Анализ законности строительства ЖК Podil Plaza & Residence

«ЖК «Подол Плаза & Резиденс» — многофункциональный жилой комплекс закрытого типа с множеством удобств и преимуществ», — так позиционирует свое новое детище девелоперская компания «Статус Групп». Насколько законно возведение новостройки в 24 этажа? О чем нужно знать настоящим и потенциальным инвесторам, чтобы быть уверенными в надежности проекта? Редакция информационно-аналитического портала недвижимости Domik.ua представляет информацию, которая поможет взвесить все «за» и «против» и принять решение об инвестировании.

Визуализация ЖК «Подол Плаза & Резиденс»

История проекта

ЖК Podil Plazа  & Residence — современный жилой комплекс бизнес-класса, возводимый в одном из исторических мест столицы — на улице Глубочицкой, 73-77 (Шевченковский район, площадка примыкает к Подолу).

Ближайшая станция метро, «Контрактовая площадь», находится менее километра (940 м) от объекта строительства, чуть дальше – «Тараса Шевченко» (1210 м) и «Лукьяновская» (1430 м). Вдоль Глубочицкой проходят маршруты трамваев в сторону метро, до площади Победы, железнодорожного вокзала и проспекта Отрадный.

Выезд в город из ЖК «Подол Плаза & Резиденс» единственный — по улице Глубочицкой. Это приводит к скоплению транспорта и пробкам в будние дни.

Как указано в паспорте объекта, декларация о начале работ датируется 08.04.2016. КВ 083160990383, выдана ГАСИ в городе Киеве.

Введение в эксплуатацию жилого комплекса было запланировано в IІІ квартале 2017 года.

Паспорт объекта на момент, когда заказчиком выступал ОК ЖСК «Березнякижитлобуд»

Со сменой застройщика изменились данные паспорта объекта и сдвинулись во времени сроки завершения работ: сначала до IV квартала 2018-го, а затем, до IV квартала 2019 года.

По данным застройщика, в сентябре 2018 г. ведутся внутренние отделочные работы в третьей секции.

Паспорт объекта, актуальный на сентябрь 2018 года

Изменения в паспорте подкреплены соответствующими документами государственной инстанции (см. раздел «Разрешительные документы на строительство»).

По информации застройщика на середину сентября 2018 года сроки сдачи готового жилья таковы:

3-я секция – IV квартал 2018;

4-я секция – II квартал 2019;

2-я секция – IV квартал 2019.

Читайте также: Ипотека от застройщиков: обзор предложений в новостройках Киева осенью 2018 года

Экспертиза законности строительства

Участники строительства

В 2016 году в числе основных игроков масштабной строительной компании  ЖК «Подол Плаза & Резиденс» значились:

• ООО «ДИА РК»;

• ООО «Статус Буд-Прайм»;

• жилищно-строительный кооператив «Березнякижилстрой»;

• жилищно-строительный кооператив «Подол Плаза».

В сентябре 2018 года компания «Статус Буд-Прайм» входит в состав холдинга «Статус Групп», наблюдательный совет которого возглавляет Андрей Стрихарский. В числе завершенных проектов девелопера — ЖК «Золотой лев» и «Статус Град».

В настоящее время «Статус Групп» осуществляет полный цикл работ, включая создание концепции, архитектурное проектирование и возведение объектов, а также их продажу и последующую эксплуатацию. В портфеле компании – 3 сданных в эксплуатацию объекта (ЖК «Статус Град», ЖК «Золотой лев» и клубный дом Sky River).

Как указано в паспорте объекта, ООО «Статус Буд-Прайм» выступает заказчиком, генеральным подрядчиком и проектировщиком ЖК Podil Plazа  & Residence. Более 99% уставного капитала «Статус Буд-Прайм» составляет доля «ЖКХ «Березняки-Сервис» (см. ниже «Дополнительную информацию о компании»).

Виды деятельности ООО «Статус Буд-Прайм»:

- комплексное обслуживание объектов;

- оптовая торговля лесоматериалами, строительными материалами и сантехническим оборудованием; 

- деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом; 

- деятельность в области архитектуры; 

- деятельность в области инженерных изысканий и предоставление технических консультаций в этой области; 

- строительство жилых и нежилых зданий (основной).

Учредители ООО «Статус Буд-Прайм» поданы ниже.

1. Общество с ограниченной ответственностью «БК «БУД»   (доля в уставном фонде – 0,0498 %): 

- Код ЕГРПОУ учредителя: 39721963.

- Адрес учредителя: 02140, г. Киев, Дарницкий район, улица Вишняковская, дом 13, офис 2.

- Размер взноса в уставный фонд: 1000,00 грн.

2. Общество с ограниченной ответственностью «ЖКХ «Березняки-Сервис» 99,9502% :

- Код ЕГРПОУ учредителя: 39689349.

- Адрес учредителя: 02132, г. Киев, Дарницкий район, улица Завальная, дом 10-Б.

- Размер взноса в уставный фонд: 2 009 000,00 грн.
Конечный бенефициарный собственник (контролер) – Барщевский Юрий Александрович.
Адрес конечного бенефициарного собственника: Украина, д.р. 22.10.1973, г. Киев, ул. Ирпенская, д. 65, кв. 29

Подробная информация о юридическом лице  ООО «Статус Буд-Прайм» - скрин сайта Министерства юстиции Украины

Данные о размере уставного капитала и видах деятельности ООО «Статус Буд-Прайм»

Информация об органах управления компании «Статус Буд-Прайм»

Сведения о местонахождении регистрационного дела

Данные органов статистики о юридическом лице ООО «Статус Буд-прайм»

В реестре судебных решений представлен 31 документ с упоминанием компании «Статус Буд-прайм». Главным образом, дела рассматриваются в административном, хозяйственном и апелляционном судах. ООО «Статус Буд-Прайм» чаще пребывает в роли истца и получает решения в свою пользу.

В апреле текущего года Генеральная прокуратура обратилась в Печерский суд с ходатайством о предоставлении временного доступа к вещам и документам ГАСИ и ее территориальных органов, которые стали основанием для регистрации ООО «Статус Буд-Прайм» разрешения на выполнение строительных работ от 16.03.2018 №ІУ 113180751504. Данный документ был подан в рамках уголовного производства №42014100000001671 от 16.12.2014  по ряду статей УК. Прокурорское ходатайство было удовлетворено и доступ к документам застройщика и вещам был предоставлен на месяц.

По информации отдела продаж ЖК Podil Plazа  & Residence в отношении компании были выявлены нарушения в области охраны труда и, по состоянию на сентябрь 2018 года, устранены. Других документов по упомянутому уголовному производству в реестре судебных решений по состоянию  на сентябрь нынешнего года не зарегистрировано. Строительство на улице Глубочицкой, 73-77 идет согласно плану, а подробные фотоотчеты девелопер регулярно выкладывает у себя на сайте.

Читайте также: Почему будет расти цена за квадратный метр в новостройках: мнение экспертов

Документы на землю

Еще в 1986 году участок на ул. Глубочицкой был отведен для строительства автобазы президиума Верховного Совета УССР. Стройка была заморожена. О ней вспомнили только в начале нового столетия, очертив в новых планах возведение жилого дома для нардепов и сотрудников парламента. Предполагалось, что появятся там два дома – один для потребностей Верховной рады, а другой должен был отойти во владение Киевгорстроя.

Несколько позднее, в 2007 году Киевсовет проголосовал за передачу земельного участка коммерческой компании «ВК-Брок» (решение Киевсовета от 01.10.2007 №423/3257 «О продаже земельного участка ООО «ВК-БРОК») для строительства административно-жилого комплекса со встроенными и пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и подземным паркингом.

Скан решения Киевсовета о продаже земельного участка ООО «ВК-БРОК»

Участок был отчужден, и фирма «ВК-Брок», которую в течение 2004-2006 гг. возглавлял Евгений Шевчук, передала его сначала в ипотеку, а затем в собственность австрийскому «Эрсте-Банку».

Для справки

Евгений Шевчук, член команды Л. Черновецкого, впоследствии стал начальником управления по вопросам коммунального имущества, приватизации и предпринимательства Шевченковского района Киева. Улица Глубочицкая относится именно к этому району столицы.

В 2012 году договор ипотеки был признан недействительным, как и решение Киевсовета забрать участок у парламента. В конце 2015 года право собственности на участок получил «Жилищно-строительный кооператив «Березнякижитлобуд». В июне 2016 года компания рассталась с участком, продав его фирме «ДИА РК», а в конце лета этого же года обладателем права застройки стала компания «Статус Буд-Прайм». Именно она получила и право собственности на объект незавершенного строительства  – административно-жилой комплекс площадью 11 000 кв. м, известный сегодня как «Подол Плаза & Резиденс».

В справке из государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество указаны следующие правоустанавливающие документы:

• договор купли-продажи земельного участка от 15.08.2016 №1413, в соответствии с которым собственником участка стала компания ООО «Статус Буд-Прайм»;
• договор купли-продажи земельного участка от 14.07.2016 №1090, в соответствии с которым собственником участка стала компания  «Жилищно-строительный кооператив Подол-Плаза»;
• договор купли-продажи земельного участка от 15.06.2016 №438, в соответствии с которым собственником участка стала компания ООО «ДИА РК»;
• договор суперфиция от 12.08.2016 №1400 (до 12.08.2021), в соответствии с которым право на застройку земельного участка получила компания ООО  «Статус Буд-Прайм»;
• договор ипотеки от 04.03.2017 № 252 между «Имарисо Холдинг ЛТД» (ипотекодержатель) и жилищно-строительным кооперативом «Березнякижитлобуд» (ипотекодатель).

Сведения об имущественных правах застройщика «Статус Буд-Прайм»

Информация о правах собственности, имущественных правах и о государственной ипотеке застройщика ЖК «Подол Плаза & Резиденс»

Читайте также: Обзор стоимости жилья в новостройках комфорт-класса на этапе строительства на правобережье Киева

Земельный участок 8000000000:91:119:0046 на кадастровой карте Украины

Информация из публичной кадастровой карты Украины:

- кадастровый номер участка, расположенного по ул. Глубочицкой 73-77: 8000000000:91:119:0046;

- тип собственности: частная;

- целевое назначение: промышленное, коммерческое использование и общественное;

- площадь: 1,074 га.

Данные о земельном участке из Госгеокадастра

Как свидетельствует представленная выше информация, данные публичной кадастровой карты Украины и Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра совпадают.

Читайте также: Незаконные новостройки Голосеевского района Киева во втором полугодии 2018 года

Разрешительные документы на строительство

Информация с сайта Государственной архитектурно-строительной инспекции :

Декларация о начале строительных работ, 1-я очередь, административное здание, скан реестра

Декларация о готовности объекта к эксплуатации, административное строение, 1-я очередь, административное здание

Скан реестра с записью о выдаче декларации о начале строительных работ, выданной ГАСИ компании «Статус Буд-Прайм» в сентябре 2016 года, 3-я очередь, третья секция

Скан реестра ГАСИ с декларацией о готовности объекта к эксплуатации, выданной компании «Статус Буд-Прайм» (3-я очередь, третья секция) и изменениями в декларации о начале строительных работ, выданной ООО «ДИА РК», октябрь 2016 года (2-я очередь, вторая секция)

Скан реестра ГАСИ о получении лицензии ООО «Статус Буд-Прайм»

Скан реестра ГАСИ о получении лицензий компаниями «Статус Буд-Прайм» (июнь 2016 года) и «Березнякижитлобуд» (ноябрь 2011-го, сентябрь 2013-го, август 2014 года)

Договор инвестирования

Купить квартиру в ЖК «Подол Плаза & Резиденс» можно в рассрочку, оплатив первый взнос в размере 30% стоимости. Остаток выплачивается по ценам за кв. м, действующим на момент осуществления платежа по удобному для покупателя графику.

Понравившуюся жилплощадь можно забронировать на сутки или более (оформив во втором случае договор бронирования).

Покупка квартиры осуществляется посредством заключения договора купли-продажи имущественных прав. Дополнительные гарантии покупателю обеспечиваются проведением сделки через товарную биржу. Для этого оформляется соответствующая заявка и разовый заказ на участие в торгах. Заключив договор купли-продажи дериватива (форвардный контракт), инвестор покупает право на заключение договора покупки имущественных прав на выбранную недвижимость. При наступлении срока покупки имущественных прав на квартиру, предъявляется к погашению форвардный контракт и подписывается акт приема-передачи дериватива. После этих действий компания подписывает с покупателем договор купли-продажи имущественных прав на выбранную им недвижимость.

Оплата производится на расчетный счет продавца.

Окончательные расчеты выполняются на основе техпаспорта, выданного БТИ. Далее владелец квартиры получает справку о выполнении обязательств по договору купли-продажи имущественных прав в полном объеме.

Использование дериватива в схеме инвестирования объясняет более низкую цену на приобретаемую жилплощадь, поскольку продажа форвардных контрактов не входит в перечень операций, облагаемых НДС. Средства от продажи форвардного контракта физическому лицу также не облагаются налогом на прибыль.

И все же покупатель может быть уверен в том, что применить схему двойной продажи в данном случае нельзя. То есть исключительное преимущественное право на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав будет принадлежать инвестору.

Цены на приобретение жилья в ЖК Podil Plazа  & Residence актуализированы на 24 сентября 2018 года:

При 100%-й оплате стоимости жилья продавцом предоставляется скидка до 10%. Рассрочка может быть предоставлена покупателю на срок до момента ввода дома в эксплуатацию.

Мониторинг новостроек

На карте Градостроительного кадастра Киева на текущий момент можно найти следующую информацию:

Данные карты говорят о том, что площадка по ул. Глубочицкой 73-77 относится к зонам:

- охраняемого ландшафта (поперечные розовые линии);

- регулярной застройки второй категории (вертикальные голубые линии);

- средне- и малоэтажной застройки (косые оранжевые линии);

- подтапливаемых территорий (вертикальные голубые линии).

Как только станет доступным сервис Межведомственного мониторинга застройки города, этот раздел будет дополнен новой информацией.

Что говорят на форуме

На форуме ЖК «Подол Плаза & Резиденс» за период с 15.07.2016 по 13.09.2018 оставлено 624 сообщения. В самом начале строительства участники активно обсуждали вопросы прав собственности на землю на Глубочицкой 73-77. Сегодня эти вопросы решены, и инвесторов более интересуют сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Регулярные фотоотчеты застройщика и информация участников форума свидетельствует о том, что строительство идет по плану.

Претензии, предъявляемые к качеству постройки, опровергаются жителями уже сданных и введенных в эксплуатацию объектов компании «Статус Буд-Прайм».

Что говорят о других новостройках Киева и пригорода, можно узнать на форуме Domik.ua.

Итоги

Ресурсы, использованные при подготовке материала:

- Государственная архитектурно-строительная инспекция.

- Карта Межведомственного центра мониторинга застройки Киева.

- Кадастровая карта Украины.

- Госгеокадастра.

- Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных объединений Министерства юстиции Украины.

- Государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.

- Сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

- Сайт застройщика statusbud.com.

- Форум новостройки на портале Domik.ua.

О том, что необходимо учесть, оценивая надежность инвестиций в будущую квартиру, читайте в статье «Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете».

Со списком незаконных новостроек во II полугодии 2018 года можно ознакомиться из статьи «Полный список незаконных новостроек в Киеве во ІІ полугодии 2018 года».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018