратного метра у ваших новобудовах на 2021 рік залежно від класу та ступеня готовності об'єкта?

— Незалежно від класу будинку, протягом року внаслідок зростання ступеня готовності об'єкта, нерухомість планово дорожчає на 15-20%. Також ми прогнозуємо подорожчання на 10-15% усієї нерухомості в сегменті «якісної пропозиції від надійних девелоперів» через переважання попиту над доступними на ринку опціями.

— Уявіть, що вам потрібно купити квартиру своїй дитині, що підросла, або іншому родичу. Який комплекс Perfect Group оберете і чому?

— Для дітей я обрав би житловий комплекс «Лебединий» або «Теракота» — мені дуже подобається район станції метро «Харківська» та зеленої гілки. Там дуже молодіжна атмосфера, а всередині ЖК у нас розвивається вся потрібна інфраструктура для комфорту. Три хвилини до метро — величезний плюс для молодих людей, яким дуже важлива мобільність та можливість швидко дістатися будь-якої точки міста.

Для батьків відмінним варіантом був би ЖК Stanford біля станції метро «Палац Україна». Закрита територія, охорона, ландшафтний дизайн, консьєрж-сервіс, а довкола — величезна кількість кафе, ресторанів, театрів, музеїв та інших локацій для дозвілля.

Якщо говорити про себе та враховувати володіння «інсайдерською» інформацією про наші нові ЖК, той об'єкт, в якому особисто я із задоволенням купив би квартиру, зараз перебуває на фінальній стадії проєктування архітектурним бюро «Архіматика». Упевнений, цей проєкт викличе не просто «вау-ефект», а справді сколихне ринок. Добре, що чекати залишилося недовго — вже на початку квітня 2021 року ми плануємо його презентацію.

Дізнатися більше про новобудову можна на форумі ЖК Terracotta.

— Як вам вдалося впоратися із наслідками карантину, запровадженого навесні 2020 року?

— Ми дуже швидко ввели захисні протиепідеміологічні заходи на будівельних майданчиках та у відділах продажу. Також ми стали консультувати клієнтів віддалено через усі можливі месенджери. Нарешті наша фінансова модель дозволила будувати і не хвилюватися навіть у момент повного спаду продажу: ми знали, що можемо дозволити собі продовжувати працювати навіть під час затяжної кризи.

— Локдаун змусив багатьох містян переглянути своє ставлення до нерухомості та переорієнтуватися на заміські новобудови. У зв'язку з цим ви, можливо, плануєте стартувати з заміським проєктом?

— Ми розглядаємо різні можливості, у тому числі виведення на ринок проєктів із котеджного будівництва. Карантин змусив багатьох великих девелоперів звернути увагу на цю нішу.

— Якщо вашій компанії запропонують забудувати ділянку у будь-якому передмісті столиці, який напрям/локацію оберете?

— Все залежить від конкретної ділянки. Наприклад, Ірпінь та Бровари мають відмінну торговельну інфраструктуру та місця для відпочинку, проте підійдуть швидше для тих, хто має віддалену зайнятість, працює на лівому березі або їздить до офісу у нестандартний час, щоб об'їжджати ранкову та вечірню годину пік. З іншого боку, напрям на Обухів не має такої інфраструктури, але звідти зазвичай можна набагато легше і швидше дістатися Києва.

— Вже очевидно, що пандемія коронавірусу — це надовго. На вашу думку, як це вплине на новобудови у технічному плані? Можливо, обов'язковими стануть санітарні кімнати у житлових комплексах, рекуператори повітря, посилені заходи безпеки чи ін. 

— Ми стежимо за глобальними новинами і читаємо про різноманітні антивірусні інновації, проте навряд чи велика кількість із них стане чимось крім прикладів ситуативного маркетингу. Єдиний тренд, який був до вірусу і посилився сьогодні, — це вимога людей мати комфортну інфраструктуру всередині ЖК. Справа в тому, що якщо раніше це було побажання у форматі «гарно, якщо буде», то у локдаун, коли нікуди не можна вийти, наявність об'єктів інфраструктури всередині комплексу стала обов'язковою умовою для покупця. Також стали над усе  цінуватися квартири із просторими терасами.

— Весною 2020 року Президент України Володимир Зеленський анонсував зниження ставок з іпотеки до 10%. Деякі банки справді їх знизили, щоправда, не достатньо істотно. Ви помітили збільшення кількості бажаючих оформити іпотеку  у зв'язку із цим?

— Поки що ні, це справді не масова тенденція.

— Керівник Інституту генерального плану Києва Сергій Броневицький у листопаді 2020 року заявив, що навесні 2021-го Київ отримає новий генплан. Як вважаєте, що це змінить у забудові столиці?

— Генплан — історія не лише для девелоперів, а якийсь вектор співпраці між владою та забудовниками. Його мета — стати магнітом для інвестицій та показати найкращі напрями для всіх учасників ринку. Починаючи від девелоперів та містобудівників, закінчуючи роздрібними мережами чи фітнес-центрами, які можуть планувати райони для відкриття нових точок на 2-5 років уперед.

Наприклад, якщо в рамках генплану буде бажання  розвантажити  центр і запропонувати  забудовникам приходити до нових поки що малорозвинених районів, це не спрацює, якщо влада не займатиметься розвитком там доріг, транспорту та соціальної інфраструктури. Також історія має бути зрозумілою для всіх учасників ринку: чому приймається те чи інше рішення. Нарешті правила повинні бути однаковими для всіх. Тільки за дотримання цих умов, а не завдяки одному факту прийняття нового генплану, ситуація в столиці буде якісно змінюватися.

— Наскільки ви загалом задоволені проєктом генплану? На вашу думку, що в ньому можна і потрібно змінити?

— Навіть не дуже хороший генплан може стати чудовим інструментом, якщо на його підставі відбуватиметься, зокрема, розвиток інфраструктури з боку місцевої влади. Але це працює і навпаки: будувати на пустці без під'їзду, звідки можна виїхати тільки однією вузькою дорогою, найближча школа знаходиться в 3-х, а зупинка автобуса в 2 км, ніхто не стане. Незважаючи на те, що в рамках генплану ця ділянка буде значитися придатною для будівництва.

— Як, на вашу думку, вплине на ринок ліквідація ДАБІ, про яку в березні 2020-го заявили в Кабінеті Міністрів?

— Поки що рано загадувати, але поділ одного органу-монополіста на три органи-монополісти зі спеціалізацією навряд чи можуть радикально вплинути на ситуацію.

— Назвіть еталонний, на вашу думку, мегаполіс з погляду міської забудови та урбаністики.

— Еталонних немає, тому що ми говоримо про різні підходи. Наприклад, у Нью-Йорку чудова система вулиць, що перетинаються під кутом 90 градусів. Проте щільність забудови та кількість містян така, що навіть продумані дороги не допомагають уникати заторів.

З іншого боку, є Берлін, який провів величезну роботу з реновації старих радянських будівель, вписав їх у нове середовище та побудував унікальний вигляд міста, де можна досить комфортно жити та працювати.

Особисто мені дуже подобається Копенгаген, як комбінація архітектури, старих будинків та абсолютно нових рішень, а також системи громадського транспорту. Його присутність у топах найкомфортніших міст світу може бути хорошим підтвердженням статусу мегаполісу, близького до зразкового.

— У вашому портфелі практично порівну власних та партнерських проєктів — 13 проти 12-ти. Ви співпрацювали із забудовниками «Київміськбуд», SAGA Development, «Ліко-Холдинг», Citex та ін. Скажіть, з ким із вітчизняних забудовників вам хочеться створити нову колаборацію?

— Ми готові працювати з усіма девелоперами, хто поділяє наш підхід до розвитку та бажання не просто заробляти на проєктах, а з гордістю додавати їх у портфель компанії. Ми хочемо давати мешканцям комфортні умови, а натомість отримувати зростаючий імідж компанії та прибуток — саме в такому порядку. На даний момент ми готуємо ще один спільний проєкт із лідером ринку, але про це трохи пізніше.

— На яких умовах Perfect Group входить у партнерські проєкти?

— Залежить від проєкту, нашої ролі та ситуації з об'єктом. Ми можемо бути як генеральним підрядником, і будувати окремі будинки у проєкті чи вести роботи разом.

— ЖК POLARIS Home & Plaza — це четверта спроба звести новобудову на вулиці Сім'ї Кульженків. До цього тут був ЖК Family Town, потім Tesla House, пізніше KyivSKY, і ось тепер ви будуєте POLARIS. Чи не лячно  було братися за цей «зачарований» об'єкт?

— Так вийшло, що ми вже маємо досвід будівництва довгобудів за іншими забудовниками. Наприклад, один із будинків колись дістався нам як «довісок» до виробничої бази, і ми його успішно завершили. У проєкті POLARIS Home & Plaza ми хочемо вкотре застосувати цю досить унікальну для ринку ключову компетенцію.

Дізнатись більше про новобудову можна на форумі ЖК POLARIS Home & Plaza.

— Як вчините з інвесторами попередніх чотирьох проєктів на вул. Сім'ї Кульженків? Люди отримають свої квартири?

— Люди в будь-якому разі отримають свої квартири — це наша важлива позиція як компанії. Інакше ми не бралися б за проєкт.

— Ваш ЖК Stanford — дуже амбітний та цікавий проєкт, розташований у класній локації. Але він має певні проблеми. Серед них — невідповідність цільовому та функціональному призначенню ділянки, відсутність технічних умов на підключення до міських мереж. Прокоментуйте цю ситуацію, будь ласка.

— ЖК Stanford — це мультифункціональний комплекс, де будуть з'єднані торгові об'єкти, офісні площі та житлова частина. Ми отримали всі необхідні документи для будівництва з урахуванням такого призначення комплексу.

— Після банкрутства «Укрбуду» ви взялися за добудову одного з найдорожчих його об'єктів — клубного будинку La Manche. Чому саме цей проєкт?

— Увійти до цього проєкту — значний  виклик для нас. У тому числі там є інвестори, які вже купили квартири, ми з ними проводили зустрічі та гарантували, що люди отримають своє житло. На цьому проєкті ми хочемо в чергове показати, що вміємо працювати в складних умовах і готові брати на себе додаткову відповідальність.

— У листопаді 2020 року Верховний Суд України створив прецедент, задовольнивши вимогу інвестора довгобуду щодо моральної компенсації. Як вважаєте, що це змінить на ринку первинної нерухомості? Можливо, інвестори масово підуть до судів за моральною компенсацією?

— Мені здається, що жодної масовості не буде. Зрештою, інвестори та забудовники мають спільну мету — закінчити об'єкт та здати його в експлуатацію. Негативний галас заради отримання якоїсь компенсації, яка, при цьому, може поставити під питання роботу компанії — це невигідно, як забудовнику, так і інвестору. Хоча точкові випадки, звісно, можуть відбуватися.

— Які нові проєкти Perfect Group стартують у 2021 році?

— Наша компанія запланувала на 2021 рік вивести на ринок чотири об'єкти у комфорт- та бізнес-класі сумарною площею понад 500 тис. кв. м. Також буде низка партнерських проєктів, а це ще 200-300 тис. кв. м.

— Яку головну мету ви ставите перед собою та своєю командою на 2021 рік?

— Успішно вивести на ринок нові проєкти та ввести в експлуатацію деякі поточні об'єкти.

Информаційно-аналітичний відділ  Domik.ua

© domik.ua, 2021