Игорь Кушнир: «То количество трудностей, с которым нам пришлось столкнуться, сложно даже представить людям, не погруженным в процесс» 

Почти год назад, в декабре 2019-го, компания «Киевгорстрой» подставила плечо более 13 тысячам инвесторов и взяла на себя обязательства по достройке объектов обанкротившегося «Укрбуда». 

Процедура принятия на баланс каждого комплекса проходит прозрачно, однако у инвесторов все равно остается множество вопросов. Как происходит передача стройплощадок? Государство помогает в оформлении документов? Как распределяются финансовые потоки? В беседе с журналистами портала Domik.ua глава правления ─ президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир прямо ответил на вопросы, волнующие инвесторов.  

В прошлом году вы объявили о достройке объектов «Укрбуда». Сколько на данный момент новостроек вы взяли на свой баланс?

Сейчас принято уже 17 объектов: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк», «Шевченковский», «Подол Град», «Злагода», «Оберіг-2» и «Чарівне місто». Три из них введены в эксплуатацию, получен почтовый адрес, там живут люди. До Нового года будут введены еще два комплекса.

Два объекта у нас проблемные. Это ЖК Solar City, в котором происходит процедура санации. Сейчас мы ждем ликвидатора и можем подписывать документы на принятие. Тут играет роль больше временной фактор. А вот что делать с ЖК Art House — пока непонятно, взаимопонимание с Министерством обороны на сегодня не найдено.

ЖК «Солар Сити» — один из самых проблемных объектов бывшего «Укрбуда», строительство которого на данный момент приостановлено

Читайте также: Какую прибыль можно получить от инвестирования в новостройку: пример «Киевгорстроя»

Как в техническом плане происходила смена застройщика — вы оставили на стройплощадках прежнюю технику или перевезли свою?

А кто бы нам просто так оставил свою технику? Конечно, мы привезли свои машины. Старого не осталось ничего — ни техники, ни людей, ни даже охраны. То, что оставалось из стройматериалов и было еще пригодно для работ, приняли комиссионно с участием представителей инициативных групп инвесторов, чтобы они сами могли убедиться в состоянии дел на площадке.

Вам пришлось нанимать дополнительные бригады рабочих для новых стройплощадок?

На бывших стройплощадках «Укрбуда» мы сменили генподрядчиков. Сейчас там работают подрядчики, а также технадзор, проектанты и другие специалисты «Киевгорстроя». Это все официально проведено через Инспекцию архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Учитывая, что объектов много, подрядчики нанимали дополнительных рабочих, чтобы была возможность одновременно охватить все стройплощадки.

Вы уволили сотрудников отделов продаж проектов «Укрбуда» или оставили их на должностях?

Сотрудники отделов продаж – наши, киевгорстроевские. Они работают много лет, и я уверен в их компетенции. Поэтому продают недвижимость они. Но несколько человек из «Укрбуда» мы все-таки забрали. По большей части это инженеры технического надзора и пару просто светлых голов.

Как происходил процесс перезаключения договоров инвесторов «Укрбуда»?

Процесс перезаключения договоров не коснулся инвесторов непосредственно. Потому что изначально они заключали договор не с «Укрбудом», а с фондом финансирования строительства (ФФС), который не поменялся. На сегодня по принятым объектам «Киевгорстрой» заключил договоры на частичную передачу функций заказчика с компаниями «Укрбуда» и ФФС. Это юридически правильно и комфортно для инвесторов. А новые инвесторы уже заключают договоры купли-продажи имущественных прав напрямую с «Киевгорстроем».

Инвесторы могут быть уверены, что защищены от рисков двойных перепродаж?

Конечно. Мы же говорим о «Киевгорстрое», а не о какой-то шарашкиной конторе. Репутация, наработанная годами, гораздо дороже денег, полученных от перепродажи нескольких квартир. Смотрите: в договорах, которые есть на руках у инвесторов, ничего не изменилось, были проведены сверки. Не вижу повода переживать.

Жилой комплекс «Новомостицкий» стал первым объектом «Укрбуда», который «Киевгорстрой» ввел в эксплуатацию

Возможно, что инвесторам определенных проектов придется доплачивать за квартиры?

С момента принятия комплексов мы давали людям несколько недель на то, чтобы погасить задолженность по оплате рассрочек. Ведь многие не платили, пока «Киевгорстрой» официально не забрал их ЖК. Поэтому было выделено время, на протяжении которого они могли закрыть все недоплаты по старой цене. По истечении этого времени цена квадратного метра менялась — компания приравнивала ее к той, по которой нам передавал ФФС. Плюс люди, которые не закрыли всю сумму и будут дальше погашать рассрочки, также будут платить по новой цене. Ведь стройматериалы и зарплаты рабочим мы платим сейчас, и они имеют свою стоимость на сегодня. Поэтому и оставить первичную цену инвесторам, которые покупали не за полную стоимость, компания не может. Работать в убыток не будет ни один бизнес.

Но все должны понимать, что рано или поздно придет момент, когда на достройку не будет хватать 1,5 млрд грн. И их надо будет где-то брать. По некоторым объектам мы уже ведем переговоры с инвесторами. Если они не хотят ждать, пока мы найдем эти деньги, то могут доплатить незначительные суммы, которые позволят закончить объекты раньше. Нужно понять, что 1,5 млрд грн из воздуха не возьмутся, а для того, чтоб их заработать с «плюсовых» объектов, должно пройти 4-5 лет. Поэтому если кто-то принимает решение, что может доплатить и получить свой комплекс раньше, — мы не исключаем такого варианта.

Вы финансируете собственные проекты и новостройки «Укрбуда» из одного бюджета?

Нет, это исключено. Строительство первых и вторых финансируется за деньги инвесторов каждого конкретного объекта. В начале мы всегда создаем смету на каждый комплекс. Когда инвестор вносит деньги, мы видим, за какой объект, и они идут именно на его строительство. Деньги не перетекают из одной стройки в другую. Это касается не только бывших жилых комплексов «Укрбуда», но и каждого отдельного комплекса «Киевгорстроя».

Существует ли вероятность, что денежные средства с собственных проектов ХК «Киевгорстрой»  перенаправляются на достройку жилых комплексов «Укрбуда»?

Нет. У нас есть обязательства перед инвесторами, которые изначально доверили свои средства «Киевгорстрою». И отступать от них мы не собираемся. Строительство принятых от «Укрбуда» комплексов финансируется исключительно из денег инвесторов этих комплексов.

Увеличение количества объектов одновременного строительства повлияло на сроки введения в эксплуатацию новостроек вашей компании?

Нет, не повлияло. Строительством занимаются разные люди, эти процессы не имеют отношения друг к другу. На ввод в эксплуатацию может повлиять либо пандемия, которая уже внесла свои коррективы, либо определенные строительные процессы, которые растягиваются во времени.

В ноябре нынешнего года  Игорь Кушнир побывал на стройплощадках некоторых объектов «Киевгорстроя» с проверкой темпов выполнения работ

Как изменились условия рассрочки для бывших инвесторов «Укрбуда», которые стали вашими инвесторами?

Срок действия рассрочек продлен до ввода объекта в эксплуатацию.

Как в целом проходит диалог с инвесторами обанкротившейся корпорации «Укрбуд»?

В рабочем режиме. Я лично с ними встречаюсь раз в месяц и отвечаю на все вопросы. Задать их инвесторам особо некому, органы власти в основном игнорируют все неудобные вопросы. Благодаря самоорганизации инвесторов нам удалось сдвинуть с мертвой точки много вопросов, и сейчас мы вышли на финишную прямую. 

Надеюсь, что с принятием комплексов и полномасштабным разворотом на них строительных работ эти встречи будут не такими регулярными, и можно будет больше времени посвящать непосредственно контролю за строительством и другим насущным вопросам.

Какие основные вопросы задают вам инвесторы «Укрбуда»?

«Когда возьмете наш комплекс?». «Когда начнется строительство?». «Когда достроите?». Это три основных вопроса, которые задаются на разных этапах. Еще спрашивают, когда введем новостройку в эксплуатацию. Этот вопрос по тональности я назвал бы самым агрессивным. Я понимаю, что люди ждут не первый год, но простите, разве в этом виноват «Киевгорстрой»? Мы делаем все от себя зависящее, подаем документы на ввод по десятому кругу. Есть объект, в котором изначально лестничная клетка была запроектирована в одном месте, а по факту построена в другом. И ГАСК говорит: мы, мол, не можем принять дом, потому что построенное не соответствует заявленному. И даже несмотря на то, что это не мы так строили, именно мы вынуждены решать эту проблему. А некоторые инвесторы еще и начинают разводить по этому поводу шумиху в СМИ, льют на нас грязь, хотя мы пытаемся решить их проблему. Не очень приятная тема, честно говоря. После таких ситуаций невольно задумываешься: а надо ли было вообще все это начинать?

Вы получаете достаточную обратную связь и поддержку от ваших инвесторов?

Наши инвесторы условно разделились на две группы. Одни говорили: «Молодцы, что помогаете». Другие, наоборот, спрашивали, зачем вы это делаете, отговаривали брать объекты «Укрбуда». Их можно понять: для инвесторов главное, чтобы были достроены их дома. Как в той поговорке, когда «моя справка о здоровье важнее вашей выписки о смерти». Заверяю, что все обязательства перед инвесторами «Киевгорстрой» выполнит в полном объеме, несмотря ни на что!

Жилой комплекс «Чаривне мисто» стал 17-м проектом, который «Киевгорстрой» принял на свой баланс

На какие льготы от властей вам хотелось бы рассчитывать, учитывая ваше решение достроить жилые комплексы обанкротившейся корпорации «Укрбуд»?

Часть объектов «Укрбуда», которые мы приняли, убыточные — результаты аудита знает каждый инвестор. И они задают нам вопросы, где мы будем брать деньги. Именно из-за этого мы соглашались на передачу объектов комплексно, чтобы те, у кого плюс в балансе, компенсировали недостачу по минусовым ЖК. И после получения прибыли она будет направляться на достройку тех объектов, где ситуация более плачевная. Мы рассчитываем либо на выкуп квартир Государственным ипотечным учреждением, но там началось очередное реформирование и процесс затянулся. Либо на докапитализацию «Киевгорстроя» со стороны местной власти. Либо на льготный кредит сроком на 3-4 года под гарантии государства. Это стало бы хорошим подспорьем, учитывая, что мы приняли на себя фактически социальную нагрузку. Ищем и другие возможные источники, чтобы строительство продолжалось в нужном темпе. Мы не просим просто дать нам деньги, мы планируем выровнять ситуацию встречными продажами квартир в бывших объектах «Укрбуда», но нам нужны серьезные средства.

Кроме того, мы хотели бы четкого взаимодействия с контролирующими органами власти, такими как Департамент градостроения и архитектуры, ГАСК, земельное управление, Киевская городская администрация и Киевский городской совет. Потому что на половине участков документы не соответствуют действительности, и нам приходится приводить их в порядок: получать ДПТ, заключать договоры аренды земли и прочее.

Вы планируете взяться также за достройку объектов «Аркады»? 

На данный момент мы проводим аудит. Пока ничего другого не планируем. И очень хорошо понимаем все подводные камни. Примерно год понадобился «Киевгорстрою», чтобы принять и начать строительство на объектах «Укрбуда». То количество трудностей, с которым нам пришлось столкнуться, сложно даже представить людям, не погруженным в процесс. Команда «Киевгорстроя» теперь первые специалисты в стране по реанимированию брошенных недостроев. Однако нам хотелось бы, чтобы государство оперативней реагировало на возникающие проблемы и помогало. При наличии взаимопонимания и помощи от органов власти и понятного финансирования мы подставим плечо помощи людям. А вообще — время покажет. 

Задать вопрос представителям холдинговой компании и высказать собственное мнение о ее проектах можно на форуме Отзывы о застройщике «Киевгорстрой». 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020