Схема купівлі квартири у новобудові через фонд фінансування будівництва

Серію спільних матеріалів Domik.ua та експертів BildControl.ua продовжує стаття про механізм купівлі житла через фонд фінансування будівництва (ФФБ). Ця схема на українському ринку у 2022 році зустрічається так само часто, як і попередній договір купівлі-продажу, але на відміну від нього чітко прописана в законодавстві.

Законодавче регулювання

ФФБ задуманий та реалізований як система гарантій та захисту інвестора у разі інвестування в житлову нерухомість. ФФБ — один із чотирьох способів фінансування об'єктів житлового будівництва фізичними та юридичними особами, які передбачені Законом України «Про інвестиційну діяльність». Діяльність таких фондів регулюється Законом «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

«Багато учасників ринку позиціонують ФФБ, як найбезпечнішу схему залучення інвестицій у новобудову, проте тут теж є нюанси. Як негативний приклад можна згадати ситуацію із будівельною корпорацією «УКРБУД». Нагадаю, що влітку 2019 року вона призупинила будівельні роботи на своїх 26-ти об'єктах, інвесторами яких на той момент було 13 тис. людей. Інший схожий випадок — новобудови банку «Аркада», що збанкрутував, його керівництво правоохоронні органи підозрюють у розтраті коштів учасників ФФБ. Заручниками ситуації стали ще 10 тис. інвесторів», — згадує експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Осташевська.

Учасники:

• довіритель — інвестор/покупець об'єкта в новобудові;
• управитель — фінансова компанія (або банк), яка управляє коштами довірителя у його цілях;
• забудовник — компанія-підрядник, що здійснює будівельні роботи;
• замовник будівництва — як правило, власник земельної ділянки або особа, наділена правом розпоряджатися земельною ділянкою, де планується будівництво.

За законом, гроші від інвесторів забудовник сам приймати не може. Кошти йдуть на окремий рахунок у банку. Банк-накопичувач неспроможний функціонувати без управителя ФФБ, яким може бути або сам банк, або фінансова компанія з відповідною ліцензією. ФФБ вважається створеним після затвердження управителем правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ. На рахунку управителя ФФБ має бути не менше одного мільйона євро. Будь-які обмеження щодо кількості об'єктів будівництва, які можуть зводитись у рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених до управління коштів не встановлюються.

В Україні діє два види ФФБ: тип А та Б. У першому випадку коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. Він же бере на себе ризик недостатності залучених коштів на спорудження. У ФФБ типу Б цей ризик бере на себе управитель. Забудовник зобов'язується дотримуватись вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування.

Українські забудовники, як правило, надають перевагу ФФБ типу А, оскільки організація ФФБ типу Б складніша як з точки зору законодавчого регулювання, так і щодо практичної організації.

Якщо будівельна компанія порушить умови договору, управитель може в односторонньому порядку змінити їх за конкретним об'єктом будівництва: умови договору ФФБ типу Б змінюються на умови договору ФФБ типу А. Таким чином відповідальність за порушення умов договору переходить на забудовника.

Під час створення ФФБ, майнові права на всі об'єкти інвестування передаються в іпотеку управителю. Він, таким чином, захищає інвесторів. Покупці, які беруть кредит на придбання житла, надають свої майнові права банкам-кредиторам у вторинну іпотеку.

Читайте також: Купівля квартири у новобудові через емісію цільових облігацій

Суть процесу купівлі квартири

Інвестор (довіритель) укладає договір із якоюсь керуючою компанією, яка створила фонд для залучення фінансових коштів від фізичних осіб з метою фінансування будівництва. Як правило, такою компанією є товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ). По суті, інвестор ніби довіряє управителю розпоряджатися його грошима, але з метою фінансування будівництва. Після укладання договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється конкретний об'єкт на умовах, передбачених правилами ФФБ.

З 1 липня 2021 року набуло чинності рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) «Про затвердження Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу — діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю». У додатку до нього міститься форма типового договору про участь у ФФБ.

Договір про участь у ФФБ укладається:

• виключно у письмовій формі у паперовому або у вигляді електронного документа;
• у формі єдиного документа, підписаного сторонами, шляхом приєднання інвестора до запропонованого управителем договору загалом. Текст такого договору та зміни до нього мають бути оприлюднені на сайті управителя.

Зазвичай у договорі максимально захищені права забудовника і управителя, але не самого інвестора.

На що слід звернути увагу в умовах договору із ФФБ:

• розмір оплати: сума має бути чітко зафіксована без можливості зміни. Експерти радять уникати договорів, які передбачають зміну вартості квадратних метрів;
• розрахунковий рахунок управителя ФФБ: експерти радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок, зазначений у договорі, а не готівкою до каси забудовника. У такому разі інвестор отримує на руки документи, що підтверджують факт сплати;
• час здачі об'єкта: це має бути чітка дата, а не приблизний термін або з можливістю зміни;
• пункт про те, що оформлення права власності на квартиру здійснюється силами забудовника та за його рахунок;
• відповідальність сторін: нерідко для покупця прописуються непідйомні штрафи та пеня у разі, якщо він з якихось причин не може виплачувати гроші. Гарним показником сумлінності забудовника буде вказівка ​​штрафних санкцій з його боку у разі порушення термінів введення будинку в експлуатацію;
• розірвання договору: мають бути чітко визначені обставини, за яких інвестор чи забудовник можуть розірвати угоду.

Після укладення договору інвестор вносить певну суму до фонду і набуває статусу довірителя. Йому видають свідоцтво про участь у ФФБ. Управитель закріплює за довірителем обраний об'єкт інвестування, відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта за поточною ціною, та одночасно вносить відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ.

У свідоцтві про участь у ФФБ мають бути такі дані:

• найменування, вид ФФБ;
• дані довірителя;
• дата видачі свідоцтва;
• закріплений за довірителем об'єкт інвестування та кількість вимірюваних одиниць об'єкта;
• сума, передана довірителем в управління ФФБ;
• графік подальшого внесення довірителем коштів;
• виписка із договору про зобов'язання забудовника перед управителем.

Далі довіритель поступово вносить у ФФБ решту коштів, а управитель під час кожного наступного платежу, закріплює за довірителем відповідну кількість квадратних метрів — в обмін на старе свідоцтво видає нове, з актуальними даними. Після повної сплати довірителем коштів управитель на підставі договору уступки майнових прав передає майнові права на об'єкт інвестування довірителю. 

Коли об'єкт введено в експлуатацію, відбувається вимірювання фактичної площі квартири. Якщо вона виявиться меншою, ніж прописана у договорі, довірителю доведеться доплатити. Якщо більшою — йому повернуть «зайві» гроші. Після цього довіритель віддає управителю свідоцтво про участь у ФФБ, а той виписує інвестору довідку, що підтверджує право на придбання у власність закріпленого за ним об'єкта.

Інвестор передає вищезгадану довідку забудовнику та робить огляд свого житла. Якщо його задовольняє об'єкт і бригаді будівельників не потрібно нічого виправляти, тоді довіритель підписує акт приймання-передачі об'єкта. Після цього забудовник реєструє за довірителем право власності на квартиру.

У разі порушення забудовником термінів будівництва або неналежного виконання управителем своїх обов'язків, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання угоди про участь у ФФБ та виплати йому коштів відповідно до договору та правил фонду.

Читайте також: Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Плюси та мінуси купівлі квартири в новобудові через ФФБ

Переваги придбання квартири через ФФБ:

• діяльність фонду контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, що означає врегулювання діяльності ФФБ на державному рівні;
• цільове інвестування у ФФБ. Тобто кошти можуть піти виключно на зведення будинку;
• ФФБ контролює виконання зобов'язань з боку забудовника та, у разі потреби, може замінити підрядника, щоб завершити будинок та здати його вчасно;
• формування ФФБ можливе лише за наявності всього пакета дозвільної документації для будівництва;
• управитель не може змінювати правила ФФБ без згоди всіх довірителів;
• закріплений за довірителем об'єкт інвестування не може бути закріплений за іншими довірителями. За порушення цієї умови управитель відповідає своїм майном;
• у разі порушень із боку забудовника або управителя, що становлять ризики для довірителя, останній може вийти з ФФБ та повернути собі кошти у розмірі не меншому, ніж він передав до ФФБ;
• управитель не відповідає за своїми боргами активам фонду, а у разі ліквідації управителя гроші ФФБ спрямовуються на задоволення вимог довірителів;
• відсутні додаткові витрати (нотаріальні послуги, держмито) на оформлення договору із ФФБ.

Основні ризики:

• ФФБ створюють пов'язані із забудовником юридичні особи. Це нівелює зобов'язання управителя щодо заміни забудовника, у разі невиконання останнім своїх зобов'язань щодо будівництва об'єкта;
• незважаючи на контроль ФФБ та Нацкомісії, забудовник може не виконати своїх зобов'язань;
• той факт, що за інвестором закріплюється конкретний об'єкт, не виключає подвійного продажу. Насправді одна й та сама квартира може бути закріплена за різними людьми;
• ФФБ може залучати кошти довірителя під різні об'єкти. У разі виникнення проблем, складно довести нецільове використання, тому що у всіх випадках кошти йдуть на будівництво, але не зрозуміло якого саме об'єкта;
• у разі відмови довірителя брати участь у ФФБ, внесені кошти повертаються йому лише, коли закріплений за ним об'єкт буде продано іншому інвестору (третій особі), або після введення будинку в експлуатацію;
• прямі взаємини довірителя із забудовником відсутні. У забудовника має бути прямий договір із ФФБ, але не з довірителем. Якщо забудовник не виконає зобов'язання, довіритель не зможе пред'явити йому претензії, оскільки забудовник не є стороною договору;
• схема з ФФБ не підходить для випадків, коли довіритель хоче купити квартиру з правом спільного володіння.

Читайте також: Придбання житла у новобудові через деривативи та майнові права

Висновки 

Серед головних переваг інвестування в новобудови через ФФБ — державний контроль. Цей механізм детально прописаний у законодавстві. Він відносно простий і зрозумілий звичайним покупцям, які купують нерухомість для себе. Проте на практиці довірителі ФФБ нерідко стають заручниками нецільового використання забудовниками та фондами коштів, а також банкрутства цих структур.

«Жодна схема інвестування в новобудову на етапі зведення не гарантує на 100%, що об'єкт введуть у експлуатацію і покупець отримає свої квадратні метри. Нагадаємо, що за різними підрахунками в Україні зараз від 100 до 200 тис. постраждалих вкладників у первинний ринок нерухомості. Убезпечити від недобросовісних забудовників має реформа містобудування та ринку нерухомості, яка відбувається зараз. Але поки вона не завершена, інвестор залишається законодавчо не захищеним», — підсумовує Наталія Осташевська.

Щоб мінімізувати ризики під час купівлі квартири в будинку, що споруджується, варто шукати досвідченого забудовника і об'єкт з повним пакетом дозвільних документів. Найпростіший спосіб — вибирати новобудову з високим Індексом надійності на Bild.ua. Результати комплексної перевірки кожного житлового комплексу відображено у детальному звіті, який можна замовити на сайті.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022