Какую прибыль можно получить от инвестирования в новостройку: пример «Киевгорстроя»

Журналисты портала Domik.ua задались вопросом доходности инвестиций на первичном рынке недвижимости в Украине. Ярким примером, как можно получить высокую прибыль от инвестирования в строящуюся недвижимость, стал один из жилых комплексов ХК «Киевгорстрой».  

Плюсы и минусы инвестирования в первичный рынок недвижимости

Вложив деньги в котлован, когда застройщик предлагает наименьшую стартовую стоимость, и продав квартиру после ввода дома в эксплуатацию, можно получить до 40% прибыли, в редких случаях — до 100%. В идеальной картине мира инвестор дожидается ввода в эксплуатацию и продает квартиру по рыночной цене, заработав на разнице. Никаких действий, кроме правильного выбора объекта и подписания договора с застройщиком не требуется — в этом главный плюс такого способа инвестирования. 

Главный минус — высокий риск того, что дом не сдадут в срок. Средняя задержка ввода в эксплуатацию на рынке первичной недвижимости Украины — полгода. Только в Киеве в нынешнем году в 24 (9,3%) новостроях наблюдается задержка сдачи от 4 до 15 лет. Такие комплексы уже считаются долгостроями, их инвесторы потеряли вложенные средства. Чтобы не вложить деньги в проблемный объект, нужно тщательно изучить разрешительную документацию на проект и репутацию девелопера.

На что обратить внимание при инвестировании в новостройку

Залог успешного завершения проекта, а значит, получения прибыли — законность строительства. Чтобы убедиться в том, что застройщик соблюдает градостроительное законодательство, важно проверить такие документы и факты:

• разрешение на строительство (или уведомление о начале строительных работ для малоэтажных зданий) — без этого документа запрещено начинать работы на участке;
• градостроительные условия и ограничения — в документе должно быть указано, что земельный участок по генплану города отведен под многоэтажное строительство;
• целевое назначение земли — обязательно жилищное  строительство;
• принадлежность земли — застройщик должен юридически оформить право вести строительные работы на участке (право собственности, договор аренды или суперфиция);
• аресты и судебные дела — их наличие может повлечь значительные задержки строительства даже в случае успешного разрешения ситуации;
• портфель застройщика — чем больше реализованных проектов, тем выше вероятность успешного завершения строительства. Большое количество жилых комплексов  на стадии строительства — плохой знак. Возможно, девелопер использует «пирамиду» для привлечения средств на строительство, которая может рухнуть в любой момент. 

Лучший вариант для инвестирования — проект с полным пакетом разрешительных документов от застройщика, который уже успел построить и вовремя ввести в эксплуатацию несколько жилых комплексов.

Как выбрать ликвидный объект для инвестирования в недвижимость

Выбирая жилой комплекс под инвестицию, следует оценить его месторасположение, окружающую и запланированную инфраструктуру. Квартира в развитом микрорайоне с большим количеством магазинов, школ и детских садов, хорошей транспортной развязкой и парковой зоной рядом продастся быстрее и по более высокой цене, чем аналогичный объект на окраине города посреди поля. Если жилой комплекс строится в рамках реновации промзоны, необходимо убедиться, что застройщик планирует создать внутреннюю инфраструктуру, способную обеспечить потребности будущих жильцов. Не лишним будет заглянуть в генплан города и узнать перспективы развития микрорайона.

Ликвидная квартира — это жилье с эргономичной планировкой, приемлемым видом из окон и хорошей инсоляцией. Планировка не должна включать длинные коридоры и острые углы в комнатах. Лучше, если кухня будет просторной — не менее 10 кв. м. Самыми популярными считаются однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м с раздельными комнатой и кухней.

Пример ЖК «Новомостицко-Замковецкий»: прибыль 90% за три года

Строительство комплекса началось летом 2015 года на участке земли между частным сектором и гаражами вдоль новой улицы Сергея Данченко. В то время местность на стыке Беличьего Поля и Мостицкого массива фактически считалась окраиной Киева без нормальных дорог и крупных магазинов. По соседству — только сдана первая очередь ЖК «Липинка». О строительстве метро на Межевой тогда еще никто не говорил всерьез. Продажи в «Новомостицко-Замковецком» стартовали с отметки 12 060 грн/кв. м, в то время, как в соседнем ЖК «Липинка» уже подняли цены до 22 000 грн/кв. м при полной оплате. 

Весной-летом 2017 года, когда пять из девяти домов комплекса уже успешно ввели в эксплуатацию без задержек, однокомнатную квартиру в строящемся доме № 5 (ул. Данченко, 32б) можно было купить за 560-595 тыс. грн. или $21-22 тыс. по курсу НБУ того времени. Дом ввели в эксплуатацию в I квартале 2018 года с задержкой два месяца.

В августе 2020 года однокомнатные квартиры площадью 36 кв. м в ЖК «Новомостицко-Замковецкий» после застройщика продают по цене от $40 тыс. Учитывая стоимость покупки в 2017 году, можно говорить о прибыли в $18-19 тыс. за три года или 80-90%.        

Так выглядят дома ЖК «Новомостицко-Замковецкий» в 2020 году 

Если разделить полученную прибыль на три года, доходность инвестиции в однокомнатную квартиру ЖК «Новомостицко-Замковецкий» получается около 27% годовых. Для сравнения, на фондовом рынке хорошим считается показатель 15-17%, а банки в 2017 году предлагали максимальных 17% годовых  по депозиту.

В случае с «Новомостицко-Замковецким» важную роль сыграла перспективность микрорайона. За 5 лет на месте бывших полей в округе выросло четыре крупных жилых комплекса, открылись супермаркеты, кафе и первый в массиве торгово-развлекательный центр. Ключевым фактором стало строительство новых станций метро «Мостицкая» и «Проспект Правды», которое началось в марте 2019 года. Обе станции планируют открыть в декабре 2021 года. Расстояние до ближайшей «Мостицкой» от комплекса будет около километра или примерно 15 минут пешком. Все эти моменты привели к росту спроса и повышению цен на Виноградаре, благодаря чему инвестиция в недвижимость принесла высокую прибыль. 

Вид на «Новомостицко-Замковецкий» со стороны улицы Брестской   

Читайте также: Как живется в ЖК «Новомостицко-Замковецкий»: обзор, отзывы жильцов и индекс счастья

Чтобы оценить динамику изменения стоимости квадратного метра по мере реализации проекта, мы собрали информацию о ценах в жилых комплексах столицы на старте продаж и в августе 2020 года. Для примера взяли объекты «Киевгорстрой». Проанализировав данные, предложенные в таблице ниже, можно сделать выводы о примерной прибыли, которую получит инвестор, вложив деньги на начальных этапах строительства с целью продать недвижимость на более поздних сроках. 

Динамика изменения стоимости квадратного метра в жилых комплексах «Киевгорстрой»   

Выводы

Проанализировав изменение стоимости квадратного метра в объектах «Киевгорстрой» с открытыми продажами, можно заключить следующее: самый большой рост цены по сравнению с показателями на старте продаж в августе 2020 года зафиксирован в ЖК Mirax — 44,4%. Минимальное изменение стоимости —  увеличение на 1,7% — продемонстрировал ЖК «Стар Сити» из-за того, что в новостройке только полгода назад состоялся старт продаж.

Несмотря на изменение курса валют, кризис из-за пандемии Covid-19 и периодические скандалы с участием застройщиков, первичная недвижимость в Украине в 2020 году остается рабочим инструментом инвестирования. Все, что нужно сделать — ответственно подойти к выбору объекта и изучить все возможные риски. Самый простой способ определиться — ориентироваться на новостройки с высоким индексом надежности на Bild.ua. Чтобы получить полную информацию о проекте и репутации застройщика в кратчайшие сроки, можно заказать детальный отчет. В нем эксперты собрали все важные факты о жилом комплексе и его застройщике с копиями документов, комментариями и выводами. Ознакомиться с примером детального отчета можно по ссылке.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020