Что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем

В последние недели на фоне снижения цен на вторичном рынке увеличилось количество сделок купли-продажи. Рост интереса потенциальных покупателей и количества сделок с недвижимостью риелторы отметили еще в апреле, и после полуторанедельного затишья, связанного с майскими «каникулами», рынок вернулся к апрельским показателям активности. Стоит отметить, что заключаются сделки как в самом бюджетном, так и в среднем и высоком ценовом сегментах. Первых – подавляющее большинство, последние единичны.

Читайте также: Что дадут рынку недвижимости новые законодательные инициативы

При этом ценовая динамика остается нисходящей. Во всяком случае, пока. На этой неделе средняя по городу неаппроксимированная цена предложения снизилась сразу на 2,3%. В некоторых сегментах этот показатель и того выше: например, двухкомнатные квартиры за неделю упали в цене на 2,7%. За последний месяц снижение цен в этом сегменте составило 4,5%, в сегменте трехкомнатных раздельных – 4,9%.

Впрочем, скорее всего, очередной виток снижения цен скоро закончится: заметив интерес покупателей и рост активности с их стороны, продавцы, скорее всего, прекратят снижать цены на свои объекты и, не исключено, даже повысят их.

Но это едва ли свидетельствует о ценовом «дне». Подобную ситуацию мы уже наблюдали неоднократно: резкое снижение цен привлекает на рынок покупателей, для которых такие цены приемлемы, но как только все эти покупатели осуществляют покупку, рынок снова впадает в анабиоз. За которым следует новое снижение цен.

Сегодняшняя ситуация примечательна тем, что стоимость квадратного метра в самых бюджетных сегментах вторичного рынка почти достигла уровня столь же бюджетных новостроек. Так, среди сделок, заключенных в последнее время, есть сделки купли-продажи квартир по цене 600-650 долларов за квадратный метр, а иногда и меньше. Да, это квартиры на самых отдаленных окраинах Киева и нуждающиеся в серьезном ремонте. Но на них есть право собственности, в них можно жить. Минимальная стоимость квадратного метра в законно строящихся домах начинается от 520-530 долларов, то есть, разрыв уже меньше минимальных 20%. И все это – на фоне снижения скорости нового строительства: дома, которые начинают возводить сейчас, сдать в эксплуатацию обещают не раньше 2018-2019 года. Исключение – стройки, ведущиеся по технологиям, отличным от традиционной монолитно-каркасной.

В последнее время мы не раз писали о том, что застройщики идут на встречу ожиданиям покупателей, проектируя совсем маленькие квартиры в своих новых ЖК. Это обусловило отток покупателей с вторичного рынка на первичный. Но если снижение цен на вторичном рынке будет продолжаться, компаниям, строящим самое бюджетное жилье, придется идти навстречу покупателям еще и в цене. Или прекратить свою деятельность, учитывая, что они и так строят на грани рентабельности.

Читайте также: Рынок недвижимости ждет новое потрясение

Большинство новых жилых проектов, продажи в которых стартовали в последнее время, относятся к классам комфорт и выше, жилых комплексов в сегменте «эконом минус» - единицы. Так, в первые недели мая, несмотря на обилие выходных, в Киеве стартовали продажи двух новых жилых комплексов – «Новая Англия» от компании Royal House и «Покрова» от корпорации «УКРБУД».

Следите за стартами продаж в ЖК Киева и области на форуме Domik.ua

Факторы, способствующие снижению цен на вторичном рынке, никуда не делись, а некоторые из них даже усугубились. В первую очередь, это низкий уровень благосостояния населения: размер доходов украинцев в долларовом эквиваленте, в котором рассчитывается стоимость квартир, все еще далек от показателя начала 2014 года. И хотя в долларах цены на квартиры за 2 года снизились более чем на треть, в гривнах они все еще более чем вдвое выше, чем в 2014 году.

Низкой остается и доходность аренды. Хотя цены на нее постепенно растут, доходность инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду все еще намного ниже заветных «100 арендных плат». А это значит, что владельцы долларовых накоплений предпочитали и предпочитают держать их при себе, а не вкладывать в квадратные метры. Не располагает к таким вложениям или улучшению жилищных условий и постоянный рост коммунальных платежей.

Читайте также: Как рост тарифов отразится на рынке аренды

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16965 объектов, что на 6,2% меньше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Святошинском районе – за полгода они подешевели на 7%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Святошинском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графиках видно, что снижение цен на квартиры возле метро в Святошинском районе произошло за счет двух- и трехкомнатных. Однокомнатные квартиры, наоборот, существенно подорожали за последние 6 месяцев. Наиболее стремительный рост в этом сегменте мы наблюдали с ноября по февраль, после чего началось снижение цен. В то же время, цены на двух- и трехкомнатные квартиры в течение всего периода падали. В итоге, однокомнатные квартиры, которые полгода назад были самыми дешевыми по цене квадратного метра, сегодня – самые дорогие. С трехкомнатными все наоборот. При этом последние составляют около половины предложения квартир возле метро в Святошинском районе. Предложение однокомнатных – вдвое меньше, поэтому рост цен в них оказал не большое влияние на общую динамику по району.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 34,6 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 8,1. Расположена на пятом этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка старая, сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $35 000 ($1011/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич») улица Алма-Атинская, Днепровский район, ДВРЗ . Общая площадь квартиры – 44,7 кв.м, жилая – 26,5, кухня – 8,9. Расположена на втором этаже 9-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $28 000 ($626/кв.м).

Видеообзор ДВРЗ смотрите по ссылке

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Анны Ахматовой, Дарницкий район, Позняки . Общая площадь квартиры – 103,3 кв.м, жилая – 51, кухня – 12,9. Расположена на 7-м этаже 17-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан современный качественный ремонт». Цена – $116 000 ($1123/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016