Схема купівлі квартири у новобудові через попередній договір купівлі-продажу

Редакція порталу Domik.ua підготувала серію публікацій щодо різних способів інвестування на первинному ринку нерухомості. Один із найпоширеніших варіантів залучення коштів фізичних осіб для зведення новобудови у 2022 році — це попередній договір купівлі-продажу. Він досить простий для розуміння рядового покупця та зручний для забудовників.

Законодавче регулювання

«Чинне законодавство (стаття 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність») передбачає, що інвестування в нове будівництво житла коштів фізичних осіб можливе з використанням таких схем, як фонд фінансування будівництва, фонд операцій з нерухомістю, інститут спільного інвестування, цільові облігації. Інші способи залучення недержавних коштів, у тому числі, попередній договір купівлі-продажу, не є забороненими та регулюються відповідними нормами закону», — пояснює експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Осташевська.

 Схема придбання житла за попереднім договором купівлі-продажу передбачена статтями 635 Цивільного кодексу України (ЦВУ) та 182 Господарського кодексу України (ГКУ).

Попередній договір — ця угода між сторонами, які зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір купівлі-продажу у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором.

Читайте також: Кількість правочинів із нерухомістю в Україні за три квартали 2021 року

Суть процесу придбання квартири

Продавець укладає попередній договір купівлі-продажу із покупцем. У документі вказують, що продавець зобов'язується у майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири, а покупець — сплатити її вартість за попереднім договором.

Учасники:

• покупець — фізична або юридична особа, що має придбати об'єкт нерухомості в майбутньому;
• продавець — забудовник, замовник будівництва або фонд, що діє від імені забудовника;
• замовник будівництва — як правило, власник земельної ділянки або особа, наділена правом розпоряджатися земельною ділянкою, на якій планується будівництво.

Попередній договір купівлі-продажу не є підставою для переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця квартири та для звернення до суду з позовом для визнання права власності. Попередній договір можна назвати договором про намір. Поки фізично об'єкт нерухомості не існує, будь-які домовленості можуть залишитися на папері. Реальних юридичних механізмів, здатних захистити права покупця у схемі із попередніми договорами, немає.

За попереднім договором, продавець зобов'язується підписати основний договір купівлі-продажу, а не продати об'єкт нерухомого майна, якого фактично ще не існує. Якщо після закінчення терміну дії попереднього договору будинок не буде введений в експлуатацію, покупець може вимагати від продавця лише виконання зобов'язання підписати основний договір у визначений термін, але не передати об'єкт нерухомості. Якщо одна із сторін не виконала умов та зобов'язань, прописаних у попередньому договорі, друга сторона не має права відшкодовувати збитки через визнання права власності на майно, придбання якого зазначено в основному договорі. Єдине, що може зробити покупець — це повернути свої гроші та вимагати штраф із продавця за недотримання умов договору у випадку, якщо ці пункти передбачені у попередній угоді.

Після підписання основного договору купівлі-продажу кошти, сплачені покупцем за попереднім договором як забезпечувальний платіж, як правило, враховуються в основному договорі. Але забезпечувальний (або гарантійний) платіж не є оплатою за квадратні метри об'єкта нерухомості.

Реєстру попередніх договорів купівлі-продажу не існує, отже немає можливості перевірити, чи був він укладений з іншою особою, щодо придбання тієї ж нерухомості.

Нюанси укладання попереднього договору купівлі-продажу

Попередній договір має бути складений у письмовій формі, незалежно від того, хто є продавцем. Документ необхідно завірити у нотаріуса. Без дотримання цієї форми укладання угоди попередній договір може бути визнаний недійсним. Під час укладання попереднього договору покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми інвестицій) та послуги нотаріуса за посвідчення. При укладенні основного договору йде залік того, що сплачено за попереднім. Якщо інвестор сплатив держмито за попереднім повністю, то за основним договором воно вже не сплачується.

У попередньому договорі важливо вказати всі ключові положення, які мають бути в основному документі:

• продавець;
• покупець;
• об'єкт: опис, технічні характеристики, площа, кількість кімнат, будівельна адреса, тип оздоблення та комплектація;
• ціна та порядок розрахунку;
• термін оформлення основного документа;
• відповідальність за порушення умов договору;
• умови прийому-передачі об'єкта та усунення недоліків, допущених будівельниками;
• порядок розірвання, проведення взаєморозрахунків та відшкодування збитків.

Як власник може бути зазначений землекористувач ділянки, на якій ведеться будівництво. Якщо є інша особа, необхідно з'ясувати, на якій підставі. Якщо продавець є юридичною особою, у нього мають бути повноваження підписанта, навіть якщо це директор. Якщо продавець фізособа, може знадобитися згода на угоду від третіх осіб (чоловіка/дружини).

У попередньому договорі зазначаються «приблизні» характеристики об'єкта нерухомого майна. Оскільки його ще не існує, немає і точних характеристик. Це означає, що за попереднім договором покупець мав намір купити один об'єкт, а за наявності основного договору купівлі-продажу купує інший. Можуть не співпадати не лише площі, а й поверхи, на яких розташований об'єкт.

Відповідно до положень чинного ЦКУ зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основна угода не відбулась у термін, встановлений попередньою угодою, або одна із сторін не надіслала іншій пропозиції про її укладання. Тому у договорі важливо передбачити і терміни та план дій у разі ухилення однієї із сторін від підписання основного документа. Краще вказати не конкретний день проведення основного правочину, а період, коли це можна зробити. Так інвестор зможе зрозуміти, що друга сторона ухиляється від своїх зобов'язань і звернеться до суду, поки документ ще має юридичну силу.

Плюси та мінуси попереднього договору купівлі-продажу

Переваги придбання житла за попереднім договором купівлі-продажу такі:

• проста та зрозуміла двоетапна схема підписання договору: попередній (з урахуванням умов основного договору) та договір купівлі-продажу, на підставі якого оформляється право власності на квартиру;
• прямий договір із забудовником, тобто він безпосередньо несе відповідальність перед покупцем.

Основні ризики включають:

• попередній договір між сторонами — це намір сторін у майбутньому укласти угоду з купівлі-продажу. Поки об'єкта нерухомості не існує, немає можливості реалізувати наміри;
• термін підписання основного договору залежить від термінів введення будинку в експлуатацію;
• можливе нецільове використання коштів, що залучаються продавцем від покупців до заключення основної угоди;
• є високий ризик подвійного перепродажу через відсутність контролю за такими угодами з боку державних органів;
• у попередньому договорі формулювання оплати звучить як забезпечувальний платіж, який є гарантією угоди у майбутньому (інший варіант — гарантійний платіж). Це дає можливість продавцеві «попросити» заплатити більше за квадратні метри під час підписання основного договору;
• забудовник може змінити проєкт будівництва на власний розсуд;
• якщо грошей на завершення будівництва не вистачає, деякі забудовники можуть передати права на квартиру у банківську іпотеку;
• договір купівлі-продажу об'єкта засвідчує приватний нотаріус, якого визначає забудовник;
• на відміну від договору купівлі-продажу нерухомого майна, у разі нотаріального посвідчення попередньої угоди не вимагається надання документа, що підтверджує право власності продавця на об'єкт нерухомого майна. Тобто такий договір може укласти будь-хто.

Найвірніший спосіб зберегти заощадження від інвестування у проблемну новобудову — купувати лише у забудовника з гарною репутацією та повним пакетом документів на об'єкт. На Bild.ua можна дізнатись, які житлові комплекси України визнані надійними за підсумками всебічної експертної перевірки.

Читайте також: Законопроєкт про захист інвестора розширює його права без конкретних механізмів

Висновки

Під час укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири в новобудові, інвестор законодавчо не захищений. Це одна з найризикованіших схем інвестування. Вона дозволяє девелоперам залучати кошти, навіть не маючи дозвільної документації. Контроль за цільовим використанням коштів також відсутній. У разі банкрутства забудовника, втрати права користування земельною ділянкою, порушення термінів введення в експлуатацію, покупець може розраховувати тільки на стягнення збитків, і то далеко не завжди.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022