Цены на квартиры: случится ли откат в 90-е?

В предыдущем обзоре мы писали о том, что в условиях низкого спроса увеличение числа предложений привело к росту средних цен.

Читайте также: Почему при низком спросе цены на квартиры растут

В качестве одной из основных причин подобного парадокса мы назвали множественность курсов валют. Продавцы, формируя цены, ориентируются на одни курсы валют. Компьютер автоматически пересчитывает цены по текущему банковскому курсу. В результате существенного несовпадения всех этих курсов и возникают значительные статистические ошибки.

На прошедшей неделе Нацбанк объявил о переходе к единому рыночному курсу валют. В результате официальный курс доллара резко прыгнул вверх, а вместе с ним резко прыгнули вверх и средние цены предложений в гривнах.

Учитывая, что большинство продавцов всегда ориентировались на те курсы, по которым можно было приобрести валюту, то нынешний скачок цен в гривнах достаточно реален и отображает сегодняшнюю картину.

Вместе с тем, нельзя не признать, что подавляющее большинство участников рынка недвижимости оказались морально неготовыми к столь резкому изменению цен предложений. Рынок недвижимости практически встал. Деловая активность, которая и до того была очень низкой, снизилась еще больше.

Читайте также: Доллар и рынок недвижимости — прыжок в бесконечность

Для осмысления происходящего и адаптации участникам рынка недвижимости необходимо время. Учитывая, что покупатели давно уже ждут резкого снижения цен, то и продавцы в нынешних сложных условиях вряд ли будут долго раскачиваться. Значительные корректировки средних цен предложений вполне возможны уже в ближайшем будущем. И, скорее всего, это будут корректировки в сторону снижения, как в долларах, так и в гривнах.

Практически все понимают абсурдность ситуации, когда в условиях военного времени, роста коммунальных тарифов, огромных проблем в экономике и банковской сфере, цены на киевскую недвижимость почти на уровне европейских городов. Вполне возможно, мы возвращаемся к тем временам, когда гостинки в Киеве стоили 6000 долларов, а зарплаты в 20 долларов считались достаточно высокими.

О возврате к временам, когда продукты были по талонам, и думать не хочется (но и они возможны). Но и в те сложные времена квартиры на киевском вторичном рынке продавали за доллары. Высокая инфляция в считанные месяцы съедала все сбережения в советских рублях и купоно-карбованцах.

Как будет в этот раз – посмотрим. Если уровень инфляции будет низким - или хотя бы умеренным — то, вполне возможно, что вторичный рынок перейдет на национальную валюту. При высоком уровне инфляции вряд ли кто будет хранить свои сбережения в национальной валюте.

Читайте также: После выходных украинцы проснулись обедневшими

Как будут развиваться события дальше – прогнозировать сложно. Насколько мы можем судить, при любом сценарии развития событий участники рынка недвижимости надеются на стабильность, хотя бы относительную. И если они не могут обеспечить такую стабильность в стране, то в своей жизни всячески будут стремиться к ней. Выбирая при этом наиболее приемлемые для них способы сохранения семейных накоплений: в валюте, недвижимости или даже в банках с тушенкой.

Чтобы лучше разобраться в настроениях посетителей Домика, в дополнение к нашим конкурсам прогнозов изменения средних цен предложений в гривнах, мы открыли два новых конкурса прогнозов: - изменения средних цен предложений в долларах в первом полугодии и изменение средних цен предложения в конце года

По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры по всему Киеву».

В отличие от большинства предыдущих графиков и таблиц, цены в данном случае указаны не за квадратный метр, а за квартиру

Средние цены предложений в гривнах за трехкомнатную квартиру

В гривнах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир:

- за последний месяц выросла на 5,3%;

- за последние три месяца выросла на 20,8%;

- за последние полгода выросла на 19,6%.

Средние цены предложений в долларах США за трехкомнатную квартиру

В долларах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир:

- за последний месяц выросла на 2,0%;

- за последние три месяца снизилась на 6,0%;

- за последние полгода снизилась на 15,4%.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015