Что говорят данные Госстата о состоянии рынка недвижимости

Вторичный рынок недвижимости продолжает «качать»: после роста в течение двух предыдущих недель, цены снова начали снижаться. На этой неделе снижение составило сразу 1,6% , причем в цене упало большинство популярных сегментов. Больше всех подешевели двухкомнатные раздельные квартиры – на 2,2%. Снижение цен в новых домах оказалось чуть меньше, чем в среднем по городу – минус 1,3%.

На этой неделе Государственная служба статистики обнародовала данные о количестве построенного жилья и заключенных сделок купли-продажи недвижимости в 2016 году. На первый взгляд, эти данные выглядят достаточно оптимистично – почти везде показатели по отношению к 2015 году выросли. Так, по данным Госстата, в 2016 году в Киеве было заключено 36690 сделок купли-продажи недвижимости, что на 25,3% больше показателя 2015 года. В пригороде было заключено 20182 договора, показатель роста по отношению к 2015-му почти такой же – 25,5%. При этом, показатели ввода в эксплуатацию жилья в столице и области отличаются: в Киеве показатели снизились на 2,3%, а в Киевской области выросли на 10%. Но это не единственное отличие столичного и пригородного рынков.

Читайте также: Сколько жилья приняли в эксплуатацию в Киеве в 2016 году

Около половины сделок с недвижимостью в Киеве составляют сделки на первичном рынке. Но фиксируются они не в момент подписания договора инвестирования – приобретение прав собственности и внесение данных о собственнике в реестр происходит после введения дома в эксплуатацию. Если учесть, что средний срок строительства многоквартирного дома в Киеве составляет полтора-два года, несложно подсчитать, что около половины заверенных нотариусами сделок, фактически были заключены в 2014 – начале 2015 года. То есть, в пик покупательского спроса, вызванного девальвацией гривны. Разница в динамике заключенных нотариусами сделок и количестве введенных в эксплуатацию объектов, скорее всего, объясняется тем, что в 2016 году были получены права собственности на часть квартир, введенных в эксплуатацию еще в 2015-м.

Аналитики Domik.ua уже упоминали о том, что в 2014 – начале 2015 годов большая доля сделок с недвижимостью заключалась с целью защиты сбережений от девальвации. И в ближайшие годы эти квартиры – с документами и по привлекательной цене – могут появиться на рынке, составляя конкуренцию одновременно девелоперам и вторичному рынку.

Читайте также: Как скажется на рынке недвижимости новый закон против недобросовестных застройщиков

Киевская область отличается от Киева по нескольким параметрам. Во-первых, сделки на первичном рынке составляют заметно больше половины всех сделок с недвижимостью. Во-вторых, из-за меньшей этажности, короче сроки строительства. На возведение одного дома редко уходит больше года. А учитывая переориентацию покупателей на недвижимость пригорода, зафиксированный Госстатом рост показателей ввода в эксплуатацию вполне закономерен. Однако и здесь уже отмечается перенасыщение рынка предложением.

В правительстве, очевидно, понимают, что если не дать рынку недвижимости новый толчок, он в скором будущем может столкнуться с кризисом перепроизводства. Поэтому наряду с закручиванием гаек в отношении недобросовестных застройщиков , стараются разработать механизмы повышения платежеспособности населения в виде обещанной доступной ипотеки и привлечения на украинский рынок иностранных инвесторов и девелоперов. Так, среди последних инициатив Минрегиона, о которых стало известно на этой неделе – законопроект о внедрении в Украине европейской системы технического регулирования и единых стандартов на строительном рынке. И хотя отправить законопроект на рассмотрение парламента собираются в ближайшее время, примут его, судя по всему не скоро. По словам замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, для эффективной работы этого закона необходимо принять еще около 20 нормативных актов.

Читайте также: Ипотека от Привата и рынок недвижимости. Стоит ли ждать роста

В вопросе стимулирования покупательской активности не отстают и застройщики. Кто-то совместно с банками запускает программы ипотечного кредитования. Правда, проценты по этим кредитам все еще очень высоки – от 16,5% (но только в первый год) до 23-25%. Другие предлагают выгодные условия рассрочки: минимальный первый взнос и беспроцентная рассрочка на несколько лет до ввода в эксплуатацию. Понятно, что условия приемлемы как в первом, так и во втором случае, не для тех, кто хочет хранить в недвижимости сбережения, а только для покупателей, остро нуждающихся в собственном жилье. Но и это позволяет рынку недвижимости кое-как держаться на плаву.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17603 объекта, что на 3,4 % больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Деснянского района. Хотя квартиры в новых домах здесь одни из самых дешевых в Киеве. За последние полгода они подорожали на 6,3%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры.

Зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры.

Красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Деснянского района:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, рост цен на квартиры в новостройках Деснянского района в течение последних шести месяцев обеспечили двухкомнатные и, в несколько меньшей степени, трехкомнатные квартиры. Двухкомнатные квартиры даже стали самыми дорогими по цене квадратного метра, что нетипично для окраинных районов. Однокомнатные квартиры, напротив, незначительно упали в цене.

Отметим, что количество выставленных на продажу двух- и трехкомнатных квартир, за интересующие нас полгода, существенно снизилось. Что, в свою очередь, могло сказаться на цене. Не исключено, что предложения с более приемлемой для покупателей ценой, были проданы, тогда как более дорогие, многие месяцы экспонируются в базах данных. Однако количество однокомнатных квартир тоже сократилось почти вдвое, тем не менее, мы отмечаем снижение цены на них.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), переулок Полковой, Подольский район, Виноградарь . Расположена на первом этаже 9-этажного дома. Общая площадь – 26,2 квадратных метров, жилая – 13,2, кухня – 5,6. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $17 800 ($679/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном панельном доме («украинская панель»), улица Милославская, Деснянский район, Троещина . Находится на 9-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь – 63,5 квадратных метров, жилая – 35,6, кухня – 11,8. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Установлен кондиционер. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $55 000 ($866/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017