Як правильно оцінити земельну ділянку: від яких чинників залежить ціна землі

До нерухомості нарівні з квартирами та будинками відносяться земельні ділянки. Вони також є об'єктами ринкових відносин: за даними Міністерства юстиції України, за дев'ять місяців минулого року нотаріуси уклали 62 309 угод купівлі-продажу землі. Як правильно оцінити ділянку землі у 2022 році та навіщо взагалі це потрібно робити, розібралися журналісти порталу Domik.ua.

Які завдання виконує оцінка землі

Грошова оцінка земельної ділянки — неодмінна умова проведення будь-якої угоди, пов'язаної із землею. Оцінка ділянок поділяється на два підвиди:

• нормативна грошова оцінка. Вона передбачена Законом України «Про оцінку земель» та розраховується на основі рентного доходу від використання землі протягом певного часу. Простими словами рентний дохід — це ті гроші, які можна отримати від найефективнішого використання даної земельної ділянки. Отримати нормативну грошову оцінку можна безоплатно у Центрах надання адміністративних послуг (ЦНАП). У листопаді 2021 року Кабінет Міністрів видав постанову № 1147, яка запроваджує нову єдину методику визначення нормативної оцінки землі — раніше їх було три;
• експертна грошова оцінка. У цьому випадку визначається ринкова ціна нерухомості або права оренди з урахуванням низки чинників — зокрема, розташування, форми та площі ділянки, попиту на землю в даній локації тощо. Її роблять професійні оцінювачі.

Коли необхідно оцінювати землю

Нормативно-грошова оцінка до формування ціни на землю жодного відношення не має і проводиться з такою метою :

• визначення розміру земельного податку (з 1 січня 2022 року українці мають сплачувати мінімальне податкове зобов'язання на землю, що передбачено змінами до Податкового кодексу України);
• визначення розміру державного мита у разі спадкування або міни ділянки;
• визначення орендної плати за користування ділянками державної та комунальної форм власності.

Експертна грошова оцінка необхідна за таких обставин:

• під час здійснення угоди купівлі-продажу ділянки;
• у разі використання ділянки як заставу (наприклад, у разі іпотеки);
• під час оформлення договорів дарування чи передачі у спадок (якщо людина, яка стає власником землі, не належить до найближчого кола родичів);
• для сплати збору під час судових суперечок, пов'язаних із цією землею;
• для викупу ділянки, що знаходиться у комунальній або територіальній власності;
• визначення стартової ціни під час проведення аукціону на викуп ділянки;
• для укладання договору суперфіція;
• для внесення ділянки до статутного капіталу;
• для проведення бухгалтерського обліку (відповідно до стандартів фінансової звітності МСФЗ).

Які потрібні документи та скільки коштує оцінка землі

Як ми згадували вище, видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі проводиться в ЦНАП. Ця послуга безоплатна і надається на підставі письмової заяви землевласника або землекористувача.

Експертною грошовою оцінкою займаються професійні оцінювачі. Для отримання послуги необхідні такі документи:

• державний акт про право власності на землю, свідоцтво про право власності чи договір оренди землі;
• паспорт та ідентифікаційний код фізичної особи;
• актуальний витяг з Державного земельного кадастру;
• витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно (за наявності).

Вартість проведення оцінки залежить від багатьох чинників. Орієнтовно вона становить 1200 грн за один звіт. Термін виконання оцінки — 1-2 робочі дні.

Чинники, що впливають на ціну земельних ділянок

Ціна ділянки формується на основі багатьох нюансів. Здебільшого вона залежить від того, з якою метою використовуватиметься ділянка — для житлового будівництва, ведення сільського господарства або зведення торговельних/промислових об'єктів.

Порядок проведення оцінки у 2022 році

В Україні досі існує практика «фракційної» оцінки землі. Потрібно окремо оцінювати земельну ділянку, окремо — будинок або будь-яку іншу забудову, що на ній розташована. Це сприяє ускладненню угод та подорожчанню нерухомості. Весною 2021-го спільно з народними депутатами Фонд державного майна (ФДМ) розробив законопроєкт № 5317, який 30 березня було відправлено на розгляд Верховної Ради. У ньому, серед іншого, прописано цілісний підхід до оцінки об'єктів нерухомості — після ухвалення законопроєкту земельні ділянки та будівлі на них оцінюватимуться у комплексі. У січні 2022 року законопроєкт досі перебуває на розгляді народних депутатів.

Хто проводить експертну оцінку землі

У 2022 році вартість земельної ділянки можна визначити за допомогою нового сервісу автоматичного визначення оцінної вартості нерухомого майна. Про його запуск Фонд державного майна оголосив улітку 2021 року. Визначити вартість земельної ділянки можна за тією самою схемою, що й житлової нерухомості: отримати електронний цифровий підпис, за його допомогою увійти до особистого кабінету Єдиної бази звітів про оцінку, заповнити три форми. Для цього потрібно знати основну інформацію про земельну ділянку: її точну адресу, кадастровий номер, площу, цільове призначення. Можна окремо оцінити земельну ділянку, а можна — зведений будинок/будівлю плюс ділянку, на якій вона розташована. У цьому випадку сформована довідка міститиме три суми:

• оцінну вартість земельної ділянки;
• оцінну вартість покращень (будинок або будь-яка будівля, розташована на ділянці):
• загальну вартість об'єкта оцінки (ділянка + забудова).

Також власник ділянки землі може звернутися до професійного оцінювача. Оскільки закон, який скасовує «фракційну» оцінку землі, ще не набув чинності, оцінювач повинен надати замовнику два звіти: один — про експертну грошову оцінку землі, другий — про вартість покращень. Ці дві вартості формують загальну ринкову ціну ділянки з будинком. Сертифіковані оцінювачі можуть внести дані звітів до Єдиної бази. Якщо вартість значно відрізняється від тієї, що розрахував автоматичний калькулятор, база може відмовити в реєстрації звітів. І тут оцінювач повинен подати заяву на рецензування. Воно оформляється в електронному вигляді через електронний кабінет оцінювача, його упорядкування займає близько хвилини. ФДМ розглядає надані документи протягом 5 днів та у разі їхньої відповідності всім вимогам приймає рішення про рецензування.

Щодо оцінки земель сільськогосподарського призначення, то в цьому випадку також можна самостійно сформувати довідку через Єдину базу. Але слід врахувати, що на формування ціни ділянки для ведення сільського господарства впливає багато чинників — наприклад, наявність плодових дерев, теплиць, приміщень для зберігання. А Єдина база цього всього не враховує, тому експерти радять все ж таки звертатися до оцінювачів.

Ризики під час купівлі земельної ділянки

У продавця житлового будинку та земельної ділянки мають бути такі папери:

• документи, що підтверджують право власності на ділянку та будинок (свідоцтво права власності, договір відчуження нерухомості, рішення суду на визнання права власності тощо);
• технічний паспорт ділянки та будинку;
• виписка із домової книги;
• кадастровий план ділянки.

Перевірити наявність цих документів можна самостійно, важливо пам'ятати: українське законодавство зобов'язує завіряти всі договори відчуження землі нотаріально. Нотаріус у цьому випадку не просто свідчить про справжність підписів сторін. Йдеться про перевірку змісту правочину на відповідність чинному законодавству. Крім того, він перевіряє право- та дієздатність сторін та аналізує угоду на ознаки фіктивності.

Висновки

Грошова оцінка землі є обов'язковими умовами проведення будь-якої угоди з ділянкою. Існує два підвиди оцінки: нормативна та експертна. У першій дуже обмежена сфера застосування — вона використовується для визначення земельного податку, державного мита або спадкування. Також вона потрібна у разі продажу ділянок сільськогосподарського призначення, адже згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.

В інших випадках потрібна експертна грошова оцінка. Її можна сформувати самостійно в сервісі автоматичного визначення оцінної вартості нерухомого майна ФДМ або замовити в оцінювача. Оскільки в Україні досі використовується «фракційний» метод оцінки землі, окремо оцінюється вартість ділянки, окремо — ціна покращень (наприклад, будинки, теплиці чи склади).

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022