Як живеться в ЖК «Варшавський мікрорайон»: фото, огляд та відгуки мешканців

Влітку 2021 року житловий комплекс «Варшавський плюс» не сходить зі сторінок новинних сайтів: через конфлікт із власником землі забудовник Stolitsa Group не може ввести будинки в експлуатацію. Тим часом мешканці сусіднього житлового комплексу — «Варшавського мікрорайону» — вважають, що все це підступи конкурентів, а проєкти від «Столиці» цілком законні та варті кожної гривні. Я вирішила відвідати новобудову, щоб особисто дізнатися, в чому полягає проблема, та розпитати київських «варшав'ян», як їм живеться в найбільшому сучасному мікрорайоні Виноградаря. 

Як дістатися до новобудови 

Житловий комплекс «Варшавський мікрорайон», всупереч своїй назві, знаходиться не в столиці сусідньої Польщі, а в київському житловому масиві Виноградар. У довоєнні часи більшість місцевої землі була зайнята виноградниками, звідси й пішла назва локації. Нині це спокійний та зелений спальний район, який має великий потенціал: тут будується станція метрополітену, зводяться одразу декілька масштабних ЖК, відкриваються нові торговельні центри.

Поки метро немає, дістатися до ЖК «Варшавський мікрорайон» можна маршрутками з Оболоні, Святошино, Подолу та залізничного вокзалу. Курсують також тролейбуси: № 26 від станції метро «Нивки» та № 92 від аеропорту «Київ». Зупинка, на якій треба виходити, так і називається — «Варшавський мікрорайон». Прогавити її складно, бо навпроти знаходиться великий торговельний центр Retroville.

Незважаючи на деяку віддаленість «Варшавського», до центру звідси можна дістатися за 10-15 хвилин на автівці. Інша справа, що затори на проспекті Правди з кожним днем частішають, а з заселенням нових будинків стануть, ймовірно, звичним явищем.

Перше враження від ЖК «Варшавський мікрорайон»

Якщо ви хоча б раз бували на Виноградарі, то знаєте, що мікрорайон цей досить провінційний. Він забудований переважно панельними будинками 70-80-х років, що ховаються в зелених дворах із обов'язковими бабцями на дерев'яних лавках. Але чим ближче під’їжджаєш до «Варшавського», тим частіше ловиш себе на думці, що на Виноградар чекають великі зміни. Проспект Правди немов ділить локацію на дві реальності: з одного боку — старі мікрорайони, с з іншого — новенькі житлові комплекси, величезний Retroville, купа будівельних кранів на горизонті.

Охайні будинки «Варшавського мікрорайону» вигідно вирізняються на тлі решти забудови, та це й не складно: його найближчий сусід — гаражний кооператив «Вікторія». Трохи далі по проспекту, з протилежного боку Retroville, розташований молодший брат новобудови — «Варшавський плюс». Його будинки виглядають сучаснішими, але водночас і більш самотніми: саме сюди з кінця минулого року не можуть заїхати власники квартир.

Характеристики ЖК «Варшавський мікрорайон»

Будівництво «Варшавського мікрорайону» стартувало в 2015 році. На ділянці землі площею 44 га, що належить агрокомбінату «Пуща-Водиця», забудовник Stolitsa Group почав зведення грандіозного житлового комплексу. Представники девелопера заявляли, що «Варшавський» стане першим у Києві мікрорайоном, який не просто матиме всю необхідну інфраструктуру, а й буде об'єднаний спільною архітектурною концепцією.

Всього проєктом передбачалось зведення 21 будинку від 13 до 25 поверхів. Технологія будівництва — традиційна монолітно-каркасна, стіни — газоблок. Утеплювали будинки мінеральною ватою, поверх тинькували в благородні бежево-коричневі відтінки. Щоб фасади з часом не розгубили архітектурну єдність, на них почепили кондиціонерні кошики, а також дозволили склити балкони лише в загальному стилі та після узгодження з керуючою компанією.

Всього в комплексі налічується 2265 квартир і 3600 паркомісць — досить непогано, особливо з урахуванням того, що «Варшавський» не претендує на якісь надвисокі стандарти й належить до скромного економкласу. Житло передавалося інвесторам без оздоблення: лише стяжка на підлозі, вікна Rehau, радіатори та вхідні двері плюс заведена розетка для початку ремонтних робіт. Всі комунікації в новобудові централізовані, включаючи опалення. «Варшавський мікрорайон» складається з восьми черг будівництва, сім із яких вже успішно здані. Восьма черга — це три останніх будинки, які девелопер обіцяє ввести в експлуатацію наприкінці нинішнього року.

Від себе зазначу, що виглядає «Варшавський мікрорайон» дуже гідно — струнка геометрія ліній, благородні відтінки, зелені подвір’я. По-моєму, відмінний приклад того, яким повинен бути міцний економклас без 30-поверхових «свічок», асфальтованих дворів та дитячих майданчиків у стилі радянського гламуру. Думаю, багато хто згоден зі мною, тому що люди проголосували за «Варшавський мікрорайон» гривнею — всі квартири в комплексі були розпродані ще до завершення будівництва. Високий попит на житло та популярність комплексу серед покупців і спонукало Stolitsa Group зайнятися будівництвом двох сіквелів — «Варшавського плюс» і «Варшавського-2».

Наступні черги: «Варшавський плюс» та «Варшавський-2»

Коли перші будинки «Варшавського» були готові до введення в експлуатацію, трохи далі по проспекту Правди почалося будівництво його продовження — житлового комплексу «Варшавський плюс». Він трохи скромніший за розмірами: 10 будинків заввишки 23-26 поверхів, але вже відноситься до класу «комфорт». Утім, від старшого брата його відрізняє лише візуальне оформлення будинків, автономне опалення замість центрального, більша висотність і концепція забудови: якщо в першому проєкті будинки зводились мінікварталами, територія яких закривалася після заселення, тут всі будинки розташовані навколо центроформуючих елементів — власного торговельного центру і скверу.

Станом на червень 2021 року перші три будинки «Варшавського плюс» добудовані та готові до введення в експлуатацію, яка була запланована ще на кінець 2020-го. Однак трапилось неочікуване: в 2020 році балансоутримувачем державного підприємства «Пуща-Водиця», яке володіє земельними ділянками під всіма «Варшавськими», став Фонд держмайна замість Мінагро. Нове керівництво фонду почало вимагати від Stolitsa Group переглянути умови договору. Останній був підписаний шість років тому й передбачав, що держпідприємство отримує 5% від загальної площі житлової нерухомості. Але Фонд вважає, що 5% — занадто мало, і це завдає збитку державі. Зі свого боку забудовник «Варшавського» стверджує, що показник 5% був затверджений незалежними експертами, і для перегляду умов контракту підстав немає. Девелопер уже віддав державі 31 000 кв. житла і віддасть ще 67 000 кв. м, а також вклав у розвиток інфраструктури району 1,5 млрд грн приватних інвестицій. Коротше кажучи, поступатися ніхто не готовий. Конфлікт вже перейшов у судову площину, а сотні інвесторів чекають на свої квартири.

Не бажаючи зупинятися на досягнутому, невтомний забудовник у 2020 році почав будівництво третього мікрорайону, який керуючись власною логікою назвав «Варшавським-2». Цей житловий комплекс розташовується за першим мікрорайоном, навпроти новобудови «Крістер град» і ще ближче до нової станції метро — фактично від нього до «Мостицької» буде менше кілометра. «Варшавський-2» складатиметься з 13 будинків заввишки 9-25 поверхів і матиме п'ять закритих кварталів. Введення в експлуатацію першої черги заплановано на 2022 рік. Сподіваюся, на той час конфлікт забудовника та землевласника вирішиться, оскільки проєкт дійсно цікавий, будується за наявності всіх документів і буде дуже шкода, якщо наш бідолашний первинний ринок поповниться ще одним довгобудом.

Відділ продажу: ціни, наявність квартир, умови розтермінування

Оскільки квартири в «Варшавському мікрорайоні» вже розпродані, відділ продажу на території комплексу закритий. Знайти квартири можна тільки на вторинному ринку. Вибір при цьому не надто великий, а ось ціни — навпаки. В середньому однокімнатну квартиру в «Варшавському» в стані після будівельників можна придбати за 1,5 млн грн, при тому що в 2017 році вона коштувала близько 760 тис. грн. Плюс 100% до первинної ціни за чотири роки — досить непогана інвестиція, чи не так?

Всі квартири продані навіть у «Варшавському плюс», а в ЖК «Варшавський-2» залишилися тільки трикімнатні від 95 кв. м. Інвестори чекають на відкриття наступних черг, але думаю, цього не станеться до вирішення конфлікту з ГП «Пуща-Водиця» — так було би правильно. І, здається, такий попит працює краще за всяку рекламу.

Внутрішня інфраструктура новобудови

«Варшавський мікрорайон», за словами забудовника, буде мати у своєму розпорядженні всю необхідну інфраструктуру, і цей процес вже йде. На перших поверхах будинків відкриті маркети, аптеки, кафе і магазини — причому розташовані вони з зовнішнього боку будинків, щоб відвідувачі не заходили на подвір'я. Втім, вони б туди й так не зайшли: кожен мініквартал обнесений двометровим сітчастим парканом, і потрапити на територію можна тільки за допомогою магнітного ключа. Усередині дворів облаштовані дитячі та спортивні майданчики, багато зелені, є прогулянкові доріжки та зони для відпочинку. Машини тут, відповідно, теж не проїжджають — дуже зручно для тих, хто відпускає дітей самостійно грати у дворі.

Між другою та третьою чергами «Варшавського» будується багатофункціональний освітній комплекс для дітей від 3 до 16 років. Він стане цікавим форматом «чотири в одному»: дитячий садок, школа, студійний та культурний простір. Власником комплексу виступає громадська безприбуткова організація «Новий формат освіти», яка реалізує прогресивні самоокупні проєкти в сфері освіти. Новий простір розрахований приблизно на 500 дітей. Скептики можуть слушно зауважити: заклад – недержавний, а отже, за перебування там дітей батькам потрібно буде викласти певну суму, що може бути по кишені не кожній київській родині. Однак, у будь-якому випадку, поява освітнього центру дозволить дещо розвантажити переповнені комунальні заклади мікрорайону. 

Найближча інфраструктура 

Виноградар — спальний район із розвиненою інфраструктурою, тому місцеві жителі не нарікають на гостру нестачу чого-небудь. У радіусі кілометра від «Варшавського мікрорайону» розташовано чотири муніципальних дитячих садки, три загальноосвітні школи та приватна міжнародна школа «Меридіан», всі заняття в якій ведуться англійською мовою.

До районної поліклініки від «Варшавського мікрорайону» — чотири зупинки на маршрутці. А ось до обласної лікарні № 2 краще їхати на машині, тоді дорога забере не більше 10 хвилин. Крім того, в 1,5 км від житлового комплексу розташований Київський пологовий будинок № 2, що після реконструкції став дуже популярним серед столичних матусь.

Однак головна гордість і радість мешканців мікрорайону — це відкритий у минулому році торговельно-розважальний центр Retroville. Тут на площі 120 тис. кв. м працює 250 магазинів, 8 ресторанів, восьмизальний кінотеатр «Мультиплекс», величезний супермаркет «Новус» на 11 882 кв. м та паркінг на 3 245 машиномісць. Усередині мені сподобалося: просторі галереї, інстаграмні зони відпочинку, сучасний фудкорт і відмінне кондиціювання — крутезне місце, щоб провести вікенд із родиною та пошопитись.

Відгуки мешканців ЖК «Варшавський мікрорайон» 

Суботнього ранку на подвір'ях «Варшавського мікрорайону» зовсім небагато людей. І це не дивно: в п'яти хвилинах їзди від комплексу знаходиться три озера, Виноградарський ліс, і там напевно приємніше рятуватися від спеки. Все ж таки я зустрічаю на літній терасі піцерії Mamamia! Ольгу, яка п'є холодний чай у тіні парасольки.

— У серпні буде рік, як ми з чоловіком переїхали сюди, — розповідає Ольга. — Купили квартиру в третьому будинку другої черги в 2017 році, тоді квадратний метр коштував близько 18 тис. грн. Наш будинок здали з невеликою затримкою, щось близько трьох або чотирьох місяців, вже не пам'ятаю точно. Ми все одно чекали, коли термін депозиту підійде до кінця, так що не особливо поспішали заходити на ремонт. Коли переїхали, спочатку все незвичним здавалося: новий мікрорайон, в магазин доводилося через дорогу ходити, стояв постійний галас від ремонтів та будівництва. Потім усе вляглося, ми познайомилися з сусідами, торговельний центр поруч відкрився. Зараз тут класно, мені все подобається. Я працюю з дому, і іноді цілими місяцями нікуди не виїжджаю за межі Виноградаря. А навіщо? Тут все є. Ось в сусідньому будинку класний манікюрний салон, одразу навпроти — відділення «Нової пошти», фермерська молочка, замовлення суші. Раз на тиждень ми ходимо з чоловіком на закупи до «Новусу», можемо зайти до кінотеатру, якщо немає чергового карантину. Коротше кажучи, скаржитись нема на що.

— Хіба так буває, що зовсім ніяких мінусів? — лукаво примружуюсь я.

— Ну, не знаю, — знизує плечима Ольга. — Може, хіба що те, що дуже багато тут квартиронаймачів. Нам вони, звичайно, не заважають, але ось моя подруга з першого будинку говорить, що над нею квартира подобово здається. Самі розумієте — під'їзд ніби як на замку, але постійно сторонні люди тусуються. І звуки характерні. З шумоізоляцією у нас в комплексі так собі справи, тому якщо раптом плануєте тут купувати квартиру, відразу робіть додаткову «шумку».

У невеличкому сквері біля майбутнього освітнього центру, який зараз обнесений будівельним парканом, я зустрічаю чоловіка років тридцяти, який представляється Адамом. Він тримає на повідку смішного рудого пса, якому явно не хочеться гуляти в таку спеку. Смаглявий відтінок шкіри та акцент змушують мене подумати, що Адам явно іноземець, і виявляється, я маю рацію.

— Я взагалі народився в Пакистані, але в Києві живу вже майже 15 років, — гарною українською мовою розповідає Адам. — Навчався тут в медичному, спочатку планував повертатися на батьківщину, але потім вирішив залишитися. Батьків перевіз три роки тому. У мене велика трикімнатна квартира тут, але я купив ще одну в «Варшавському-2». Коли будинок здадуть, батьки переїдуть туди. П'ять років тому, коли шукав житло, то мешкав на Солом'янці, і Виноградар здавався мені дуже далеким. Але зараз я ні краплі не шкодую: незабаром тут з'явиться метро, ​​постійно відкриваються нові магазини. Та й клініка, де я працюю, знаходиться на Оболоні — в 10-15 хвилинах на авто. Єдине, що мені не подобається — дуже багато машин з'являється на території. Ввечері дуже складно припаркуватися. Але ж деякі будинки ще навіть не заселені.

Далі Адам докладно розповідає, як були ошелешені його батьки, коли вперше побачили «Варшавський». Його родина не з бідних і жила в хорошому кварталі в Ісламабаді, але такі житлові комплекси, як «Варшавський, вважаються там елітним житлом. Єдине, чим незадоволений мій співрозмовник, — високі комунальні рахунки. Взимку за трикімнатну квартиру він платить близько 5 тис. грн, включаючи опалення. «Тариф за обслуговування прибудинкової території становить близько 12 грн за «квадрат». Мені здається, що це дорого», — стверджує власник квартири майже на 100 кв. м.

Останньою моєю співбесідницею стає Марина. Зараз вона з чоловіком і трирічним сином орендує квартиру в «Варшавському мікрорайоні», одночасно виплачуючи розтермінування в «Варшавському плюс». У 2015 році вони переїхали до Києва з Луганська, і Виноградар відразу закохав їх в себе. «Тут так само затишно і зелено, як у рідному Луганську», — із сумною посмішкою зізнається дівчина. Її син Артем ходить у садок № 803, розташований через дорогу. Оскільки у родини поки немає прописки, за садок доводиться платити близько 600 грн на місяць, але Марина рада, що їх взагалі прийняли. «Кожен день ходимо дивимося на наш майже готовий будинок, — каже моя співрозмовниця. — Звичайно, хочеться вже переїхати, адже гроші ми не друкуємо, а платити оренду, розтермінування та одночасно відкладати на ремонт дуже складно. Я певна, що проблема в чиновниках, які вирішили, що продешевили, і хочуть черговий хабар. Сподіваюся, забудовник зможе з ними домовитися. Йому ми довіряємо на 100%, це не якийсь там «Укрбуд».

Підсумки

У «Варшавському мікрорайоні» я знайшла переважно плюси, й серед них:

• розташування у затишному зеленому районі з власним лісом та озерам, який водночас знаходиться неподалік від центру столиці;
• великий торговельно-розважальний центр у двох хвилинах пішки;
• закриті від машин та сторонніх внутрішні двори;
• власна інфраструктура житлового комплексу, перелік якої поповнюється з коджним місяцем;
• охайні подвір'я, доглянуті зелені зони, сучасні ігрові майданчики;
• власний освітній центр, що будується;
• майбутня станція метро в пішій досяжності;
• високі Індекси надійності всіх трьох проєктів — отже, наявність всієї необхідної дозвільної документації та мінімальні терміни затримки (поки що).

Звичайно, знайшлося місце й для недоліків:

• паркувальних місць повинно було вистачати для всіх, але на території комплексу вже важко знайти місце — а заселення «Варшавського» ще триває, й близько 50% мешканців туди ще заїдуть;
• у процесі заселення «Варшавського мікрорайону» і сусідніх житлових комплексів навантаження на поліклініку, школи і дитячі садки значно зросте. Потрібно бути готовим шукати альтернативу медичним установам та освітнім закладам;
• мешканці Виноградаря, раніше майже незнайомі із заторами на дорогах, починають розуміти, що незабаром вони стануть їхньою щоденною неминучістю;
• ситуація, що склалася між забудовником та землевласником, трохи напружує інвесторів, та може погано позначитися на репутації девелопера.

Прийняти участь в обговоренні плюсів та мінусів новобудови та побачити більше фото можна на форумі ЖК «Варшавський мікрорайон». 

Катерина Голубенко

© domik.ua, 2021