Как живется в ЖК «Варшавский микрорайон»: фото, обзор и отзывы жителей

Летом 2021 года жилой комплекс «Варшавский плюс» не сходит со страниц новостных сайтов: из-за конфликта с владельцем земли застройщик Stolitsa Group не может ввести дома в эксплуатацию. Между тем жители соседнего жилого комплекса — «Варшавского микрорайона» — считают, что все это происки конкурентов, а проекты от «Столицы» вполне законные и стоят каждой гривны. Я решила посетить новостройку, чтобы лично узнать, в чем суть проблемы, и расспросить киевских «варшавян», как им живется в самом современном микрорайоне Виноградаря.

Как добраться до новостройки

Жилой комплекс «Варшавский микрорайон», вопреки своему названию, находится не в столице соседней Польши, а в киевском жилом массиве Виноградарь. В довоенные времена большинство местных земель было занято под виноградники, отсюда и пошло название локации. Сейчас это спокойный и зеленый спальный район, обладающий  большим потенциалом: здесь строится станция метрополитена, возводятся сразу несколько масштабных ЖК, открываются новые торговые центры.

Пока метро нет, добираться до ЖК «Варшавский микрорайон» можно маршрутками с Оболони, Святошино, Подола и железнодорожного вокзала. Курсируют также троллейбусы № 26 от станции метро «Нивки» и № 92 от аэропорта «Киев». Остановка, на которой надо выходить, так и называется — «Варшавский микрорайон». Пропустить ее сложно, поскольку сразу напротив находится большой торговый центр Retroville.

Несмотря на некоторую отдаленность «Варшавского», до центра отсюда можно добраться за 10-15 минут на автомобиле. Другое дело, что пробки на проспекте Правды с каждым днем случаются все чаще, а с заселением новых домов станут, вероятно, привычным делом.

Первое впечатление от ЖК «Варшавский микрорайон»

Если вы хотя бы раз бывали на Виноградаре, то знаете, что микрорайон этот довольно провинциальный. Он застроен преимущественно панельными домами 70-80-х годов, спрятавшимися в зеленых двориках с непременными бабульками на лавочках. Но чем ближе подъезжаешь к «Варшавскому», тем чаще ловишь себя на мысли, что Виноградарь ожидают большие перемены. Проспект Правды словно делит локацию на две реальности: с одной стороны — старые микрорайоны, с с другой — новенькие жилые комплексы, огромный Retroville, куча строительных кранов на горизонте.

Опрятные дома «Варшавского микрорайона» выгодно выделяются на фоне остальной застройки, да это и несложно: его ближайший сосед — гаражный кооператив «Виктория». Чуть дальше по проспекту, с противоположной стороны Retroville, расположен младший брат новостройки — «Варшавский плюс». Его дома выглядят более современными, но одновременно и более одинокими: именно сюда с конца прошлого года не могут заехать владельцы квартир.

Характеристики ЖК «Варшавский микрорайон»

Строительство «Варшавского микрорайона» стартовало в 2015 году. На участке земли площадью 44 га, принадлежащей агрокомбинату «Пуща-Водица», застройщик Stolitsa Group начал возведение грандиозного жилого комплекса. Представители девелопера заявляли, что «Варшавский» станет первым в Киеве микрорайоном, который не просто будет располагать всей необходимой инфраструктурой на территории, но и будет объединен общей архитектурной концепцией.

Всего проектом предусматривалось строительство 21 дома высотой от 13 до 25 этажей. Технология строительства — традиционная монолитно-каркасная, стены — газоблок. Утепляли дома минеральной ватой, затем штукатурили в благородные бежево-коричневые оттенки. Чтобы фасады со временем не растеряли архитектурную целостность, на них установили кондиционерные корзины, а также позволили стеклить балконы только в общем стиле и после согласования с управляющей компанией.

Всего в комплексе насчитывается 2265 квартир и 3600 паркомест — довольно неплохо, особенно с учетом того, что «Варшавский» не претендует на какие-то сверхвысокие стандарты и принадлежит к скромному экономклассу. Жилье передавалось инвесторам без отделки: только стяжка на полу, окна Rehau, радиаторы и входные двери плюс одна розетка для начала ремонтных работ. Все коммуникации в новостройке централизованные, включая отопление. «Варшавский микрорайон» состоит из восьми очередей строительства, семь из которых уже успешно сданы. Восьмая очередь — это три последних дома, которые девелопер обещает ввести в эксплуатацию в конце нынешнего года.

От себя отмечу, что выглядит «Варшавский микрорайон» очень достойно — стройная геометрия линий, благородные оттенки, зеленые дворики. По-моему, отличный пример того, каким может быть крепкий экономкласс без 30-этажных «свечек», асфальтированных дворов и детских площадок в стиле советского гламура. Думаю, многие согласны со мной, потому что люди проголосовали за «Варшавский микрорайон» гривной — все квартиры в комплексе были распроданы еще до завершения строительства. Высокий спрос на жилье и популярность комплекса среди покупателей и побудили Stolitsa Group заняться строительством двух сиквелов — «Варшавского плюс» и «Варшавского-2».

Следующие очереди: «Варшавский плюс» и «Варшавский-2»

Когда первые дома «Варшавского» были готовы к введению в эксплуатацию, чуть дальше по проспекту Правды началось строительство его «младшего брата» — жилого комплекса «Варшавский плюс». Он немного скромнее по параметрам: 10 домов высотой 23-26 этажей, которые уже относятся к классу «комфорт». Впрочем, от старшего брата его отличает лишь визуальное оформление домов, автономное отопление вместо центрального, большая высотность и концепция застройки: если в первом проекте дома возводились мини-кварталами, территория которых закрывалась после заселения, то здесь все дома расположены вокруг центрообразующих элементов — собственного торгового центра и сквера.

По состоянию на июнь 2021 первые три дома «Варшавского плюс» достроены и готовы ко вводу в эксплуатацию, которая была запланирована еще на конец 2020-го. Однако случилось неожиданное: в 2020 году балансодержателем государственного предприятия «Пуща-Водица», которое владеет земельными участками под всеми «Варшавскими», стал Фонд госимущества вместо Минагро. Новое руководство Фонда начало требовать от Stolitsa Group пересмотреть условия договора. Последний был подписан шесть лет назад и предполагал, что госпредприятие получает 5% от общей площади жилой недвижимости. Но Фонд считает, что 5% — слишком мало, и это наносит ущерб государству. Со своей стороны застройщик «Варшавского» утверждает, что показатель 5% был утвержден независимыми экспертами, и для пересмотра условий контракта нет оснований. Девелопер уже отдал государству 31 000 кв. жилья и отдаст еще 67 000 кв. м, а также вложил в развитие инфраструктуры района 1,5 млрд грн частных инвестиций. Короче говоря, уступать никто не готов. Конфликт уже перешел в судебную плоскость, а сотни инвесторов по-прежнему ждут свои квартиры.

Не желая останавливаться на достигнутом, неутомимый застройщик в 2020 году начал строительство третьего микрорайона, который, руководствуясь какой-то собственной логикой, назвал «Варшавским-2». Этот жилой комплекс располагается за первым микрорайоном, напротив новостройки «Кристер Град» и еще ближе к новой станции метро — фактически от него до «Мостицкой» будет меньше километра. «Варшавский-2» будет состоять из 13 домов высотой 9-25 этажей, объединенных в пять закрытых кварталов. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на 2022 год. Надеюсь, к тому времени конфликт застройщика и землевладельца решится, поскольку проект действительно интересный, строится при наличии всех документов и будет очень жаль, если наш и без того несчастный первичный рынок пополнится еще одним долгостроем.

Отдел продаж: цены, наличие квартир, условия рассрочки

Поскольку квартиры в «Варшавском микрорайоне» уже распроданы, отдел продаж на территории комплекса закрыт. Найти квартиры можно только на вторичном рынке. Выбор при этом не слишком большой, а вот цены — наоборот. В среднем однокомнатную квартиру в «Варшавском» в состоянии после строителей можно приобрести за 1,5 млн грн, при том что в 2017 году она стоила около 760 тыс. грн. Плюс 50% к первоначальной цене за четыре года — достаточно неплохая инвестиция, не так ли?

Все квартиры проданы даже в «Варшавском плюс», а в ЖК «Варшавский-2» остались только трехкомнатные от 95 кв. м. Инвесторы ожидают открытия следующих очередей, но думаю, этого не произойдет до разрешения конфликта с ГП «Пуща-Водица» — так было бы правильно. И, кажется, такой спрос работает лучше любой рекламы.

Внутренняя инфраструктура новостройки

«Варшавский микрорайон», по словам застройщика, будет иметь в своем распоряжении всю необходимую инфраструктуру, и этот процесс уже запущен. На первых этажах домов работают маркеты, аптеки, кафе и магазины — причем расположены они с внешней стороны зданий, чтобы посетители не заходили во дворы. Впрочем, они бы туда и так не зашли: каждый мини-квартал обнесен двухметровым сетчатым забором, и попасть на территорию можно только с помощью магнитного ключа. Внутри дворов оборудованы детские и спортивные площадки, много зелени, есть прогулочные дорожки и зоны для отдыха. Машины здесь, соответственно, тоже не проезжают — очень удобно для тех, кто отпускает детей самостоятельно играть во дворе.

Между второй и третьей очередями «Варшавского» строится многофункциональный образовательный комплекс для детей от 3 до 16 лет. Он станет интересным форматом «четыре в одном» и объединит под одной крышей детский сад, школу, студийное и культурное пространство. Владельцем комплекса выступает общественная бесприбыльная организация «Новый формат образования», которая реализует прогрессивные самоокупающиеся проекты в сфере образования. Новое пространство рассчитано примерно на 500 детей. Скептики могут правильно отметить: заведение — негосударственное, следовательно, за пребывание там детей родителям нужно будет выложить определенную сумму, которая может быть не по карману среднестатистической семье. Но в любом случае появление образовательного центра позволит несколько разгрузить переполненные коммунальные учреждения микрорайона.

Ближайшая инфраструктура

Виноградарь — спальный район с развитой инфраструктурой, поэтому местные жители не испытывают острой нехватки в чем бы то ни было. В радиусе километра от «Варшавского микрорайона» расположены четыре муниципальных детских сада, три общеобразовательных школы и частная международная школа «Меридиан», все занятия в которой проводятся на английском языке.

В районную поликлинику от «Варшавского микрорайона» — четыре остановки на маршрутке. А вот в областную больницу № 2 лучше ехать на машине, тогда дорога займет не более 10 минут. Кроме того, в 1,5 км от жилого комплекса расположен Киевский роддом № 2, который после реконструкции стал очень популярным среди столичных мамочек.

Однако главная гордость и радость жителей микрорайона — это открытый в прошлом году торгово-развлекательный центр Retroville. Здесь на площади 120 тыс. кв. м открыто 250 магазинов, 8 ресторанов, восьмизальный кинотеатр «Мультиплекс», огромный супермаркет «Новус» на 11 882 кв. м и паркинг на 3245 машино-мест. Внутри мне понравилось: просторные галереи, инстаграмные зоны отдыха, современный фудкорт и отличное кондиционирование — короче говоря, отличное место, чтобы сходить на шопинг или провести уикенд с семьей.

Отзывы жителей ЖК «Варшавский микрорайон»

Субботним утром во дворах «Варшавского микрорайона» совсем немного людей. И это неудивительно: в пяти минутах езды от комплекса находится три озера, а также Виноградарский лес, и там наверняка приятнее спасаться от жары. И все же я встречаю на летней террасе пиццерии «Mamamia!» Ольгу, которая пьет холодный чай в тени зонтика.

— В августе будет ровно год, как мы с мужем переехали сюда, — рассказывает Ольга. — Купили квартиру в третьем доме второй очереди в 2017 году, тогда квадратный метр стоил около 18 тыс. грн. Наш дом сдали с небольшой задержкой, около трех или четырех месяцев, уже не помню точно. Мы все равно ждали, когда срок депозита подойдет к концу, так что не особо спешили заходить на ремонт. Когда переехали, сначала все необычным казалось: новый микрорайон, в магазин приходилось через дорогу ходить, стоял постоянный шум от ремонта и строительства. Потом все улеглось, мы познакомились с соседями, торговый центр рядом открылся. Сейчас здесь классно, мне все нравится. Я работаю из дому, и иногда целыми месяцами никуда не выезжаю за пределы Виноградаря. А зачем? У нас все есть. Вот в соседнем доме классный маникюрный салон работает, сразу напротив — отделение «Новой почты», фермерская молочка, заказ суши. Раз в неделю мы ходим с мужем за покупками в «Новус», можем зайти в кинотеатр, если нет очередного карантина. Короче говоря, жаловаться не на что.

— Разве так бывает, что совсем никаких минусов? — хитро улыбаюсь я.

— Ну, не знаю, — пожимает плечами Ольга. — Может, разве что большое количество квартиросъемщиков напрягает. Нам они, конечно, не мешают, но вот моя подруга с первого дома говорит, что над ней квартира посуточно сдается. Сами понимаете — подъезд вроде как на замке, но постоянно посторонние люди тусуются. И звуки характерные оттуда. С шумоизоляцией у нас в комплексе так себе дела, поэтому если вдруг планируете здесь покупать квартиру, сразу делайте дополнительную «шумку».

В небольшом сквере у будущего образовательного центра, который сейчас обнесен строительным забором, я встречаю мужчину лет тридцати, который представляется Адамом. Он держит на поводке смешного рыжего пса, которому явно не хочется гулять в такую ​​жару. Смуглый оттенок кожи и акцент наталкивают меня на мысль что Адам явно иностранец, и я оказываюсь права.

— Я вообще родился в Пакистане, но в Киеве живу уже почти 15 лет, — на хорошем украинском языке рассказывает Адам. — Учился здесь в медицинском, изначально планировал возвращаться на родину, но потом решил остаться. Родителей перевез три года назад. У меня большая трехкомнатная квартира здесь, но я купил еще одну в «Варшавском-2». Когда дом сдадут, родители переедут туда. Пять лет назад, когда искал жилье, то жил на Соломенке, и Виноградарь казался мне очень далеким. Но сейчас я ни капли не жалею: скоро здесь появится метро, ​​постоянно открываются новые магазины. И клиника, где я работаю, находится на Оболони — в 10-15 минутах на автомобиле. Единственное, что мне не нравится — очень много машин появляется на территории. Вечером очень сложно припарковаться. А ведь некоторые дома еще даже не заселены.

Далее Адам подробно рассказывает, как были ошарашены его родители, когда впервые увидели «Варшавский». Его семья не из бедных и жила в хорошем квартале в Исламабаде, но такие жилые комплексы, как «Варшавский», считаются там просто-таки элитным жильем. Единственное, чем недоволен мой собеседник, — высокие коммунальные счета. Зимой за трехкомнатную квартиру он платит около 5 тыс. грн, включая отопление. «Тариф за обслуживание придомовой территории составляет около 12 грн за «квадрат». Мне кажется, что это дорого», — утверждает владелец квартиры почти на 100 кв. м.

Последней моей собеседницей становится Марина. Сейчас она с мужем и трехлетним сыном арендует квартиру в «Варшавском микрорайоне», одновременно выплачивая рассрочку в «Варшавском плюс». В 2015 году они переехали в Киев из Луганска, и Виноградарь сразу влюбил их в себя. «Здесь так же уютно и зелено, как в родном Луганске», — с грустной улыбкой признается девушка. Ее сын Артем ходит в садик № 803, расположенный через дорогу. Поскольку у семьи пока нет прописки, за садик приходится платить около 600 грн в месяц. Но Марина рада, что их вообще приняли. «Каждый день ходим смотрим на наш почти готовый дом, — говорит моя собеседница. — Конечно, хочется уже переехать, ведь деньги мы не печатаем, а платить аренду, рассрочку и одновременно откладывать на ремонт очень сложно. Я уверена, что проблема в чиновниках, которые решили, что продешевили, и хотят очередную взятку. Надеюсь, застройщик сможет с ними договориться. Ему мы доверяем на 100%, это не какой-нибудь «Укрбуд».

Итоги

В «Варшавском микрорайоне» я нашла преимущественно плюсы, и среди них:

• расположение в тихом зеленом Виноградаре, который располагает собственным лесом, озером и при этом находится недалеко от центра столицы;
• большой торгово-развлекательный центр в двух минутах ходьбы;
• закрытые от машин и посторонних внутренние дворы;
• собственная инфраструктура жилого комплекса, перечень которой ежемесячно пополняется;
• опрятные двор, ухоженные зеленые зоны, современные игровые площадки;
• собственный образовательный центр, который строится;
• будущая станция метро в пешей доступности;
• высокие Индексы надежности всех трех проектов — а значит, наличие всей необходимой разрешительной документации и минимальные сроки задержки (пока).

Конечно, нашлось место и для минусов:

• парковочных мест должно было хватать для всех, но на территории комплекса уже трудно найти место — а заселение «Варшавского» продолжается, и около 50% жителей туда еще заедут;
• в процессе заселения «Варшавского микрорайона» и соседних жилых комплексов нагрузка на поликлинику, школы и детские сады значительно возрастет. Нужно быть готовым искать альтернативу медицинским и образовательным учреждениям;
• жители Виноградаря, ранее почти незнакомые с пробками на дорогах, начинают понимать, что вскоре они станут их ежедневной неизбежностью;
• ситуация, сложившаяся между застройщиком и землевладельцем, немного напрягает инвесторов, и может плохо сказаться на репутации девелопера.

Узнать больше и пообщаться с жителями новостройки можно на форуме ЖК «Варшавский микрорайон».

Екатерина Голубенко

© domik.ua, 2021