Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства

Серию совместных материалов Domik.ua и экспертов BildControl.ua продолжает статья о механизме покупки жилья через фонд финансирования строительства (ФФС). Эта схема в 2022 году на украинском рынке встречается так же часто, как и предварительный договор купли-продажи, но, в отличие от него, четко прописана в законодательстве. 

Законодательное регулирование

Изначально ФФС задуман и реализован как система гарантий и защиты инвестора при инвестировании в жилую недвижимость. ФФС — один из четырех способов финансирования объектов жилищного строительства физическими и юридическими лицами, которые предусмотрены Законом Украины «Об инвестиционной деятельности». Деятельность таких фондов регулируется Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

 «Многие участники рынка позиционируют ФФС, как самую безопасную схему привлечения инвестиций в новостройку, однако здесь тоже есть нюансы. Как негативный пример можно вспомнить ситуацию со строительной корпорацией «УКРБУД». Напомню, что летом 2019 года она приостановила строительные работы на своих 26-ти объектах, инвесторами которых на тот момент были 13 тыс. человек. Еще один подобный случай — новостройки обанкротившегося банка «Аркада», руководство которого правоохранительные органы подозревают в растрате средств участников ФФС. Заложниками ситуации стали еще 10 тыс. инвесторов», — вспоминает эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Осташевская.

Участники:

• доверитель — инвестор/покупатель объекта в новостройке;
• управитель — финансовая компания (или банк), которая управляет средствами доверителя в его целях;
• застройщик — компания-подрядчик, осуществляющая строительные работы;
• заказчик строительства — как правило собственник земельного участка или лицо, наделенное правом распоряжаться земельным участком, на котором планируется строительство.

По закону деньги от инвесторов застройщик сам принимать не может. Средства идут на отдельный счет в банке. Банк-накопитель не может функционировать без управителя ФФС, которым может выступать либо сам банк, либо финансовая компания с соответствующей лицензией. ФФС считается созданным после утверждения управителем правил ФФС, заключения договора с застройщиком и открытия счетов ФФС. На счете управляющего ФФС должно быть не менее одного миллиона евро. Какие-либо ограничения по количеству объектов строительства, которые могут строиться в рамках каждого ФФС, а также по объемам привлеченных в управление средств не устанавливаются.

В Украине действует два вида ФФС: тип А и Б. В первом случае коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик. Он же принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на сооружение. В ФФС типа Б этот риск берет на себя управляющий. Застройщик обязуется соблюдать требования управителя касательно потребительских свойств объектов инвестирования.

Украинские застройщики, как правило, отдают предпочтение ФФС типа А, поскольку организация ФФС типа Б более сложна как с точки зрения законодательного регулирования, так и в плане практической организации. 

Если строительная компания нарушит условия договора, управитель может в одностороннем порядке изменить их по конкретному объекту строительства: условия договора ФФС типа Б меняются на условия договора ФФС типа А. Таким образом ответственность за нарушение условия договора переходит на застройщика. 

При создании ФФС, имущественные права на все объекты инвестирования передаются в ипотеку управителю. Он, таким образом, защищает инвесторов. Покупатели, которые берут кредит на приобретение жилья, предоставляют свои имущественные права банкам-кредиторам уже во вторичную ипотеку.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Суть процесса покупки квартиры

Инвестор (доверитель) заключает договор с некой управляющей компанией, которая создала фонд для привлечения финансовых средств от физических лиц с целью финансирования строительства. Как правило, такой компанией выступает общество с ограниченной ответственностью (ООО). По своей сути, инвестор как бы доверяет управителю распоряжаться его денежными средствами, но только с целью финансирования строительства. После заключения договора об участии в ФФС за доверителем закрепляется конкретный объект на условиях, предусмотренных правилами ФФС.

С 1 июля 2021 года вступило в силу решение Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) «Об утверждении Положения об осуществлении профессиональной деятельности на рынках капитала — деятельности по управлению имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления сделок с недвижимостью». В приложении к нему содержится форма типового договора об участии в ФФС.

Договор об участии в ФФС заключается:

• исключительно в письменной форме в бумажном или в виде электронного документа;
• в форме единого документа, подписанного сторонами, путем присоединения инвестора к предложенному управителем договору в целом. Текст такого договора и изменения к нему должны быть обнародованы на сайте управителя.

Обычно в договоре максимально защищены права застройщика и управителя, но никак не самого инвестора.

На что обратить внимание в условиях договора с ФФС: 

• размер оплаты: сумма должна быть четко зафиксирована без возможности изменения. Эксперты советуют избегать договоров, которые предполагают изменение стоимости квадратных метров;
• расчетный счет управителя ФФС: эксперты советуют перечислять средства исключительно на расчетный счет, указанный в договоре, а не наличными в кассу застройщика. В таком случае инвестор получит на руки документы, подтверждающие факт оплаты;
• время сдачи объекта: это должна быть четкая дата, а не приблизительные сроки или с возможностью изменения;
• пункт о том, что оформление права собственности на квартиру осуществляется силами застройщика и за его счет;
• ответственность сторон: нередко для покупателя прописываются неподъемные штрафы и пеня в случае, если он по каким-либо причинам не может выплачивать деньги. Хорошим показателем добросовестности застройщика будет указание штрафных санкций с его стороны, в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию;
• расторжение договора: должны быть четко обозначены обстоятельства, при которых инвестор или застройщик могут разорвать сделку.

После заключения договора, инвестор вносит определенную сумму в фонд и приобретает статус доверителя. Ему выдают свидетельство об участии в ФФС. Управитель закрепляет за доверителем выбранный объект инвестирования, соответствующее количество измеримых единиц объекта по текущей цене, и одновременно вносит соответствующую информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС.

В свидетельстве об участии в ФФС должны быть такие данные:

• наименование, вид ФФС;
• данные доверителя;
• дата выдачи свидетельства;
• закрепленный за доверителем объект инвестирования и количество измеряемых единиц объекта;
• сумма, переданная доверителем в управление ФФС;
• график дальнейшего внесения доверителем средств;
• выписка из договора об обязательствах застройщика перед управителем.

Далее доверитель постепенно вносит в ФФС остаток средств, а управитель при каждом последующем платеже, закрепляет за доверителем соответствующее количество квадратных метров — в обмен на старое свидетельство выдает новое, с актуальными данными. После полной оплаты доверителем средств управитель на основании договора уступки имущественных прав передает имущественные права на объект инвестирования доверителю.

Когда объект введен в эксплуатацию, происходит измерение фактической площади квартиры. Если она окажется меньшей, чем прописана в договоре, доверителю придется доплатить. Если большей — ему вернут «лишние» деньги. После этого доверитель отдает управителю свидетельство об участии в ФФС, а тот выписывает инвестору справку, подтверждающую право на приобретение в собственность закрепленного за ним объекта. 

Инвестор передает вышеупомянутую справку застройщику и осматривает свое жилье. Если его устраивает объект и строительным бригадам не нужно ничего исправлять, доверитель подписывает акт приема-передачи объекта. После этого застройщик регистрирует за доверителем право собственности на квартиру. 

В случае нарушения застройщиком сроков постройки или ненадлежащего исполнения управителем своих обязанностей, доверитель вправе потребовать от управителя досрочного расторжения соглашения об участии в ФФС и выплаты ему средств в соответствии с договором и правилами фонда.

Читайте также: Схема покупки жилья в новостройке через институты совместного инвестирования

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке через ФФС

Преимущества покупки квартиры через ФФС:

• деятельность фонда контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, что означает урегулирование деятельности ФФС на государственном уровне;
• целевое инвестирование в ФФС. То есть денежные средства могут пойти исключительно на строительство дома;
• ФФС контролирует выполнение обязательств со стороны застройщика и, в случае необходимости, может заменить подрядчика, чтобы достроить дом и сдать его вовремя;
• формирование ФФС возможно лишь при наличии всего пакета разрешительной документации на строительство;
• управитель не может изменять правила ФФС без согласия всех доверителей;
• закрепленный за доверителем объект инвестирования не может быть закреплен за другими доверителями. За нарушение этого условия управитель несет ответственность своим имуществом;
• в случае нарушений со стороны застройщика или управителя, представляющих риски для доверителя, последний может выйти из ФФС и вернуть себе средства в размере не меньшем, чем он передал в ФФС;
• управитель не отвечает по своим долгам активами фонда, а в случае ликвидации управителя деньги ФФБ направляются на удовлетворение требований доверителей;
• отсутствуют дополнительные затраты (нотариальные услуги, госпошлины) на оформление договора с ФФС.

Основные риски:

• ФФС создают связанные с застройщиком юридические лица. Это нивелирует обязательство управителя по замене застройщика, в случае невыполнения последним своих обязательств по строительству объекта;
• несмотря на контроль ФФС и Нацкомиссии, застройщик может не выполнить свои обязательства;
• тот факт, что за инвестором закрепляется конкретный объект, не исключает двойных продаж. На практике одна и та же квартира может быть закреплена за разными людьми;
• ФФС может привлекать средства доверителя под разные объекты. В случае возникновения проблем, сложно доказать нецелевое использование, так как во всех случаях денежные средства идут на строительство, но не понятно какого именно объекта;
• при отказе доверителя участвовать в ФФС, внесенные средства возвращаются ему только в том случае, когда закрепленный за ним объект будет продан другому инвестору (третьему лицу), либо после ввода дома в эксплуатацию;
• прямые взаимоотношения доверителя с застройщиком отсутствуют. У застройщика должен быть прямой договор с ФФС, но не с доверителем. Если застройщик не выполнит обязательства, доверитель не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной договора;
• схема с ФФС не подходит для случаев, когда доверитель хочет купить квартиру с правом совместного владения.

Читайте также: Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

Выводы

Среди главных преимуществ инвестирования в новостройки через ФФС — государственный контроль. Этот механизм детально прописан в законодательстве. Он относительно прост и понятен обычным покупателям, которые приобретают недвижимость для себя. Однако на практике доверители ФФС часто становятся заложниками нецелевого использования застройщиками и фондами средств, а также банкротства этих структур. 

«Ни одна схема инвестирования в новостройку на этапе возведения не гарантирует на 100%, что объект введут в эксплуатацию, и покупатель получит свои квадратные метры. Напомним, что по разным подсчетам в Украине на данный момент от 100 до 200 тыс. пострадавших вкладчиков в первичный рынок недвижимости. Обезопасить от недобросовестных застройщиков должна реформа градостроительства и рынка недвижимости, которая осуществляется на данный момент. Но пока она не завершена, инвестор остается законодательно не защищенным», — подводит итоги Наталья Осташевская.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме, стоит искать опытного застройщика и объект с полным пакетом разрешительных документов. Самый простой способ — выбрать новостройку с высоким Индексом надежности на Bild.ua. Результаты комплексной проверки каждого жилого комплекса отражены в детальном отчете, который можно заказать на сайте.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022